Μόλις πρόσφατα ξεκίνησε μια συζήτηση περί της υιοθέτησης των ψηλών κτηρίων και τη σύγκρισή τους με τα χαμηλότερα κτήρια σε οριζόντια διάταξη.

Εγείραμε το θέμα προ 8 ετών και συχνά στα επόμενα χρόνια ότι τα χαμηλά κτήρια δεν είναι ό,τι καλύτερο και υποβάλαμε μάλιστα και ορισμένα δεδομένα και σχόλια από διάφορους εμπειρογνώμονες και άλλους.

Ο Δήμος Παραλιμνίου ανέθεσε προ κάποιων ετών στον γνωστό Πολεοδόμο Άγγελο Δημητρίου να ετοιμάσει ένα τοπικό σχέδιο για το παραλιακό/τουριστικό μέτωπο του δήμου. Ο κ. Δημητρίου εισηγήθηκε πολυώροφα κτήρια (ξενοδοχεία/πολυκατοικίες) αλλά το σχέδιο αυτό που υπονοούσε και ψηλούς συντελεστές δόμησης πέραν του 100%, απορρίφθηκε από την Πολεοδομία, με τον τότε διευθυντή να μας ανακοινώνει ότι «το Παραλίμνι δεν θα γίνει Φλώριδα»! Μετά από κάποια χρόνια με την αλλαγή του τοπικού σχεδίου της περιοχής, αντί να αυξηθούν οι συντελεστές μειώθηκαν από τον συντελεστή δόμησης 45% (ζώνη Β) στο 30%!

Γνωστός επιχειρηματίας ανάπτυξης από τον Λίβανο σχολίασε στο Γραφείο μας ότι έχουμε απηρχαιωμένη πολεοδομία και η πολεοδομία στην Κύπρο παρέμεινε στη δεκαετία του 1950!

Ενδιαφερόμενος επενδυτής για το Λιμάνι της Λάρνακας παραξενεύτηκε όταν του ετέθη όρος για το μέγιστο της ανάπτυξης για συντελεστή δόμησης 20% και μέγιστο ύψος 2 όροφοι «για να υπάρχουν οπτικές φυγές», ήταν η απόλυτη θέση αυτή από τους αρμόδιους της Πολεοδομίας. Διερωτήθηκε λοιπόν ο Γάλλος επενδυτής πώς είναι δυνατόν να έχει βάση αυτή η θέση, όταν τα πλοία που θα ελλιμενίζονται θα έχουν ύψος 14 ορόφους, ενώ ένα κοινό κυπαρίσσι έχει ένα ύψος γύρω στους 4 ορόφους, χωρίς να υπάρχει τέτοιος περιορισμός στον χώρο πρασίνου. Τελικά οι συντελεστές δόμησης αυξήθηκαν στο 200% και ύψος 14 όροφοι! Πόσο λάθος μπορεί αυτό να είναι;

Διαμαρτυρηθήκαμε επίσης για τους χαμηλούς συντελεστές δόμησης του 20% (15% στο Λατσί) και τους 2 ορόφους που καταλήγουν έργα να μετατρέπονται σε στρατόπεδα με δεκάδες σπιτάκια σε στρατιωτική διάταξη (ίδε παραλιακές περιοχές Αμμοχώστου, περιοχή Μαζωτός, Περβόλια, περιοχή Νέου Χωρίου κ.λπ. κ.λπ.).

Υποδείξαμε και επαναλάβαμε ότι τέτοιες νοοτροπίες για ιδιαίτερα στην πιο ακριβή παραλιακή περιοχή, περιορίζοντας τους αγοραστές/χρήστες σε μόνο πλούσιους ξένους, αποκλείοντας ντόπιους και εάν συνεχίσουμε δεν θα υπάρχει κενή γη στις παραλιακές περιοχές για τις νέες γενεές ντόπιων.

Είναι επίσης γεγονός ότι οι πολεοδομικές ζώνες που επικρατούσαν πριν από 25 χρόνια περίπου και αντιπροσώπευαν τις τότε καταστάσεις, δεν μπορούν να ανταποκριθούν στη σημερινή κατάσταση της αγοράς.  

Ως εκ τούτου χρειάζεται νέα προσέγγιση, τόσο όσον αφορά στους συντελεστές δόμησης, όσο και εκείνους του ύψους.  

Τα ψηλά κτήρια έχουν και τα θετικά τους στοιχεία, όταν μάλιστα διατηρούνται οι ίδιοι συντελεστές δόμησης βάσει των προνοιών της υπάρχουσας νομοθεσίας στις πόλεις.

Νοουμένου λοιπόν ότι ο συντελεστής δόμησης παραμένει ο ίδιος, τότε δεν υπάρχει πρόβλημα (συγκριτικό) τόσο για την κυκλοφορία, όσο και για την πρόνοια υπηρεσιών. Αναφερόμαστε στις πόλεις/αστικά κέντρα.

Τα ψηλά κτήρια έχουν το προσόν να έχουν μεγάλους ανοικτούς χώρους (είτε πράσινο είτε άλλως πως), προσθέτουν στην άνεση της περιοχής, με τους ανοικτούς χώρους που θα είναι πιο μεγάλοι από εκείνους της οριζόντιας ανάπτυξης και προσθέτουν στη θέα των πισινών αναπτύξεων και ασφαλώς στην εικόνα της μοντέρνας πολεοδόμησης.

Σίγουρα σε μια μεταβαλλόμενη πολεοδόμηση θα υπάρχουν και κάποια προβλήματα, αλλά τα επιχειρήματα που υποβάλλονται από τους αντιδρούντες είναι τουλάχιστον υπερβολικά σε προσεκτό βαθμό.

Η όλη βάση για την κυπριακή πολεοδόμηση θα πρέπει να διαφοροποιηθεί διότι ως έχουν σήμερα οι περιορισμοί για ανάπτυξη που αποδεικνύονται ανεπαρκείς, περιορίζουν τα κίνητρα σε διάφορα «πατσιαρίσματα» επί αρχικής βάσης, όπως αύξηση Σ.Δ. σε μεγάλα τεμάχια, αύξηση Σ.Δ. σε ενιαία οικιστικά τεμάχια, καλυμμένες βεράντες εκτός Σ.Δ. και έναν κατάλογο από άλλες παροχές (και καλοδεχούμενων ασφαλώς) κινήτρων που στόχο έχουν την αύξηση του Σ. Δόμησης. Εάν κοιτάξει κάποιος τον ορίζοντα του Λονδίνου και άλλων πόλεων της Ευρώπης, θα προσέξει χιλιάδες χαμηλά κτήρια και ενδιάμεσά τους την ύπαρξη πύργων (άρα και αυτές οι πόλεις αντιμετωπίζουν παρόμοια θέματα).

Τελειώνοντας θα θέλαμε να υποδείξουμε ότι η νέα προσέγγιση για τα ψηλά κτήρια δίδουν στην Πολεοδομία τεράστια ευχέρεια για να εισάγει περιορισμούς και να λάβει υπόψη τυχόν αρνητικές αντιδράσεις τρίτων. Από την άλλη, μια και που η Πολεοδομία έχει τώρα το πάνω χέρι, θα πρέπει στον βαθμό που μπορεί να κωφεύει στις παράλογες απαιτήσεις. Εάν δεν υπάρχει ασφαλώς κάποιο πλάνο για τη νέα πολεοδόμηση της Κύπρου, θα καταλήξουμε να μην έχουμε την αναβάθμιση της πολεοδόμησης, όπως καταλήξαμε να μην έχουμε τον νέο δρόμο Τσερίου, την παραλίγο κατάργηση του Μουσείου Λευκωσίας και Βουλής κ.λπ.

* F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης.

www.aloizou.com.cy
[email protected]