Του Χρίστου Μαξούλη*

Το θέμα του Ακάμα βρίσκεται σε εκκρεμότητα για πολλές δεκαετίες και τις τελευταίες εβδομάδες βρίσκεται πάλι στο επίκεντρο, ενόψει της αναμενόμενης δημοσίευσης του Τοπικού Σχεδίου. Με το άρθρο αυτό θα επιχειρηθεί να ξεκαθαρίσουν και να μπουν στην σειρά κάποια σημαντικά ζητήματα επί του θέματος.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Φάκελος: Τοπικό Σχέδιο Ακάμα – Μύθοι και Αλήθειες

Καταρχήν, ας ξεκινήσουμε από τα αυτονόητα. Η χερσόνησος του Ακάμα είναι μοναδική για την Κύπρο (και όχι μόνο), καθώς πρόκειται για περιοχή με ξεχωριστά περιβαλλοντικά στοιχεία, φυσικά τοπία και τοποθεσίες εξαιρετικής οικολογικής σημασίας. Είναι το περιβαλλοντικό διαμάντι της Κύπρου μας.

Τα περί αδικίας

 – Πρώτον, τίθεται έντονα το θέμα της αδικίας και της άνισης μεταχείρισης των κατοίκων των χωριών που γειτνιάζουν με τη χερσόνησο του Ακάμα και των ιδιοκτητών γης στα χωριά αυτά. Επί του προκειμένου, σημειώνεται πως κατά την τελευταία αναθεώρηση των σχεδίων ανάπτυξης, προ μιας δεκαετίας, αυξήθηκαν τα δικαιώματα ανάπτυξης στα χωριά πέριξ του Ακάμα, είτε ως επέκταση ζωνών ανάπτυξης, είτε ως αύξηση υφιστάμενων δικαιωμάτων σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την υπόλοιπη Κύπρο και σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από αυτό που θα δικαιολογούσαν τα αμιγώς πολεοδομικά δεδομένα. Εδώ, ας σημειωθεί πως, σύμφωνα με δημοσιευμένα δεδομένα, ένα πολύ μεγάλο μέρος των υφιστάμενων πολεοδομικών ζωνών ανάπτυξης είναι άδειο (μη κατειλημμένο). Συγκεκριμένα, το ποσοστό της δομημένης επιφάνειας εντός των υφιστάμενων ζωνών ανάπτυξης ανέρχεται μόλις στο 4% για το Φάσλι, 11% για το Νέο Χωριό και τις Πάνω Αρόδες, 13% για τον Κάθηκα, 14% για την Ίννια και τις Κάτω Αρόδες, 17% για τη Δρούσεια και 18% για την Ανδρολύκου.

Πέραν τούτου, οι ιδιοκτησίες που έτυχε να είναι εντός ή κοντά στον πυρήνα της χερσονήσου δεν διαφέρουν από ιδιοκτησίες που είναι στην προστατευόμενη παράκτια ζώνη στην υπόλοιπη Κύπρο ή σε γεωλογικά ακατάλληλες περιοχές ή σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος και γενικά σε περιοχές που δεν επιτρέπεται η ανάπτυξη. Συνεπώς, δεν υπάρχει άνιση μεταχείριση ή αδικία, απλά καλώς ή κακώς έτσι είναι η κατάσταση των πραγμάτων σε σχέση με τα δικαιώματα ανάπτυξης.

Με πιο απλά λόγια, τα δικαιώματα ανάπτυξης σε ένα τεμάχιο γης δεν είναι κεκτημένα, ούτε δεδομένα. Ανήκουν στην Πολιτεία, η οποία τα παραχωρεί στη βάση πολεοδομικών δεδομένων. Υπό αυτή τη σκοπιά, δεν τίθεται θέμα άνισης μεταχείρισης ή αδικίας σε σχέση με το πώς αντιμετωπίζεται το θέμα ευρύτερα.

 – Σημείο δεύτερο, το οποίο σε μεγάλο βαθμό είναι συνυφασμένο με το πρώτο σημείο. Η συζήτηση για αποζημιώσεις. Εάν υιοθετηθεί η αρχή (η οποία δεν αμφισβητείται) πως τα δικαιώματα ανάπτυξης σε ένα τεμάχιο γης δεν είναι κεκτημένα, αλλά ανήκουν στην Πολιτεία και εάν γίνει αποδεκτή η αρχή πως το ύψος της αποζημίωσης είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με την προοπτική (οικοδομικής) ανάπτυξης της γης, τότε, εάν δεν αρχίσουν να παραχωρούνται αποσπασματικά δικαιώματα ανάπτυξης δεν τίθεται θέμα αποζημίωσης ή σε κάθε περίπτωση σημαντικών ποσών αποζημίωσης. Αντίθετα, εάν με το νέο Τοπικό Σχέδιο αποκρυσταλλωθούν δικαιώματα ανάπτυξης, τότε δημιουργούνται οι προϋποθέσεις διεκδίκησης σημαντικών αποζημιώσεων στο μέλλον.

Συντελεστής δόμησης και αγροκτήματα

 – Σημείο τρίτο. Μεταφορά συντελεστή δόμησης, η οποία εξ αφορμής συζητείται. Συνοπτικά, μια τέτοια επιλογή για τη συγκεκριμένη περίπτωση δεν προσφέρεται, λόγω της έκτασης και του εύρους του συντελεστή που θα πρέπει να μεταφερθεί. Για να γίνει κάτι τέτοιο, θα πρέπει να αποτελεί μέρος ευρύτερου σχεδιασμού και να ληφθεί υπόψη πριν την επόμενη αναθεώρηση σχεδίων ανάπτυξης, έτσι ώστε να μην δημιουργηθεί πληθωρισμός στον συντελεστή δόμησης και να μην αδικηθούν (επιβαρυνθούν) πολεοδομικά οι περιοχές δέκτες.

 – Σημείο τέταρτο. Πάμε τώρα σε πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου που φαίνεται να περιλαμβάνονται, ξεκινώντας με αυτές του επισκέψιμου αγροκτήματος και τον καθορισμό τριών περιοχών χωροθέτησης εξειδικευμένων αναπτύξεων πλησίον περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών. Επί τούτων, δύο σχόλια μόνο. Πρώτο, το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι η έλλειψη πολιτικής βούλησης και η αδιαμφισβήτητη μακρά ιστορία αδυναμίας επιβολής του νόμου από την Τοπική Αυτοδιοίκηση. Διότι, όσο καλές και εάν είναι οι προθέσεις, που ας πούμε πως είναι, όσο αυστηρά και αν είναι τα κριτήρια και οι προϋποθέσεις που θα τεθούν, όσο αυστηρές κι αν είναι οι ποινές παράβασης, όλα αυτά είναι άνευ ουσίας εάν θα συνεχίσει να υπάρχει αυτή η απροθυμία από τις Τοπικές Αρχές και αδυναμία επιβολής του νόμου. Και σημειώνεται πως δεν πρόκειται για μια τυχαία περιοχή, αλλά για το περιβαλλοντικό διαμάντι της Κύπρου μας. Δεύτερο, δυστυχώς από ό,τι φαίνεται δεν υπάρχει κάποια διαφοροποίηση στην εκπόνηση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου από την πεπατημένη. Δεν υπάρχουν ποιοτικά κριτήρια, δεν υπάρχουν ειδικές ρυθμίσεις… Για οικονομία χώρου θα μεταφέρω κάτι που μου ειπώθηκε επί του θέματος, το οποίο βρήκα ιδιαίτερα εύστοχο και παραστατικό. «Σχεδιάζουν το Τοπικό Σχέδιο του Ακάμα, με τον ίδιο τρόπο και προσέγγιση που θα σχεδίαζαν μια περιοχή έξω από το… Τσέρι» (καμία πρόθεση υποβάθμισης του δήμου).

Η μεμονωμένη κατοικία

 – Σημείο πέμπτο και αναντίλεκτα το πιο σημαντικό. Μεμονωμένη κατοικία! Θα είμαι σύντομος… Η κυπριακή πατέντα προσέγγισης της μεμονωμένης κατοικίας αποτελεί πολεοδομικό έγκλημα, του οποίου ήδη αρχίσαμε να επωμιζόμαστε το κόστος και να το φορτώνουμε στις επόμενες γενιές. Η σκέψη και μόνο υιοθέτησης της πολεοδομικής αλχημείας της μεμονωμένης κατοικίας, ακόμη και με περιορισμούς κλπ, στη χερσόνησο του Ακάμα είναι απαράδεκτη. Εάν η προσέγγιση της μεμονωμένης κατοικίας παγκύπρια αποτελεί πολεοδομικό έγκλημα, η υιοθέτησή της στη χερσόνησο του Ακάμα αποτελεί πολεοδομική και περιβαλλοντική γενοκτονία!

Είναι προφανές πως το ζήτημα του Ακάμα δεν μπορεί να εξαντληθεί σε ένα άρθρο. Ένα είναι βέβαιο, πως η διαφύλαξη της χερσονήσου του Ακάμα δεν έχει ορίζοντα το χρόνο ζωής ενός Σχεδίου Ανάπτυξης. Και σαφώς εάν υιοθετηθούν οι πρόνοιες και πολιτικές που κυκλοφόρησαν δεν θα καταστραφεί ο Ακάμας… Ένα είναι όμως σίγουρο. Εάν υιοθετηθούν οι πρόνοιες και πολιτικές που κυκλοφόρησαν, κατά την επόμενη αναθεώρηση του Τοπικού Σχεδίου, σε 10 περίπου χρόνια, θα δίνεται μάχη οπισθοφυλακής και οι πιθανότητες είναι πως ο σημερινός «μύθος» πως ο Ακάμας θα γεμίσει με ξενοδοχειακές μονάδες και άλλες αναπτύξεις θα έχει πολύ σοβαρές πιθανότητες να πραγματοποιηθεί!  

Το περιβάλλον ως οικονομικός πόρος

Ως προτελευταίο άφησα το σημείο της κατοχύρωσης του δικαιώματος πρόσβασης στη δικαιοσύνη για ζητήματα που άπτονται της προστασίας του δομημένου και του φυσικού περιβάλλοντος, χωρίς να υπάρχει η απαίτηση της γεωγραφικής εγγύτητας (όπως νομολογήθηκε κάτω από άλλες συνθήκες, πλέον παρωχημένες κατά την άποψη μου) ιδιαίτερα για τέτοιες περιπτώσεις. Είχα διαβάσει πριν λίγους μήνες για μια πρωτοβουλία για τροποποίηση του συντάγματος για το ζήτημα αυτό, εάν δεν κάνω λάθος από τον Πρόεδρο της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών βουλευτή Άριστο Δαμιανού. Εξ αφορμής, θα ήταν ενδιαφέρον να αναζητηθεί πού στέκει σήμερα η προσπάθεια αυτή.

Ως τελευταίο σημείο θα παραθέσω ένα χαρακτηριστικό απόσπασμα από άρθρο του Πολεοδόμου Γλαύκου Κωνσταντινίδη: «…Το ερώτημα δεν είναι τι οικοδομές θα κτίζονται αλλά τι οικονομία θα κτίσουμε για να αποδίδει εισόδημα στις κοινότητες, με οφέλη όπως αυτά που βλέπουμε σε άλλες περιοχές αλλά μέσα από μια άλλη οικονομική οργάνωση και δομή». Θα πρέπει να αναζητηθεί ένα «… εναλλακτικό μοντέλο ανάπτυξης με προμετωπίδα το κτίσιμο μιας τοπικής οικονομίας στη βάση της προστασίας του περιβάλλοντος ως οικονομικού πόρου και κινητήρα ανάπτυξης».

* Μηχανολόγος Μηχανικός

Dipl Eng, MBA

(οι απόψεις που εκφράζονται είναι προσωπικές)