Όπως το κόστος αγοράς/τιμές πώλησης των νέων μονάδων (διαμερίσματα) αυξάνονται, έτσι και η διαφορά μεταξύ παλαιότερων μονάδων και καινούριων αυξάνεται. Εάν συγκρίνουμε τις τιμές διάθεσης νέων οικιστικών μονάδων, που τώρα είναι γύρω στις €2.500/τ.μ. + ΦΠΑ και τις παλαιότερες, με τιμές πώλησης €1.200-€1.500/τ.μ., η διαφορά είναι μεγάλη (η διαφορά για το Φ.Π.Α., επιπλέον).
Η σκέψη πρέπει να είναι κατά πόσο συμφέρει η αγορά μιας παλαιότερης μονάδας/διαμερίσματος και η αναβάθμισή της και συγκεκριμένα για μονάδες εντός των πόλεων, όπου υπάρχει και η μεγαλύτερη ζήτηση.
Για την αγορά παλαιότερων μονάδων, εκτός από το τι “βλέπει” ένας για να το αγοράσει, χρειάζεται και η εξέταση της υδραυλικής/ηλεκτρολογικής εγκατάστασης, η ύπαρξη τυχόν προβλημάτων, τόσο της μονάδας, όσο και των κοινόχρηστων χώρων, η ύπαρξη τίτλου (που διευκολύνει την εξασφάλιση χρηματοδότησης/μεταπώλησης) και ανάλογα με το τι θα κοστίσει το όλο εγχείρημα (αγορά+αναβάθμιση) μπορεί να συγκρίνετε ποιο συμφέρει (παλαιότερης V νέας ηλικίας οικοδομή). Παλαιότερες μονάδες έχουν πιο ευρύχωρους χώρους, αλλά αρκετές δεν έχουν ιδιωτικούς χώρους στάθμευσης/αποθήκες, θέματα μεγάλης σημασίας με βάση τα σημερινά δεδομένα.
Εάν στοχεύετε στα παλαιότερα διαμερίσματα, επικεντρωθείτε σε μονάδες ηλικίας μέχρι 15-18 ετών, μια και που από τότε υπήρχαν ιδιωτικοί χώροι στάθμευσης/αποθήκες, ποιοτικοί ανελκυστήρες, ενώ θα είναι και εμφανής-διακριτή η ύπαρξη τυχόν προβλημάτων.
Για οποιεσδήποτε πολυκατοικίες ενδιαφερθείτε, εξετάστε την ύπαρξη ή όχι καλής διαχειριστικής επιτροπής, εξετάστε την πληρωμή ή όχι κοινοχρήστων, τις αναμενόμενες νέες δαπάνες και οποιεσδήποτε καθυστερημένες πληρωμές έχει η ίδια η οικοδομή όσον αφορά θέμα κοινών εξόδων.
Σε πρόσφατη πώληση μονάδας 3 υπνοδωματίων σε κεντρική οικιστική τοποθεσία στη Λευκωσία, ηλικίας 15 ετών, που πωλήθηκε προς €190.000 και είναι σε καλή κατάσταση, διαπιστώθηκε ότι χρειάζεται κάποια αναβάθμιση στα μπάνια/κουζίνα/ερμάρια, γύρω στις €25.000, δηλαδή συνολικό κόστος €215.000 και μαζί με τα μεταβιβαστικά ανέρχεται γύρω στις €225.000. Το διαμέρισμα αυτό, μετά την αναβάθμιση, ενοικιάστηκε προς €1.000/μήνα (±5% απόδοση), ενώ υπάρχει πρόταση για διάθεσή του προς €290.000, μια απόδοση στη μεταπώληση γύρω στο ±30%, σε διάστημα 6 μηνών.
Σε άλλη περίπτωση, μονάδα ενός υπνοδωματίου στη Νεάπολη (Λεμεσός), με ενοίκιο €400/μήνα, μετά από την αναβάθμιση της μονάδας, με κόστος €10.000, ενοικιάστηκε άμεσα προς €600/μήνα, απόδοση ±24% επί της πρόσθετης επένδυσης, ενώ υπήρχε προσφορά για αγορά από τρίτους, άμεσα.
Εξετάζοντας τώρα παλαιότερες κατοικίες στην περιφέρεια του κέντρου, ειδικά σε περιοχές που παραμένουν καθαρά οικιστικές, χωρίς πυκνή ύπαρξη πολυκατοικιών, ιδιαίτερα σε περιοχές π.χ. Άγιος Ανδρέας/Άγιος Δομέτιος (Λευκωσία) και περιοχές όπως η Αγία Ζώνη κλπ (Λεμεσός), όπως έχουν σήμερα τα δεδομένα οι τιμές τους προσεγγίζονται κυρίως ως κενά οικόπεδα, ενώ με κόστος αναβάθμισης €100.000-€150.000 μπορούν οι μονάδες αυτές να μετατραπούν σε ελκυστικές κατοικίες σε περιοχές πρώτης ζήτησης.
Η ίδια κατάσταση επικρατεί και για παλαιότερα γραφεία, που έχουν τη δυνατότητα εκμοντερνισμού με τις σύγχρονες ανέσεις (και εδώ θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στις εισόδους/χώρους στάθμευσης και εξωτερική εμφάνιση).
Ως γενικό σχόλιο και για τις παραμέτρους που ίσως να πρέπει να λαμβάνονται υπόψη αναφέρονται τα εξής:
⦁ Εξετάστε την περιοχή, έχοντας υπόψη όχι μόνο την υφιστάμενη κατάσταση/είδος της ανάπτυξης, αλλά και εάν υπάρχουν κενοί χώροι. Έχετε υπόψη ότι κάποτε αυτοί θα αναπτυχθούν, αυξάνοντας την πυκνότητα της «γειτονιάς» σας.
⦁ Εξετάστε εάν υπάρχουν πλησίον δημόσιοι χώροι πρασίνου, που είναι ιδιαίτερα ελκυστικό στοιχείο για νεαρές οικογένειες.
⦁ Υπάρχουν δημόσια/άλλα σχολεία στην περιοχή και εύκολη διακίνηση;
⦁ Εκτός κέντρου των πόλεων οι μονάδες πωλούνται σε χαμηλότερες τιμές, αλλά λάβετε υπόψη την απόσταση από τα σχολεία/φροντιστήρια/επισκέψεις φίλων κλπ και προσέξετε αν έχετε παιδιά, γιατί ιδιαίτερα μετά την ηλικία των 7-8 χρονών δυνατό να υπάρξει πρόβλημα απομόνωσης.
⦁ Γιαγιάδες/παππούδες, που είναι πολύ χρήσιμοι στο μεγάλωμα των παιδιών, καλό θα ήταν να βρίσκονται σε κοντινή απόσταση (αν και σε αρκετές περιπτώσεις η πολύ συχνή επαφή με το ζευγάρι δημιουργεί και προβλήματα).
Ανεξάρτητα των πιο πάνω και κατά προέκταση της αναμενόμενης ύφεσης για μονάδες σε πύργους, αναμένεται ότι θα επαναληφθεί η εποχή Pieris Estates, με τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν με τους τότε Άραβες αγοραστές, που μεταπώλησαν τα ακριβά τότε διαμερίσματα σε ντόπιους σε σχεδόν μισές τιμές, χωρίς να αναμένουμε ότι θα συμβεί το ίδιο και τώρα με τις μονάδες, σε πύργους, των €1.5-€2.0 εκ. Έστω και με 50% έκπτωση σε τέτοιες μονάδες, αυτές παραμένουν ακριβές για τους Κύπριους, ενώ τα αναμενόμενα προβλήματα θα είναι πρόσθετα θέματα και λόγω κόστους αγοράς και λόγω κόστους συντήρησης (και κυριότερο στη διαχείριση). Ως εκ τούτου και παραμένοντας στο θέμα των παλαιότερων μονάδων και στο αναμενόμενο νέο κύμα προσφοράς, χρειάζεται μεγάλη προσοχή, όπως προσοχή χρειάζονται και οι πωλητές/developers, ορισμένοι εκ των οποίων ίσως να αντιμετωπίσουν σοβαρά προβλήματα επιβίωσης.
