To Top
05:40 Παρασκευή
24 Νοεμβρίου 2017
Επόμενο
Προηγούμενο
Μεμονωμένη κατοικία και η σταθερότητα της αγοράς ακινήτων
ΑΡΧΙΚΗΚΟΙΝΩΝΙΑΕΠΙΣΤΟΛΕΣ Μεμονωμένη κατοικία και η σταθερότητα της αγοράς ακινήτων
Τελευταία Ενημέρωση: 20 Μαρτίου 2017, 4:55 μμ

Αυτές τις μέρες υπάρχει έντονη αντιπαράθεση σχετικά με τις νέες εν ισχύ πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής οι οποίες περιορίζουν τη δυνατότητα ανέγερσης μεμονωμένης κατοικίας σε γεωργική γη. Οι πτυχές του θέματος είναι πολλές, ωστόσο, υπάρχει μία διάσταση στρατηγικής σημασίας, στην οποία θα επικεντρωθώ διότι δεν φαίνεται να λαμβάνεται επαρκώς υπόψη.  Συγκεκριμένα, ποιες θα είναι μακροπρόθεσμα οι επιπτώσεις στη σταθερότητα της αγοράς ακινήτων εάν ανακληθεί η νέα πολιτική και υιοθετηθούν οι προηγούμενες πολύ πιο χαλαρές πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής οι οποίες επέτρεπαν  την ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας σχεδόν οπουδήποτε σε γεωργική γη;


Θέση μου είναι ότι οι νέες πιο περιοριστικές πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής οι είναι ορθές και η επαναφορά των προηγούμενων χαλαρότερων προνοιών ελλοχεύει το σοβαρό κίνδυνο σημαντικής και περαιτέρω μείωσης των τιμών των ακινήτων οι οποίες έχουν ήδη μειωθεί σημαντικά από το 2007 (βλέπε Κεντρική Τράπεζα, Δείκτης Τιμών Κατοικιών 3ο Τρίμηνο 2016) . Σε μια τέτοια περίπτωση οι συνέπειες ενδέχεται να είναι καταστροφικές για όλους.  Αυτή η θέση πηγάζει από τα ακόλουθα:


Παίρνοντας το καλύτερο δυνατό σενάριο για την οικονομία θα υποθέσω ότι οι μεμονωμένες κατοικίες ανεγείρονται κυρίως για παραθεριστικούς σκοπούς.  Αυτό γίνεται διότι (α) υπάρχουν ενδείξεις ότι όντως η πλειονότητα των μεμονωμένων κατοικιών είναι επαύλεις/εξοχικά και (β) αν λάβουμε υπόψη την ευρύτερη αγορά γης για στέγαση τότε θα πρέπει να συνυπολογίσουμε τη μειωμένη ζήτηση για κατοικίες αλλά και το τεράστιο απόθεμα αναξιοποίητης γης μέσα στις υφιστάμενες οικιστικές ζώνες, καθώς και τις αδιάθετες οικιστικές μονάδες, δηλαδή το χείριστο δυνατό σενάριο για την οικονομία. Επίσης παίρνω ως προκείμενη ότι οι τιμές των ακινήτων καθορίζονται από την αλληλεπίδραση των δυνάμεων της προσφοράς και της ζήτησης, τουλάχιστον μακροπρόθεσμα. Ως εκ τούτου στην περίπτωση όπου η προσφορά γης υπερβαίνει κατά πολύ τη ζήτηση τότε οι τιμές των ακινήτων σε αυτή τη κατηγορία αναμένεται να πιεστούν προς τα κάτω.


Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία  της Στατιστικής Υπηρεσίας (Έρευνα Διάρθρωσης Γεωργικών και Κτηνοτροφικών Εκμεταλλεύσεων, Π.3. 2013) στην ελεύθερη Κύπρο η έκταση της γεωργικής γης είναι 1,238,058 δεκάρια.  Έστω ότι από αυτή τη γη (α) 45% δεν μπορεί να δομηθεί (ήδη δομημένη, κτηνοτροφία, τοπογραφία, υδάτινα σώματα, προστατευόμενες περιοχές κλπ), (β) 15% είναι αναγκαία για υποδομές (δρόμοι, δημόσιο πράσινο κλπ) και (γ) μόνο μια έπαυλη (250τμ) μπορεί να κτιστεί κάθε 4,000 τμ, τότε θα προκύψει προσφορά σχεδόν 140,000 νέων τεμαχίων για επαύλεις/εξοχικά.


Σύμφωνα με τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Παγκύπρια Στατιστικά Στοιχεία Πωλητήριων Εγγράφων 2015 και το 2016) το 2016 έχουν κατατεθεί 7063 πωλητήρια έγγραφα.  Έστω ότι από αυτά (α) 50% αφορούν δομημένα  τεμάχια ή για άλλες χρήσεις και (β) 25% αφορούν μόνιμες κατοικίες, τότε προκύπτει μια νέα ζήτηση για περίπου 1800 τεμάχια για νέες επαύλεις/εξοχικά ανά έτος.


Ως εκ των ανωτέρω αν επανέλθουμε στην προηγούμενη πολιτική για τη μεμονωμένη κατοικία, με αμετάβλητα τα λοιπά στοιχεία ενδέχεται να δημιουργηθεί μία επιπρόσθετη προσφορά 140,000 νέων τεμαχίων για επαύλεις η οποία με τους υφιστάμενους ρυθμούς πωλήσεων (1800) θα χρειαστεί περίπου 77 χρόνια για να απορροφηθεί.  Θεωρώ ότι εύλογα διαπιστώνεται ότι ελλοχεύει σοβαρός μακροπρόθεσμος κίνδυνος σημαντικής και περαιτέρω μείωσης των τιμών των ακινήτων τουλάχιστον για παραθεριστικούς σκοπούς.


Θα μπορούσε να επιχειρηματολογηθεί ότι αν τα πιο πάνω ήταν σωστά τότε οι παλαιότερες τιμές των εν λόγω τεμαχίων θα έπρεπε να είναι χαμηλότερες από ότι είναι τώρα, ενώ συμβαίνει το αντίθετο. Το αντεπιχείρημα είναι ότι οι παλαιότερες τιμές ήταν αποτέλεσμα στρέβλωσης συνέπεια, μεταξύ άλλων, μιας φούσκας και τώρα γίνεται διόρθωση της αγοράς.  Με άλλα λόγια το πιθανότερο είναι ότι μακροπρόθεσμα οι τιμές των εν λόγω τεμαχίων θα πιεστούν προς τα κάτω είτε εφαρμοστεί η νέα πολιτική είτε όχι.  Ωστόσο η νέα πολιτική ενδέχεται να βοηθήσει στην συγκράτηση και σταθεροποίηση των τιμών, τουλάχιστον ενός ποσοστού τεμαχίων.


Γίνεται λόγος για αποζημιώσεις σε περίπτωση εφαρμογής της νέας πολιτικής.  Θεωρώ ότι οι υποστηρικτές αυτής της θέσης θα πρέπει να δείξουν ότι (α) οι υψηλές τιμές στις οποίες είχαν αγοράσει τα τεμάχια τους δεν οφείλονταν σε φούσκα (β) οι σημερινές χαμηλότερες τιμές δεν οφείλονται σε διόρθωση της αγοράς και (γ) η μείωση στις τιμές των ακινήτων τους οφείλεται σε συγκεκριμένη κυβερνητική πολιτική.  Αν δεν μπορούν να αποδείξουν όλα τα πιο πάνω τότε θεωρώ ότι θα ήταν άδικο για τον Κύπριο φορολογούμενο να αποζημιώσει τις κακές και αμελέτητες επιλογές κάποιων οι οποίες βασίζονταν πάνω σε αξίες «ελπίδας» και στη Κυπριακή νοοτροπία «η Κύπρος είναι διαφορετική», «εδώ δεν πέφτουν οι τιμές των ακινήτων», «η άδεια είναι σίγουρη» κα.


Σύμφωνα με αναφορές στον τύπο οι τράπεζες φαίνεται να είναι εναντίον της εν λόγω πολιτικής.  Ομολογώ ότι αυτή η θέση με έχει εκπλήξει. Διερωτώμαι αν οι τράπεζες έχουν λάβει υπόψη τα πιο πάνω ή όχι; Μπορούν να μας διαβεβαιώσουν ότι με την επαναφορά της προηγούμενης χαλαρής πολιτικής δεν θα πιεστούν οι τιμές των ακινήτων προς τα κάτω; Το όλο θέμα είναι εις γνώση της Ευρωπαϊκής και Κεντρικής Τράπεζας καθώς και της Τρόικας ή όχι; Πια είναι η θέση τους επί του κινδύνου που έθεσα στην αρχή του άρθρου;
Επειδή το όλο θέμα είναι μείζων και ομολογουμένως οι υποθέσεις μου μπορεί να είναι λανθασμένες θεωρώ ότι θα ήταν συνετό να γίνει μια εξειδικευμένη έρευνα επί τούτου από ανεξάρτητους ειδικούς οικονομολόγους πριν γίνει η οποιαδήποτε σοβαρή μεταβολή πολιτικής.


* Πολεοδόμος Χωροτάκτης.
 

  Στέφανος Γεωργιάδης   
Σχολιάστε την Είδηση

Τα σχόλια εκφράζουν ΜΟΝΟ τις απόψεις των χρηστών που τις δημοσιεύουν, τις οποίες και δεν υιοθετεί το philenews.com. Προσβλητικά σχόλια θα διαγράφονται.