Η οικοδομική ανάπτυξη που παρατηρείται σε οικιστικές περιοχές στις διάφορες πόλεις με την ανέγερση πολυκατοικιών ανάμεσα σε κατοικίες αποτελεί πλέον γεγονός και ολοένα θα αυξάνεται λόγω έλλειψης διαθέσιμων οικοπέδων και της κατεδάφισης παλαιών οικοδομών. Ο επηρεασμός των ανέσεων του γείτονα ως περίοικου υποχρεώνει την αρμόδια πολεοδομική Αρχή, πριν αποφασίσει να εκδώσει την πολεοδομική άδεια, να λάβει υπόψη κάθε σχετικό παράγοντα και να καλέσει σε δημόσια ακρόαση κάθε επηρεαζόμενο πρόσωπο το οποίο μπορεί να ενίσταται ή επηρεάζεται από τη σκοπούμενη ανάπτυξη. Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος, στο άρθρο 26(1), προβλέπει ότι για να καταλήξει σε απόφαση, η πολεοδομική Αρχή λαμβάνει υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου ανάπτυξης και οποιοδήποτε άλλο ουσιώδη παράγοντα, αλλά όχι εξωγενή. Η χορήγηση πολεοδομικής άδειας εις παραγνώριση των δικαιωμάτων του γείτονα, τον νομιμοποιεί να επικαλεστεί την ύπαρξη έννομου συμφέροντος για να προσβάλει την άδεια. Αποτελεί εκ του νόμου υποχρέωση της πολεοδομικής Αρχής να διασφαλίζει ότι η αυτοτελής λειτουργία, η άνετη κατοχή και κάρπωση της ανάπτυξης ή και επιμέρους μονάδας στην ανάπτυξη δεν θα επηρεάσει ουσιωδώς τις ανέσεις της περιοχής ή γειτονικών ιδιοκτησιών, όπως το φως, ο αερισμός ή η πρόκληση οχληρίας. 

Κάθε επηρεαζόμενο πρόσωπο για να επιτύχει στην προσφυγή του για ακύρωση της ανάπτυξης οφείλει να προσβάλει στο Διοικητικό Δικαστήριο τόσο την πολεοδομική άδεια όσο και την άδεια οικοδομής. Αλλιώς, αν προσβάλει μόνο την πολεοδομική άδεια, η άδεια οικοδομής θα παραμείνει νόμιμη και κατ’ επέκταση η προσφυγή θα θεωρηθεί αλυσιτελής και θα απορριφθεί ως απαράδεκτη. Η απόφαση που εξέδωσε η Δικαστής κα Α. Ευσταθίου –  Νικολετοπούλου στην υπόθεση αρ.1062/2016 ημερ.9.8.2022 υποδεικνύει τον τρόπο που ο επηρεαζόμενος γείτονας οφείλει να ενεργήσει προς κατοχύρωση των δικαιωμάτων του. Συγκεκριμένα, ο αιτητής, που ήταν ιδιοκτήτης γειτονικού ακινήτου και ισχυριζόταν ότι η απόφαση Δήμου ως πολεοδομικής Αρχής να εξουσιοδοτήσει την ανάπτυξη γειτονικού τεμαχίου με την ανέγερση πολυκατοικίας, προσέβαλε μόνο την πολεοδομική άδεια και παρέλειψε να προσβάλει και την άδεια οικοδομής. Επίσης, παρέλειψε να προσδιορίσει την υφιστάμενη ή με βεβαιότητα επερχόμενη βλάβη από την ανέγερση της επίδικης οικοδομής παραπλεύρως της οικίας του. 

Το Δικαστήριο στην απόφαση του εξέτασε την προδικαστική ένσταση του Δήμου και του ιδιοκτήτη του τεμαχίου που αδειοδοτήθηκε προς ανάπτυξη κατά πόσον η παράλειψη του αιτητή να αμφισβητήσει και την άδεια οικοδομής καθιστούσε την προσφυγή αλυσιτελή. Υπέδειξε ότι επί αυτού υπάρχει δεσμευτική απόφαση της Ολομέλειας του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην οποία κρίθηκε ότι η μη προσβολή και της άδειας οικοδομής, δημιουργεί κενό σε περίπτωση ακύρωσης της πολεοδομικής άδειας, το οποίο δεν μπορεί να καλυφθεί. Κατά συνέπεια και εν προκειμένω η μη αμφισβήτηση της ορθότητας της εκδοθείσας άδειας οικοδομής, την καθιστά νόμιμη, δημιουργώντας κενό, το οποίο δεν μπορεί να καλυφθεί. 

Πέραν όμως αυτού, το Δικαστήριο τόνισε ότι δεν πείστηκε από τα όσα ο αιτητής επικαλέστηκε ότι υφίσταται ή με βεβαιότητα θα επέλθει βλάβη στα συμφέροντα του από την επίδικη ανάπτυξη. Αναφορικά με το ζήτημα του έννομου συμφέροντος, υπέδειξε ότι η νομολογία έχει αναγνωρίσει ότι η προσβολή πολεοδομικής άδειας είναι δυνατή εφόσον η προσβαλλόμενη διοικητική πράξη επηρεάζει το τεμάχιο του, επηρεασμός πιθανολογούμενος από την υπόδειξη ότι θα επηρεαστεί αρνητικά ή θα επέλθει βλάβη στα συμφέροντα του. Αναμένεται η σαφής αναφορά της υφιστάμενης ή με βεβαιότητα επερχόμενης βλάβης στην ίδια την αίτηση ακυρώσεως. Η έννομη προστασία που παρέχεται για τη μελλοντική ζημιά πρέπει να θεμελιώνεται σε βέβαια περιστατικά του παρόντος και οι γενικές και αόριστες αναφορές ή αιτιάσεις για επηρεασμό των συμφερόντων και ανέσεων των περιοίκων δεν επαρκούν. Το δεδομένο δε του περίοικου πρέπει να επεκτείνεται και στη θεμελίωση της βλάβης, είτε υπαρκτής είτε με βεβαιότητα επερχόμενης στο άμεσο μέλλον.

Το Δικαστήριο κατέληξε ότι τα δεδομένα δεν βοηθούσαν τον αιτητή, ο οποίος δεν έχει προτάξει συγκεκριμένες πτυχές του επηρεασμού του πέραν του επιπέδου της θεωρητικής ζημιάς. Η αναφορά ότι η ανέγερση της επίδικης οικοδομής παραπλεύρως της οικίας του θα επηρεάσει τις ανέσεις του και την πορεία του φωτός ως δεδομένων που επιδρούν αρνητικά στην ιδιοκτησία του, δεν συνιστά επακριβή προσδιορισμό της υφιστάμενης ή με βεβαιότητα της επερχόμενης βλάβης του, εφόσον η παρούσα περίπτωση δεν είναι από αυτές που η ενδεχόμενη αρνητική επίδραση είναι εμφανής. Έκρινε ότι ο αιτητής στερείτο έννομου συμφέροντος και απέρριψε την προσφυγή ως απαράδεκτη. 

* Δικηγόρος στη Λάρνακα