To Top
23:51 Σάββατο
14 Δεκεμβρίου 2019
philenews insider
ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑ
Capital.gr
ΜΑΖΙ ΜΕ
Forbes
insider banner
Επόμενο
Προηγούμενο
Η αγορά ακινήτων και οι προοπτικές της
ΑΡΧΙΚΗΟΙΚΟΝΟΜΙΑΑΠΟΨΕΙΣ • Η αγορά ακινήτων και οι προοπτικές της
  02 Δεκεμβρίου 2019, 9:06 πμ  
Η ύφεση στην αγορά ακινήτων στην Κύπρο ξεκίνησε τέλος του έτους 2008/αρχές 2009 και αυτό, με το καταστροφικό Bail In του 2013, προκάλεσε την κάθετη μείωση της ζήτησης και κατ’ επέκταση της μείωσης στις αξίες των ακινήτων μέχρι το έτος 2016-2017 όπου άρχισαν να φαίνονται σημάδια ανάκαμψης για τα πλείστα ακίνητα.
Η ανάκαμψη είναι αποτέλεσμα της καλυτέρευσης της οικονομίας, η έναρξη της παροχής δανείων (έστω με δυσκολίες), η καλυτέρευση της τουριστικής βιομηχανίας και εκείνης της ναυτιλίας και ασφαλώς λόγω της ύπαρξης των επενδυτικών κινήτρων για τις βίζες και διαβατήρια.
Η ζήτηση ακινήτων στην Κύπρο προέρχεται τόσο από τους ντόπιους, όσο και από ξένους αγοραστές/ενοικιαστές. Οι πρώτοι αποτελούν περίπου το 60% της ζήτησης και οι ξένοι το 40%.  Αυτό όμως αφορά αριθμούς, αλλά όσον αφορά τις αξίες των ακινήτων, υπολογίζουμε ότι οι ξένοι αποτελούν τουλάχιστον το 50%. Στον αριθμό ξένων, δεν περιλαμβάνονται τα μέλη/εταιρίες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ούτε και οι ξένοι μεν αγοραστές, αλλά με εγγεγραμμένες υπεράκτιες εταιρείες Κύπρου.
Ως εκ τούτου, τα στατιστικά στοιχεία που προέρχονται από το Κτηματολόγιο είναι παραπλανητικά, μη βοηθώντας έτσι την ερμηνεία της ζήτησης/αγοράς, προκαλώντας μια σύγχυση και ουδείς γνωρίζει τους πραγματικούς αριθμούς προερχόμενους από τέτοιες αγορές.
Η ντόπια ζήτηση (Κύπριοι) κατευθύνεται κυρίως για διαμερίσματα σε οικιστικές περιοχές, με κύρια ζήτηση στις μονάδες αξίας από €150.000-€250.000 για νέα διαμερίσματα, ενώ για τα «μεταχειρισμένα» ανάλογα με την κατάσταση/ηλικία τους, μειώνονται κατά 30% σε αξίες. Η ζήτηση κατευθύνεται για μονάδες των 2 υπνοδωματίων (κυρίως) με ένα εμβαδόν γύρω στα 80 τ.μ. και εκείνες των τριών με εμβαδόν 110 τ.μ. Οι τιμές πώλησης για οικιστικές μονάδες κυμαίνονται γύρω στα €1.200/τ.μ. για τα μεταχειρισμένα και γύρω στις €2.500/τ.μ. για τις καινούργιες.
Από πλευράς των κατοικιών για τους Κύπριους, αυτή απευθύνεται κυρίως σε κατοικίες σε μισά οικόπεδα και για μεγέθους οικοδομής γύρω στα 200 τ.μ., με τιμή αγοράς γύρω στα €1.500-€2.000/τ.μ. (με ζήτηση κυρίως στην περιφέρεια των πόλεων).
Η ζήτηση για καταστήματα αν και έχει και αυτή αρχίσει να ανακάμπτει, περιορίζεται κυρίως σε εμπορικούς δρόμους, παραθαλάσσιες περιοχές, σε τουριστικές περιοχές ιδανικού μεγέθους που είναι γύρω στα 80 τ.μ. πλέον μεσοπάτωμα (δίδεται ιδιαίτερη προσοχή στο πλάτος του ιδιωτικού πεζοδρομίου).

Η ζήτηση για γραφεία κατευθύνεται κατά μέγιστο ποσοστό για μονάδες ψηλής τεχνολογίας στα κέντρα των πόλεων και για μεγέθη γύρω στα 150-200 τ.μ., με μέση τιμή αγοράς €3.000-€4.000/τ.μ., ανάλογα με τις υπηρεσίες που προσφέρονται, ενώ στην περιοχή Λεμεσού, ιδιαίτερα εκείνες που βρίσκονται στο παραλιακό μέτωπο/ πλησίον, αυξάνονται σε €5.000-€6.000/τ.μ.
Οικόπεδα και αναπτυξιακή γη δείχνουν μια πολύ αργή ζήτηση, εκτός από τα τεμάχια που μπορούν να αναπτυχθούν για εισοδηματικούς σκοπούς- π.χ. Πλησίον σε πανεπιστήμια, μαρίνες, ανερχόμενες τουριστικές περιοχές κλπ.
Ταυτόχρονα, η αγορά γεωργικής γης δεν έχει αρχίσει να ανακάμπτει, με ελάχιστη υπάρχουσα ζήτηση και με τις επικρατούσες τιμές κάτω από το 50% της προ ύφεσης περιόδου (δυσκολίες στην διάθεση).
Γίνεται αντιληπτό ότι υπάρχει αρκετή προσφορά που προέρχεται κυρίως από τους χρηματοδότες/εκποιήσεις, ως επίσης και από τα διάφορα επενδυτικά ταμεία και αγοραστές μεγάλων πακέτων και τα οποία προσφέρονται τώρα ως επιμέρους μονάδες (ίδε Gordian, Altamira, APS κλπ).
Τουριστικά έργα (ξενοδοχεία/τουριστικά διαμερίσματα) δείχνουν μια αυξητική τάση ζήτησης και πιο πρόσφατα παρακολουθούμε με ιδιαίτερο ενδιαφέρον την ζήτηση μονάδων εντός πόλεων (ιδιαίτερα σε Λεμεσό και Λάρνακα) υπό μορφή «οικογενειακών» μονάδων τύπου boutique hotels. Η αυξημένη ζήτηση προέρχεται λόγω καλυτέρευσης του τουρισμού και αυτό θα εξαρτηθεί ανάλογα της ζήτησης για το τουριστικό μας προϊόν (ίδε πιο πρόσφατη αγορά Blackstone στην Ελλάδα).
Οι αποδόσεις πάνω σε ακίνητα βρίσκονται σήμερα στα πιο κάτω κατά μέσο όρο επίπεδα: 
-Διαμερίσματα 3%-4%
-Κατοικίες 2%
-Καταστήματα 5%-6%
-Γραφεία 5%
-Βιομηχανικές μονάδες 4%
-Ξενοδοχεία κλπ 10%.
Οι αποδόσεις αυτές είναι αρκετά ελκυστικές σε σύγκριση με τις τραπεζικές καταθέσεις (0,5%-1%) που αυτές (καταθέσεις) αναμένονται να μειωθούν περισσότερο με τις ακόμη αρνητικές χρεώσεις. Αυτό, μαζί με την αδυναμία ορισμένων τραπεζών να ανταποκριθούν και με το πιο πρόσφατο Bail In, καθοδηγούν τους επενδυτές να στρέψουν την προσοχή τους σε επενδύσεις ακινήτων, τόσο στην Κύπρο, όσο και στο εξωτερικό (κυρίως Ελλάδα/Βρετανία και κάποιο ποσοστό στη Ρουμανία).
Η ξένη αγορά κατευθύνεται κυρίως για οικιστικές μονάδες ψηλού κόστους και σε λιγότερο βαθμό για γραφεία (όπου η ζήτηση είναι κυρίως για ενοικίαση). Η κύρια οικιστική ζήτηση για ξένους κατευθύνεται για επαύλεις των 3-4 υπνοδωματίων με πισίνα, θέα, θάλασσα κ.τ.λ., ενώ για διαμερίσματα κατευθύνεται για τα 2-3 υπνοδωμάτια άνετου εμβαδού.
Βασικά στο τέλος και εξετάζοντας την κατάσταση της αγοράς, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη και η τυχόν επίλυση του Κυπριακού που προσθέτει στην αβεβαιότητα μιας επένδυσης σε ακίνητα στην Κύπρο, ενώ η πολιτική μας κατάσταση έστω και εάν εμείς οι Κύπριοι την αγνοούμε, οι εκ του εξωτερικού επενδυτές είναι προβληματισμένοι.
 
* F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.

www.aloizou.com.cy
info@aloizou.com.cy
 
  Αντώνης Λοΐζου   
Σχολιάστε ή διαβάστε πατώντας εδώ...