Γερασμένη κτηριολογικά η Κύπρος

 

Με βάση τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας (κατά την τελευταία απογραφή) 204.445 κατοικίες (από τις 431.059 που κατεγράφησαν) κτίστηκαν πριν την εφαρμογή του αντισεισμικού κώδικα (1994). Σε αυτές πρέπει να προστεθούν ίσως δεκάδες χιλιάδες άλλες κατοικίες αν ληφθεί υπόψιν, πως με βάση τα στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας την περίοδο 1991-2000 κτίστηκαν 70.094 κατοικίες.

 

Στην έκθεση αναφέρεται, πως οι περισσότερες κατοικίες (ποσοστό 50,4%) κτίστηκαν μετά το 1990, ενώ ποσοστό 3,0% που μεταφράζεται σε 13.097 κατοικίες κτίστηκαν πριν το… 1945, είναι δηλαδή πέραν των 74 ετών. Αυτό δεν σημαίνει πως τελούν υπό κατάρρευση, αφού πέραν του κύκλου ζωής των οικοδομών (τουλάχιστον όσων είναι κατασκευασμένες από μπετόν, που κυμαίνεται, κατά μέσον όρο, στα 60 χρόνια) ρόλο διαδραματίζουν και άλλοι παράγοντες. 

 

 

Το θέμα των επικίνδυνων οικοδομών συζητήθηκε κατά τη διάρκεια εκδήλωσης που διοργάνωσαν από κοινού το ΕΤΕΚ και ο Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακίνητων (ΚΣΙΑ) στις 2 Οκτωβρίου 2019. Ο τίτλος της εκδήλωσης ήταν: «Επικίνδυνες οικοδομές (υπάρχουσα κατάσταση, κρατική πολιτική, υφιστάμενη νομοθεσία, επιβολή, προβλήματα και λύσεις)». 

 

Σε χαιρετισμό του κατά τη διάρκεια της εκδήλωσης ο πρόεδρος του ΕΤΕΚ κ. Στέλιος Αχνιώτης τόνισε την ανάγκη να βελτιωθεί η υφιστάμενη νομοθεσία με στόχο τη διασφάλιση της ανθρώπινης ζωής. Έθεσε δε ως στόχο τη μείωση των επικίνδυνων οικοδομών μέχρι το 2030, κάτι το οποίο θεωρεί ότι μπορεί να επιτευχθεί καταπολεμώντας τις γενεσιουργές αιτίες του φαινομένου. Συνολικός στόχος του ΕΤΕΚ θα είναι, όπως είπε, μέχρι το έτος 2050 όλες οι (σε χρήση) οικοδομές να συμμορφώνονται με τις τεχνικές απαιτήσεις των ευρωκωδίκων ως προς τη συμπεριφορά τους στους σεισμούς.

 

Βασική εισήγηση του ΕΤΕΚ είναι, τηρουμένης της αρχής της αναλογικότητας, η θεσμοθέτηση της τακτικής επιθεώρησης όλων των οικοδομών που δεν είναι μεμονωμένες. Η επιθεώρηση θα αφορά τον έλεγχο πτυχών που άπτονται της ασφάλειας και προστασίας του χρήστη και του περίοικου και θα έχει προληπτικό χαρακτήρα. Αυτό θα δημιουργήσει την κουλτούρα συντήρησης και θα μειώσει τους ρυθμούς παραγωγής νέων επικίνδυνων οικοδομών.

 

Μια ολοκληρωμένη κρατική πολιτική οφείλει, κατά το ΕΤΕΚ, να έχει και κίνητρα/ χρηματοδοτικά εργαλεία δομοστατικών αναβαθμίσεων, αλλά και την Πολιτεία να ενεργεί και ως παράδειγμα στους ιδιώτες.

 

 

Βασικά συμπεράσματα της εκδήλωσης είναι ότι υπάρχει πρόβλημα επικίνδυνων οικοδομών και πως εάν δεν ληφθούν μέτρα τούτο θα διογκώνεται. Αναγνωρίστηκε ότι η ρύθμιση της τακτικής επιθεώρησης κτηρίων θα βοηθήσει στην κουλτούρα συντήρησής τους και στην καταπολέμηση των αιτιών που δημιουργούν το πρόβλημα.

 

Μεταξύ άλλων, αναγνωρίστηκαν επίσης και τα ακόλουθα ως ζητήματα τα οποία σχετίζονται με το θέμα και πρέπει να επιλυθούν: 

 

(α) τα υφιστάμενα προβλήματα σε σχέση με τις κοινόκτητες οικοδομές,
(β) οι αδυναμίες στην επιβολή της νομοθεσίας που σχετίζονται και με τις κατακερματισμένες οικοδομικές αρχές,
(γ) η μεγάλη καθυστέρηση στην απόδοση δικαιοσύνης, είτε αυτή αφορά ανάκτηση αστικού χρέους είτε άλλα μέτρα επιβολής και 
(δ) η έλλειψη χρηματοδοτικών ή και άλλων κινήτρων. Ειδική αναφορά έγινε στα διατηρητέα κτήρια και επισημάνθηκε ότι θα πρέπει να εξεταστούν ειδικές λύσεις ή ενέργειες σε σχέση με αυτά.  

 

 

Ζητήματα που αφορούν στην ασφάλεια των οικοδομών, των διαμενόντων σε αυτά και τις επιπτώσεις στους υπευθύνους, έχουν καταγραφεί εδώ και χιλιάδες χρόνια, όπως ο περίφημος κώδικας του βασιλιά της Βαβυλώνας Χαμουραμπί και χρονολογείται γύρω στο 1754 π.Χ. Σχετική αναφορά σε πρόνοιες του κώδικα, περιλαμβανόταν σε παλαιότερο κείμενο του νυν επάρχου Λευκωσίας κ. Μάριου Παναγίδη. Βεβαίως, αν ίσχυαν οι πρόνοιες του κώδικα, τα πράγματα προφανώς θα ήταν καλύτερα, τουλάχιστον για όσους αγοράζουν σπίτια/διαμερίσματα.

 

Στον κώδικα προνοούνται και τα εξής:
• Αν ένας μηχανικός κατασκευάσει σπίτι για κάποιον, και δεν το κατασκευάσει σωστά, με αποτέλεσμα να καταρρεύσει και να σκοτωθεί ο ιδιοκτήτης του, τότε ο μηχανικός αυτός θα θανατωθεί (άρθρο 229).
• Αν σκοτωθεί ο γιος του ιδιοκτήτη του σπιτιού, θα θανατωθεί ο γιος του μηχανικού (άρθρο 230).
• Αν σκοτωθεί ένας σκλάβος του ιδιοκτήτη του σπιτιού, τότε θα δώσει στον ιδιοκτήτη του σπιτιού ένα δικό του σκλάβο (άρθρο 231).
• Αν καταστραφούν αγαθά, θα τον αποζημιώσει για όλα τα αγαθά που καταστράφηκαν, και επειδή δεν κατασκεύασε σωστά το σπίτι που κατέρρευσε, θα το ανακατασκευάσει με δικά του έξοδα (άρθρο 232).
• Αν ένας μηχανικός κατασκευάσει ένα σπίτι για κάποιον και οι τοίχοι καταρρεύσουν, πριν την αποπεράτωσή του, ο μηχανικός θα ανεγείρει τους τοίχους με δικά του έξοδα (άρθρο 233).

 

Ο δήμαρχος Λευκωσίας, Κωνσταντίνος Γιωρκάτζης, θεωρεί πως ένα από τα πιο σοβαρά προβλήματα που καλούνται σήμερα να αντιμετωπίσουν τα κέντρα πόλεων της Κύπρου αφορούν στην πληθώρα των εγκαταλελειμμένων οικοδομών, οι οποίες έχουν καταστεί επικίνδυνες για τις ανθρώπινες ζωές. Αυτό, κατά τον κ. Γιωρκάτζη, ήταν αναμενόμενο αφού στα κέντρα, τα οποία ήσαν και οι πρώτοι πυρήνες ανάπτυξης κάθε πόλης, υπάρχει συσσώρευση διατηρητέων οικοδομών, αλλά και γερασμένων κτηρίων. Επιπλέον, η Λευκωσία αντιμετωπίζει, όπως είπε, ένα ιδιαίτερο πρόβλημα λόγω του διαχωρισμού της και της εκτεταμένης περιοχής που εφάπτεται με τη νεκρή ζώνη.

Όπως εξήγησε ο κ. Γιωρκάτζης σε χαιρετισμό του στην εκδήλωση του ΕΤΕΚ, ο Δήμος Λευκωσίας προσπάθησε να βελτιώσει το όλο περιβάλλον και να ελκύσει κατοίκους και επενδυτές σηματοδοτώντας την προσπάθειά του αυτή με την κατασκευή του Νέου Δημοτικού Μεγάρου στα όρια της νεκρής ζώνης, αγοράζοντας και επενδύοντας σε μια σειρά έργων, τα οποία είτε έχουν υλοποιηθεί είτε βρίσκονται σε εξέλιξη ή θα ξεκινήσουν πολύ σύντομα. Πολλά από αυτά τα έργα αφορούν αποκαταστάσεις παλιών κτηρίων, όπως είναι η αποκατάσταση της Παλιάς Δημοτικής Αγοράς, η αποκατάσταση και επαναχρησιμοποίηση εγκαταλελειμμένων οικοδομών κατά μήκος της νεκρής ζώνης, η ανάπλαση του πυρήνα με την ανάπλαση δρόμων και συντήρηση/αποκατάσταση όψεων κ.ά.

Ο δήμαρχος Λευκωσίας ανέφερε, επίσης, πως στην εντός των τειχών πόλη, αλλά και στα προάστια υπάρχει μεγάλος αριθμός εγκαταλειμμένων, ασυντήρητων οικοδομών και γερασμένων κτηρίων. Και αυτό παρά το γεγονός ότι υλοποιήθηκαν διάφορα έργα και θεσπίστηκαν κατά καιρούς σχέδια οικονομικών κινήτρων. Ανέφερε, επίσης, ότι πέραν των διατηρητέων οικοδομών που βρίσκονται στο ελεύθερο τμήμα της Λευκωσίας, υπάρχει και μεγάλος αριθμός οικοδομών (265) εντός της νεκρής ζώνης, που καταρρέουν και χρήζουν ειδικής αντιμετώπισης. Είπε, επίσης, πως αυτή τη στιγμή πέραν των 250 κτηρίων σε ολόκληρη την περιοχή του Δήμου Λευκωσίας βρίσκονται υπό παρακολούθηση. Στον αριθμό αυτό δεν περιλαμβάνονται τα 265 κτήρια της νεκρής ζώνης.

Από τα 250 κτήρια, τα 155 έχουν κηρυχτεί επικίνδυνα σύμφωνα με τον Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, εκ των οποίων 55 από αυτά κινδυνεύουν με πλήρη κατάρρευση. Αξιοσημείωτο χαρακτήρισε επίσης το γεγονός ότι στην εντός των τειχών πόλη επί συνόλου 733 διατηρητέων οικοδομών, έχουν εντοπισθεί 73  (δηλαδή μία στις δέκα) οι οποίες είναι επικίνδυνες. 

Εισηγήσεις Δήμου Λευκωσίας

Ο Δήμαρχος Λευκωσίας υπέβαλε τις ακόλουθες εισηγήσεις, οι οποίες θεωρεί ότι θα βοηθήσουν πρακτικά στη μείωση, εάν όχι εξάλειψη του φαινομένου των επικίνδυνων οικοδομών, οι οποίες αφορούν:

• Εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας με εισαγωγή προνοιών που να επιτρέπουν στις τοπικές αρχές να επιβάλλουν στον ιδιοκτήτη την αναπαλαίωση πριν επέλθει κατάρρευση (όχι απλώς άρση της όποιας επικινδυνότητας). 
• Επαναφορά της πρότασης του ΕΤΕΚ και των Δήμων Λευκωσίας και Λεμεσού για πρόληψη της επικινδυνότητας. Το μέτρο αυτό, που μελετήθηκε επαρκώς, αφορούσε την τακτή επόπτευση των οικοδομών από ομάδα μηχανικού και αρχιτέκτονα της επιλογής του ιδιοκτήτη. Η επόπτευση θα μπορούσε να οργανωνόταν μία φορά κάθε 5 χρόνια για τις διατηρητέες οικοδομές και μία φορά κάθε 10 χρόνια για τις υπόλοιπες.
• Σημαντική αύξηση των κινήτρων από την Πολεοδομία για πλήρη ή και μερική αποκατάσταση/αναπαλαίωση διατηρητέων οικοδομών. Θεσμοθετημένη βοήθεια από την πολεοδομική αρχή προς τους ιδιοκτήτες οικοδομών για την εξεύρεση και πώληση μεταφερόμενου συντελεστή.
• Καθορισμό χρονικού πλαισίου από την ημερομηνία κήρυξης που θα δικαιούται ο ιδιοκτήτης να παίρνει τα κίνητρα και ειδικά τις μεταφορές συντελεστή.
• Απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης και χαλάρωση των όρων που απαιτούνται για αδειοδότηση αναπαλαίωσης διατηρητέων οικοδομών.

Υπάρχει νομοθεσία, λέει το υπουργείο

Ο διευθυντής Τεχνικών Υπηρεσιών του υπουργείου Εσωτερικών κ. Κυριάκος Κούρος σε χαιρετισμό του αναφέρθηκε στις πρόνοιες της νομοθεσίας (σχετικά με τις επικίνδυνες οικοδομές) με βάση τις οποίες αν ο ιδιοκτήτης αρνείται να προβεί σε άρση της επικινδυνότητας της οικοδομής του, τότε παρέχεται στην αρμόδια Τοπική Αρχή η δυνατότητα να επιβάλει στον ιδιοκτήτη διοικητικό πρόστιμο ύψους μέχρι και €20.000 και μέχρι €200 για κάθε μέρα συνέχισης της παράβασης. Η Τοπική Αρχή μπορεί επίσης να συστήσει την ποινική δίωξη του ιδιοκτήτη, ο οποίος θα αντιμετωπίσει από χρηματική ποινή μέχρι και φυλάκιση.

Όπως είπε ο κ. Κούρος, στο Άρθρο 20 αναφέρεται πως «…ανεξαρτήτως από την επιβολή οποιουδήποτε διοικητικού προστίμου, Δικαστήριο ενώπιον του οποίου καταδικάζεται πρόσωπο για οποιοδήποτε σχετικό ποινικό αδίκημα δύναται να διατάξει όπως η οικοδομή ή οποιοδήποτε τμήμα αυτής κατεδαφιστεί».

Εξάλλου, το Άρθρο 15Α προνοεί ότι «…«επίδοση» της σχετικής ειδοποίησης θεωρείται ότι έγινε εάν παραδοθεί στον ιδιοκτήτη, ή εάν αποσταλεί με διπλοσυστημένη επιστολή, ή ακόμη και εάν δημοσιευτεί σε δύο τουλάχιστον ημερήσιες εφημερίδες και τοιχοκολληθεί σε εμφανές μέρος της οικοδομής.

Παράλληλα, το Άρθρο 15Β προνοεί ότι «η αρμόδια Τοπική Αρχή, σε περίπτωση που είναι πεπεισμένη ότι οποιαδήποτε οικοδομή, στην περιοχή της αρμοδιότητάς της, είναι σε τέτοια κατάσταση, ώστε να γίνεται επικίνδυνη και ότι είναι επιβεβλημένη η λήψη μέτρων, δύναται να εισέλθει αυτεπάγγελτα στην οικοδομή και να λάβει όλα τα απαραίτητα μέτρα για την άρση του άμεσου κινδύνου πρόκλησης σωματικής βλάβης».

Ο έλεγχος θα φέρει αποτελέσματα

Ο πολιτικός μηχανικός και γ.γ. του ΕΤΕΚ, Κώστας Αλλαγιώτης, στον χαιρετισμό του στην εκδήλωση ανέφερε ότι το πρόβλημα των επικίνδυνων οικοδομών είναι υπαρκτό, γι’ αυτό πρέπει να εκπονηθεί ολοκληρωμένη μακροπρόθεσμη κρατική πολιτική, αντί περιστασιακά μέτρα και ρυθμίσεις, όπως:

– Αντισεισμική αναβάθμιση δημοσίων σχολικών κτηρίων
– Δομοστατικός περιοδικός έλεγχος σταδίων
– Δομοστατικός περιοδικός έλεγχος πανεπιστημιακών κτηρίων
– Δομοστατικός περιοδικός έλεγχος κτηρίων όπως οίκοι ευγηρίας, βρεφοκομικοί σταθμοί κ.λπ.

Το ΕΤΕΚ, είπε, εισηγείται τη θεσμοθέτηση τακτικής επιθεώρησης των οικοδομών. Η επιθεώρηση θα αφορά στον έλεγχο θεμάτων που άπτονται της ασφάλειας και προστασίας του χρήστη και του περιοίκου και θα έχει προληπτικό χαρακτήρα. Η συχνότητα θα εξαρτάται από το είδος του κτηρίου, ενώ θα απαιτείται πριν την πώληση το κτηρίου.

Με βάση τα στατιστικά στοιχεία, το 2011 υπήρχαν 431.059 κατοικίες οι οποίες, χρονολογικά, κατασκευάστηκαν ως εξής:

Πριν το 1945 13.097 
1946-1960 20.343 
1961-1970 24.255 
1971-1980 61.247 
1981-1990 85.503 
1991-2000 70.094 
2001-2005 54.897 
2006-2011 92.117 

Δεν δηλώθηκε χρονολογία κατασκευής για 9.506 οικοδομές. Αξίζει να σημειωθεί, πως πολλά κτήρια κτίστηκαν με υλικά προερχόμενα είτε από ποτάμια είτε από τη θάλασσα, τα οποία στην πορεία αποδείχτηκαν προβληματικά όσον αφορά στην αντοχή των κτηρίων και γενικά της φθοράς.

ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΕΣ  

Στην τελευταία απογραφή, από τις 431.059 κανονικές κατοικίες (το 2001 περιορίζονταν στις 292.934) η εικόνα ως προς τον τύπο των υπό αναφορά κτηρίων ήταν η εξής:

Από τις κανονικές κατοικίες, 172.944 ήταν μονοκατοικίες, 59.050 διπλοκατοικίες, 32.893 σπίτια σε συνεχή δόμηση, 156.087 διαμερίσματα σε πολυκατοικίες και κτήρια μεικτής χρήσης και 8.993 βοηθητικά σπίτια. Σημαντική αύξηση (105,8%) σημειώθηκε από το 2001 στα διαμερίσματα σε πολυκατοικίες.