Η επιλογή του αναίτιου μέρους σε συμφωνία πώλησης ακινήτου να την τερματίσει νόμιμα, είτε είναι ο πωλητής είτε είναι ο αγοραστής, θέτει τέλος σε αυτή και παύει να ισχύει και να παράγει έννομα αποτελέσματα. Όταν το αναίτιο μέρος είναι ο αγοραστής και η σύμβαση αφορά ακίνητο, αντίγραφο της οποίας κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, έχει δικαίωμα να επιμείνει στην ισχύ και εκπλήρωσή της. Στην περίπτωση όπου το αναίτιο μέρος είναι ο πωλητής και επιλέξει νόμιμα να τερματίσει τη σύμβαση πώλησης, δικαιούται να αξιώσει αποζημιώσεις για τη ζημία που έχει υποστεί και να την αφαιρέσει από το ποσό του τιμήματος που εισέπραξε και αν παραμείνει υπόλοιπο, οφείλει να το επιστρέψει στον αγοραστή.

Συγχρόνως, δικαιούται να αξιώσει τη διαγραφή της σύμβασης πώλησης από το Κτηματολόγιο ως ακυρωθείσας και εάν ο αγοραστής δεν συμμορφώνεται, τότε δικαιούται να εγείρει αγωγή και να αξιώσει διάταγμα που να διατάσσει τη διαγραφή της σύμβασης από το μητρώο του Κτηματολογίου, καθώς και αποζημιώσεις για τυχόν ζημίες που έχει υποστεί.

Ο πωλητής που νόμιμα τερμάτισε συμφωνία πώλησης ακινήτου, αποτάθηκε στο Δικαστήριο και ζήτησε διάταγμα ότι η συμφωνία του με τον αγοραστή νόμιμα τερματίστηκε καθώς και τη διαγραφή της από το μητρώο του Κτηματολογίου, πλέον αποζημιώσεις. Κατά τη δίκη δεν προσκόμισε μαρτυρία για τις ζημίες που υπέστηκε, θεωρώντας ότι θα μπορούσε να τις αξιώσει μεταγενέστερα με νέα αγωγή, με τις θεραπείες που επίσης ζητούσε, δηλαδή με το διάταγμα για την πώληση του ακινήτου και την είσπραξη του υπόλοιπου του τιμήματος. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε ότι ο πωλητής νόμιμα τερμάτισε τη συμφωνία πώλησης του ακινήτου και εξέδωσε διάταγμα για διαγραφή της συμφωνίας από το Κτηματολόγιο, αλλά διαπίστωσε ότι ο πωλητής δεν απέδειξε τις ζημίες που υπέστηκε, εφόσον δεν προσκόμισε οποιαδήποτε μαρτυρία. Στη βάση αυτή, το Δικαστήριο ενόψει του τερματισμού της συμφωνίας πώλησης, διέταξε τον πωλητή να επιστρέψει το ποσό που αυτός εισέπραξε από τον αγοραστή, αφού θα κρατούσε το ακίνητο.

Ο πωλητής δεν ικανοποιήθηκε, υπέβαλε έφεση και το Ανώτατο Δικαστήριο στα πλαίσια της απόφασης που εξέδωσε στην Π.Ε.337/2014, ημερ.12/04/2023, έκρινε ορθή την πρωτόδικη απόφαση. Τόνισε ότι το δίκαιο των συμβάσεων καθορίζει κατά βασική αρχή, πως το αναίτιο μέρος σε μια σύμβαση δικαιούται σε αποζημίωση βάσει της ζημιάς που αποδεδειγμένα έπαθε στον χρόνο του τερματισμού ή σε άλλο χρόνο κάτω από ειδικές συνθήκες που ομοίως πρέπει να αποδειχθούν.

Παρέπεμψε στον λόγο του πρωτόδικου Δικαστηρίου, το οποίο ανέφερε πως ο πωλητής επιδιώκει την πώληση του ακινήτου που είναι ιδιοκτησία του. Ο πωλητής κατά παράδοξο τρόπο, ζητεί εξασφάλιση του τιμήματος ενώ υπήρξε τερματισμός. Ως ζήτημα γενικής αρχής το αναίτιο μέρος, το οποίο, κατόπιν τερματισμού της σύμβασης διεκδικεί αποζημιώσεις, δεν δικαιούται να διατηρεί στο εξής ωφελήματα που του παρέχονται μόνο στη βάση της ισχύος της σύμβασης. Πόσο μάλλον βεβαίως να επιδιώκει εμμέσως το υπόλοιπο του τιμήματος με δικαίωμα να πωλήσει χωρίς απόδειξη ζημιάς και ενώ βέβαια η ιδιοκτησία είναι δική του.

Ο πωλητής, όπως πρόσθεσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν παρουσίασε μαρτυρία για τις ζημιές του σε οποιοδήποτε χρόνο. Δεν δικαιούται να αφήσει το θέμα ανοικτό και να ζητεί να αποσύρει θεραπείες που δεν απέδειξε για να επανέλθει. Αυτό θα ήταν αντίθετο με την αρχή της τελεσιδικίας, αλλά και θα ήταν άδικο ακόμη και για το υπαίτιο μέρος, το οποίο μετά τη δίνη της διαδικασίας σχεδόν 4 ετών, οφείλει να ξέρει το τέλος της διαφοράς. Με βάση τα άρθρα 73 επ. του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, αλλά και τις γενικές αρχές του Δικαίου των Συμβάσεων, ένας ενάγοντας οφείλει να αποδείξει τις ζημιές του.

Ο Δικαστής κος Ν. Σάντης, σε πλήρη συμφωνία με το πρωτόδικο Δικαστήριο, υπογράμμισε ότι το αναίτιο μέρος σε μια σύμβαση έχει κατά κανόνα το δικαίωμα να ζητήσει εκπλήρωση της, αξιώνοντας επέκεινα τις απορρέουσες αποζημιώσεις ή εναλλακτικώς να τερματίσει νομίμως τη σύμβαση και να απαιτήσει τις σχετικές αποζημιώσεις, όχι όμως και υλοποίηση της σύμβασης, η οποία στη συνήθη πορεία των πραγμάτων, παύει να ισχύει και να παράγει έννομα αποτελέσματα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε στον αγοραστή το ποσό του τιμήματος που πλήρωσε στον πωλητή, ο οποίος κράτησε το ακίνητο, όχι στη βάση απόδοσης αποζημιώσεων, αλλά επιστροφής καταβληθέντος τιμήματος στον αγοραστή από μια συμφωνία που τερματίστηκε και δεν αποδείχθηκαν ζημιές, ώστε να αφαιρεθούν.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα