Με οδηγίες του υπουργού Εσωτερικών Κωνσταντίνου Ιωάννου, επισπεύδεται η διαδικασία προώθησης του νομοσχεδίου, που αφορά τις κοινότητες οικοδομές, των οποίων η διαχείριση παραπέμπει σε απόλυτη αναρχία, κάτι το οποίο προκαλεί διαρκείς προστριβές μεταξύ ιδιοκτητών και αφήνει χιλιάδες κτήρια ασυντήρητα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται.
Μία από τις βασικότερες καινοτομίες του νομοσχεδίου έγκειται στο ότι με αυτό παρέχεται στις διαχειριστικές επιτροπές εξουσία να προβαίνουν σε δαπάνες, εύλογα αναγκαίες, για τη συντήρηση και εύρυθμη λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων της κοινόκτητης οικοδομής, τις οποίες ο ιδιοκτήτης αμελεί να καταβάλει.
Η συγκεκριμένη εξουσία αναβαθμίζει το ρόλο των διαχειριστικών επιτροπών και όσοι τις αγνοούσαν μέχρι σήμερα, αν συνεχίσουν την ίδια τακτική, είναι πολύ πιθανό να κληθούν να λογοδοτήσουν ενώπιον δικαστηρίου. Το υπουργείο Εσωτερικών θεωρεί πως με το νομοσχέδιο διευρύνονται οι αρμοδιότητες και εξουσίες των διαχειριστικών επιτροπών (επιβάλλεται η λειτουργία τους σε όλες τις κοινόκτητες οικοδομές) οι οποίες θα ενεργούν στη βάση πρότυπων ή εσωτερικών κανονισμών.
Το νομοσχέδιο αποσκοπεί παράλληλα στην επίλυση σοβαρών θεμάτων όπως για παράδειγμα η μη ύπαρξη διαχειριστικής επιτροπής, η άρνηση καταβολής κοινοχρήστων, η ασφάλιση, η μερική ή ολική καταστροφή της οικοδομής κ.λπ., που αφορούν όλους τους ιδιοκτήτες μίας κοινόκτητης οικοδομής.
Ο υπουργός Εσωτερικών έδωσε οδηγίες, όπως το νομοσχέδιο («Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2022») το οποίο ετοιμάστηκε με την ενεργή εμπλοκή του τμήματος Κτηματολογίου, προωθηθεί αμέσως στη Νομική Υπηρεσία, προκειμένου να διενεργηθεί ο απαραίτητος νομοτεχνικός έλεγχος και ακολούθως να κατατεθεί ενώπιον της Βουλής των Αντιπροσώπων προς έγκριση.
ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΗ: Κατάρρευση τραπεζών: Προς αναθεώρηση η αύξηση επιτοκίων
Το θέμα απασχόλησε κατά καιρούς και την κοινοβουλευτική επιτροπή Εσωτερικών, ενώπιον της οποίας αναπτύχθηκαν όλοι οι προβληματισμοί σχετικά με την επικρατούσα κατάσταση. Το εγχείρημα δεν είναι εύκολο δεδομένου ότι επηρεάζονται χιλιάδες άνθρωποι, οι ανέσεις, η ασφάλεια τους, ενώ υπάρχει και το αγκάθι της οικονομικής πτυχής, το οποίο δημιουργεί προστριβές, αφού άλλοι ιδιοκτήτες επιθυμούν την εκτέλεση έργων συντήρησης ή και εξωραϊσμού των οικοδομών στις οποίες ζουν ενώ άλλοι δεν επιθυμούν να ξοδέψουν οτιδήποτε, είτε επειδή δεν έχουν την οικονομική ευχέρεια είτε επειδή αδιαφορούν ή επειδή περιμένουν να καλύψουν οι υπόλοιποι και το δικό τους μερίδιο. Βεβαίως, στους πιο πάνω πρέπει να προστεθούν και οι χιλιάδες ενοικιαστές οι οποίοι θέλουν να ζουν σε κτήρια με σχετικές ανέσεις, αλλά δεν έχουν λόγο στη λήψη των σχετικών αποφάσεων. Θέμα υπάρχει και με τη μη καταβολή κοινοχρήστων αλλά επειδή η υφιστάμενη νομοθεσία παρουσιάζει κενά, είναι δύσκολο και χρονοβόρο να προωθηθούν λύσεις από τις κατά τόπους διαχειριστικές επιτροπές, στο βαθμό που αυτές λειτουργούν.
Στο πλαίσιο εκπόνησης του σχετικού νομοσχεδίου, το οποίο ετοιμάστηκε από το Κτηματολόγιο, με τη συμβολή του υπουργείου Εσωτερικών και της επιτρόπου Νομοθεσίας, απαιτήθηκε η τροποποίηση του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου (Ν.81(Ι)/2011) και του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/1965), σχετικά με την προσκόμιση (για σκοπούς πώλησης ακινήτων αλλά και μεταβίβασης/ υποθήκευσης ακινήτων) βεβαίωσης από την οικεία διαχειριστική επιτροπή ότι για την μονάδα έχουν καταβληθεί τα κοινόχρηστα.
Η ανάγκη για τροποποίηση της υφιστάμενης νομοθεσίας πηγάζει, σύμφωνα με το τμήμα Κτηματολογίου, από τα ακόλουθα:
α) Τις αδυναμίες και ορισμένα κενά που διαπιστώθηκαν κατά την εφαρμογή της ισχύουσας νομοθεσίας, περιλαμβανομένης της ανάγκης καθορισμού των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των κύριων των μονάδων (δηλαδή των ιδιοκτητών) για τη ρύθμιση διαφόρων ζητημάτων, αλλά και των αδυναμιών στις υφιστάμενες πρακτικές διαχείρισης τέτοιων οικοδομών, καθώς και την ανάγκη για τη διασφάλιση αποτελεσματικότερης εφαρμογής της διαχείρισης λαμβάνοντας υπόψη ότι, ιδιοκτήτες μονάδων διαφεύγουν των υποχρεώσεων τους και πολλά ακίνητα δεν συντηρούνται επαρκώς, με αποτέλεσμα να ελλοχεύουν κίνδυνοι για την ασφάλεια τους και την ασφάλεια τρίτων.
β) Την ανάγκη όπως οι αρμοδιότητες του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ενόψει και του τεράστιου όγκου πρόσθετης εργασίας, να περιοριστούν μόνο σε θέματα διακατοχής και εγγραφής των κοινόκτητων οικοδομών.
Σημειώνεται, πως το προτεινόμενο νομοσχέδιο («Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2022») εφαρμόζεται όχι μόνο για τις εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές αλλά επεκτείνεται σε όλες τις κοινόκτητες οικοδομές οι οποίες έχουν εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και διαίρεσης, ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι δεν έχουν εξασφαλίσει πιστοποιητικό έγκρισης ή/και δεν έχουν εγγραφεί στο κτηματικό μητρώο και κατ’ επέκταση δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι των μονάδων.
Υπηρεσία – Δερβέναγας για τις διαχειριστικές
Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο ορίζεται Υπηρεσία Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών με παράλληλο καθορισμό των αρμοδιοτήτων της.
Η Υπηρεσία Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών, μεταξύ άλλων, θα έχει την ευθύνη:
Εγγραφής των κοινόκτητων οικοδομών, καθώς και την υποχρεωτική εγγραφή των διαχειριστικών επιτροπών στην υπηρεσία, η οποία διατηρεί μητρώο κοινόκτητων οικοδομών και διαχειριστικών επιτροπών.
Θέσπισης πρότυπων εσωτερικών κανονισμών για τη ρύθμιση της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, καθώς και τον καθορισμό των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των ιδιοκτητών, οι οποίοι θα τυγχάνουν εφαρμογής στην περίπτωση μη έκδοσης κανονισμών δυνάμει του προτεινόμενου νόμου για τη ρύθμιση των οποιωνδήποτε ζητημάτων.
Υποχρεωτικής ασφάλισης των κοινόκτητων οικοδομών και εποπτείας για την υποχρεωτική ασφάλιση των μονάδων και κοινόκτητων οικοδομών.
Εγγραφής των κοινόκτητων οικοδομών και της οικείας διαχειριστικής επιτροπής σε μητρώο που θα τηρείται από την υπηρεσία και ρύθμιση της διαχείρισής τους.
Καθορισμού των δικαιωμάτων καθώς και των υποχρεώσεων των κυρίων των μονάδων για τη ρύθμιση διάφορων ζητημάτων.
Επιπλέον προνοούνται τα ακόλουθα:
Εισάγεται ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κατά τρόπον ώστε η αναλογία στις δαπάνες για εξασφάλιση υπηρεσιών να υπολογίζεται με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.
Προβλέπεται η διενέργεια μελέτης καταλληλότητας, στατικού, μηχανολογικού και ηλεκτρολογικού ελέγχου κάθε κοινόκτητης οικοδομής από επαγγελματίες εγγεγραμμένους στο Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου και για σκοπούς εξασφάλισης της καταλληλόλητας των οικοδομών εάν και εφόσον αυτό κριθεί αναγκαίο από την διαχειριστική επιτροπή.
Σημειώνεται, πως το συγκεκριμένο θέμα αναμένεται να λυθεί κατά πιο ολοκληρωμένο τρόπο, όταν εγκριθεί το νομοσχέδιο που αφορά τον τακτικό περιοδικό έλεγχο των οικοδομών (ως προς τη στατική τους επάρκεια) το οποίο επίσης προωθείται από το υπουργείο Εσωτερικών.
Η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το οφειλόμενο ποσό και παράλληλα να εγγράψει εμπράγματο βάρος στην ακίνητη περιουσία του ιδιοκτήτη που έχει αμελήσει.
Εισάγονται πρόνοιες για τη διαδικασία μερικής και ολικής καταστροφής της μονάδας ή της κοινόκτητης οικοδομής, καθώς και για το συμφέρον των ιδιοκτητών των μονάδων σε περίπτωση καταστροφής ή τερματισμού της κοινόκτητης οικοδομής.
Εξάλλου, πέραν της θέσπισης πρότυπων εσωτερικών κανονισμών για τη ρύθμιση της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, καθορίζονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών έναντι των κανονισμών οι οποίοι θα εκδίδονται από τις οικείες διαχειριστικές επιτροπές (δυνάμει του προτεινόμενου νόμου) για τη ρύθμιση των οποιονδήποτε ζητημάτων.
ΓΝΩΜΗ
Το κοινό καλό πάνω απ’ τα συμφέροντα
Αυτό που επικρατεί με χιλιάδες πολυκατοικίες, είναι αναρχία, κάτι το οποίο οφείλεται στο ότι η μέχρι σήμερα απουσία δεσμευτικών κανονισμών και τα κενά της νομοθεσίας, δίνουν τη δυνατότητα στον καθένα να ενεργεί κατά βούληση. Ακόμη και τα αυτονόητα, όπως είναι η καταβολή των κοινοχρήστων, δεν έχει λυθεί επειδή ορισμένοι, έχοντας ως δεδομένο ότι οι άλλοι δεν θα αφήσουν το κτήριο να βρομίσει, απλώς δεν πληρώνουν. Ναι, έφτασε η ώρα να εγκριθεί το νομοσχέδιο και τώρα η μπάλα βρίσκεται στο γήπεδο της Νομικής Υπηρεσίας, η οποία ελπίζω να δώσει την ανάλογη βαρύτητα και να ολοκληρώσει τη διαδικασία το συντομότερο δυνατόν. Ένεκα των διαφορετικών συμφερόντων που επηρεάζονται, το εγχείρημα δεν είναι εύκολο και ελπίζω στο τέλος να μην ξεδοντιαστεί και αυτό το νομοσχέδιο στο βωμό των σκοπιμοτήτων. Οψόμεθα.
