Ανατροπές στις αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων

Νέα δεδομένα έρχονται στις αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων, μέσω της νομοθεσίας που καθορίζει τον τρόπο διεξαγωγής της πώλησης. Αναγκαστική πώληση ακινήτου γίνεται όταν υπάρχει ανεκτέλεστη δικαστική απόφαση εναντίον του ιδιοκτήτη και εκδίδεται ένταλμα πώλησης, όταν υπάρχει υποθήκη και ο ενυπόθηκος δανειστής ασκεί το δικαίωμά του σύμφωνα με τον νόμο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως, γνωστό ως νόμο περί εκποιήσεων, καθώς και όταν αυτό προβλέπεται από άλλη νομοθεσία ή δικαστική απόφαση.

Συγκεκριμένα, με νέα κυβερνητική πρόταση που ετοίμασε το Τμήμα Κτηματολογίου, εισάγονται νέες ρυθμίσεις για τον εκσυγχρονισμό της διαδικασίας καθορισμού της επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης για σκοπούς πλειστηριασμού και την επιτάχυνση των διαδικασιών του Τμήματος Κτηματολογίου για την αναγκαστική πώληση ακινήτων.

Παράλληλα, επιστρατεύονται στη διαδικασία ιδιώτες εκτιμητές, ενώ σε περίπτωση ανεπιτυχούς πώλησης του ακινήτου μειώνεται κατά 15% η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης. Μάλιστα, μπαίνει πλαφόν στους πλειστηριασμούς σε περίπτωση αναγκαστικής πώλησης αδιανέμητων ακινήτων, οι οποίοι δεν θα ξεπερνούν τους δύο. Ταυτόχρονα, στην περίπτωση που αποτύχει εκ νέου η πώληση αδιανέμητων ακινήτων, η αίτηση θα παραμερίζεται.

Ο σημερινός νόμος 

Αλλαγές θα επέλθουν στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμο του 2002, ο οποίος ρυθμίζει κυρίως τη διαδικασία των αναγκαστικών πωλήσεων και τον καθορισμό της επιφυλασσόμενης τιμής, ώστε να προστατεύεται ο ιδιοκτήτης από την πώληση του ακινήτου σε εξαιρετικά χαμηλή τιμή.

Ουσιαστικά, με την εφαρμογή της συγκεκριμένης νομοθεσίας καθορίζεται η επιφυλασσόμενη, δηλαδή η ελάχιστη, τιμή πριν από τον πλειστηριασμό και την ενημέρωση του οφειλέτη και των ενδιαφερόμενων μερών. Μάλιστα, ρυθμίζονται οι περιπτώσεις όπου ο πλειστηριασμός απέτυχε επειδή δεν προσφέρθηκε η επιφυλασσόμενη τιμή, η οποία αναθεωρείται στην επόμενη διαδικασία πλειστηριασμού.

Τι αλλάζει

Σύμφωνα με το προσχέδιο του νομοσχεδίου που ετοιμάστηκε και τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση μέχρι τις 8 Σεπτεμβρίου, επέρχεται σειρά αλλαγών, οι οποίες είναι οι εξής:

• Ο καθορισμός της αγοραίας αξίας και της επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης του ακινήτου, για σκοπούς επιτάχυνσης της διαδικασίας, θα ανατίθεται από τον αιτητή σε ιδιώτες εκτιμητές. Για την υλοποίηση της συγκεκριμένης ρύθμισης θα δημιουργηθεί πίνακας αμοιβών των εκτιμητών, ο οποίος θα εγκρίνεται από τον Διευθυντή και τον Σύνδεσμο Επιστημόνων Εκτιμητών (ΕΤΕΚ). Σύμφωνα με την κυβερνητική πρόταση, «για τον καθορισμό της εκτίμησης της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας και της επιφυλασσόμενης τιμής, ο αιτητής, αφού ειδοποιηθεί σχετικά από τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, αποτείνεται σε ιδιώτη εκτιμητή για την εξασφάλιση έκθεσης εκτίμησης». Σημειώνεται πως η αμοιβή των ιδιωτών εκτιμητών θα αναπροσαρμόζεται ανά πενταετία, εκτός εάν συντρέχουν λόγοι αναπροσαρμογής.

• Για όλες τις μεταγενέστερες πωλήσεις που θα διεξάγονται εντός πενταετίας από την πρώτη ανεπιτυχή πώληση του ακινήτου, καθορίζεται συγκεκριμένο ποσοστό μείωσης της επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης, ύψους 15%.

• Μετά την πάροδο πενταετίας από την ημερομηνία εκτίμησης της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός θα μπορεί να ζητήσει από τον αιτητή την προσκόμιση νέας εκτίμησης και νέας επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης.

• Σε ό,τι αφορά τις αιτήσεις που υποβάλλονται δυνάμει του άρθρου 28, προβλέπεται ότι, μετά την πάροδο πενταετίας από την ημερομηνία εκτίμησης της ακίνητης ιδιοκτησίας και αφού το ακίνητο θα έχει τεθεί τουλάχιστον δύο φορές σε ανεπιτυχή πλειστηριασμό, η αίτηση θα παραμερίζεται. Αμέσως θα ενημερώνεται ο αιτητής και θα καλείται να δηλώσει εάν επιθυμεί να υποβάλει εκ νέου αίτημα για την πώληση του ακινήτου σε πλειστηριασμό.

• Σε περίπτωση που ο αιτητής επιθυμεί να υποβάλει νέα αίτηση, αυτή θα επανεξετάζεται στο πλαίσιο του άρθρου 27 του Κεφ. 224 και θα μπορεί να γίνει αποδεκτή μόνον όταν το ακίνητο εξακολουθεί να μην μπορεί να διαχωριστεί δυνάμει των προνοιών του συγκεκριμένου άρθρου. Μάλιστα, η χρονική περίοδος των πέντε ετών δεν ισχύει εάν διαπιστωθεί ότι η αξία του ακινήτου έχει επηρεαστεί από οποιαδήποτε ουσιαστική αλλαγή στη φυσική ή νομική κατάσταση του ακινήτου ή από οποιονδήποτε άλλο λόγο που οδηγεί σε αλλαγή της αξίας του.

Τέλος, στο προσχέδιο του νομοσχεδίου περιλαμβάνονται και μεταβατικές διατάξεις, σύμφωνα με τις οποίες, εάν η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης των ακινήτων καθορίστηκε με βάση τον υφιστάμενο νόμο, αλλά η διαδικασία της αναγκαστικής πώλησης δεν έχει ολοκληρωθεί, τότε θα θεωρείται ότι αυτή θα διεξάγεται με βάση τη νέα νομοθεσία.