Αγοραπωλησίες ακινήτων: Πρόστιμα έως €100.000 για παραβάσεις

Η ενεργοποίηση της διαδικασίας επιβολής και είσπραξης διοικητικών προστίμων από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δημιουργεί νέα δεδομένα στις αγοραπωλησίες ακινήτων στην Κύπρο. Ο τροποποιητικός Νόμος 132(Ι)/2023, που τέθηκε σε ισχύ στις 12 Δεκεμβρίου 2023, ενισχύει την προστασία των αγοραστών και καθιερώνει συγκεκριμένες υποχρεώσεις για πωλητές και ενυπόθηκους δανειστές. Η παράβαση τους μπορεί να συνεπάγεται σημαντικές οικονομικές κυρώσεις, γεγονός που καθιστά αναγκαία την προσεκτική προετοιμασία κάθε κτηματικής συναλλαγής.

Η υποχρέωση του πωλητή

Ο πωλητής οφείλει να επισυνάπτει στη σύμβαση πώλησης, ως αναπόσπαστο μέρος της, πιστοποιητικό έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας που εμφανίζει τα εμπράγματα βάρη και τις απαγορεύσεις. Το πιστοποιητικό πρέπει να φέρει ημερομηνία που δεν απέχει περισσότερο από πέντε (5) εργάσιμες ημέρες από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης.

Η παράλειψη επισύναψης μπορεί να επιφέρει πρόστιμο ακόμη και εάν το ακίνητο είναι ελεύθερο υποθηκών. Σύμφωνα με την ανακοινωθείσα κλίμακα, τα πρόστιμα ανέρχονται σε €500 για τίμημα μέχρι €50.000, €1.500 για ποσό €50.001 – €200.000, €4.000 για ποσό €200.001 – €500.000 και €10.000 για μεγαλύτερο τίμημα. Η υποχρέωση επομένως δεν αποτελεί απλή γραφειοκρατική διατύπωση, αλλά μέσο ενημέρωσης του αγοραστή και πρόληψης διαφορών.

Η πρακτική σημασία του πιστοποιητικού είναι ιδιαίτερα εμφανής όταν ο αγοραστής καταβάλλει προκαταβολή ή αναλαμβάνει σημαντικές οικονομικές δεσμεύσεις. Η γνώση των υφιστάμενων βαρών πριν από την υπογραφή επιτρέπει να συμφωνηθούν κατάλληλοι όροι εξόφλησης και αποδέσμευσης του ακινήτου, περιορίζοντας τον κίνδυνο μελλοντικών διαφορών.

Η προστασία όταν υπάρχει υποθήκη

Σημαντική καινοτομία αποτελεί η διαδικασία που επιτρέπει στον αγοραστή, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να καταβάλει το συμφωνημένο ποσό στον προβλεπόμενο τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στον ενυπόθηκο δανειστή και να εξασφαλίσει τη μεταβίβαση.

Όταν τα σχετικά βάρη περιορίζονται σε προϋφιστάμενη υποθήκη ή κατατεθειμένη σύμβαση και ο ιδιοκτήτης δεν τελεί υπό απαγόρευση, για την κατάθεση της νέας σύμβασης απαιτείται η έγγραφη δήλωση του δανειστή, Τύπος Α, ή η βεβαίωση του αγοραστή, Τύπος Γ. Η ειδική αυτή πρόνοια δεν εφαρμόζεται με τον ίδιο τρόπο όταν υπάρχουν άλλα βάρη, όπως δικαστικά ΜΕΜΟ.

Με την αποδοχή του ποσού που καθορίζει ο Τύπος Α, ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να εκδώσει βεβαίωση πληρωμής, Τύπος Β, και να ενεργήσει για απαλλαγή του ακινήτου από την υποθήκη ή εξάλειψη της. Εάν εκδώσει τη βεβαίωση αλλά δεν προβεί στην απαιτούμενη ενέργεια, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου διαθέτει, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, εξουσία να προχωρήσει στην απαλλαγή ή εξάλειψη και στη μεταβίβαση. Έτσι περιορίζεται ο κίνδυνος να παραμένει ο αγοραστής εγκλωβισμένος παρά την καταβολή του τιμήματος.

Για μη συμμόρφωση του ενυπόθηκου δανειστή προβλέπονται πρόστιμα ανάλογα με το ποσό της υποθήκης, €5.000 για υποθήκη μέχρι €50.000, €15.000 για €50.001 – €200.000, €40.000 για €200.001 – €500.000 και €100.000 για ποσό μεγαλύτερο των €500.000. Πρόκειται για κυρώσεις που υπογραμμίζουν την ανάγκη έγκαιρης ανταπόκρισης του δανειστή στις νόμιμες υποχρεώσεις του.

Η ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία στις περιπτώσεις όπου ο πωλητής αντιμετωπίζει οικονομικές δυσχέρειες. Ο αγοραστής αποκτά πλέον έναν πρόσθετο μηχανισμό προστασίας, χωρίς να εξαρτάται αποκλειστικά από τη συνεργασία του πωλητή, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που προβλέπει η νομοθεσία για τη μεταβίβαση.

Εφαρμογή και δικαίωμα προσφυγής

Στις 13.02.2026, το Κτηματολόγιο ανακοίνωσε την ενεργοποίηση της διαδικασίας επιβολής και είσπραξης προστίμων, με μεταβατική περίοδο ενημέρωσης και συμμόρφωσης από τις 16.02.2026 μέχρι τις 16.05.2026. Η περίοδος αυτή έχει ολοκληρωθεί.

Σημαντικό είναι ότι τόσο ο πωλητής όσο και ο ενυπόθηκος δανειστής μπορούν να προσφύγουν στον Υπουργό Εσωτερικών για αναθεώρηση της απόφασης επιβολής προστίμου, εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση της. Πρόκειται για ουσιαστική διαδικαστική εγγύηση, η οποία επιτρέπει στον ενδιαφερόμενο να αμφισβητήσει την επιβολή της κύρωσης, προβάλλοντας τους σχετικούς πραγματικούς και νομικούς ισχυρισμούς του. Η δυνατότητα αυτή δεν αναιρεί, ωστόσο, την υποχρέωση συμμόρφωσης με τις απαιτήσεις της νομοθεσίας.

Η άποψη μου

Οι νέες ρυθμίσεις συνδέουν τη διαφάνεια με την αποτελεσματική προστασία του αγοραστή. Ωστόσο, η ασφάλεια δεν εξασφαλίζεται αποκλειστικά με αυστηρά πρόστιμα. Προϋποθέτει έγκαιρο έλεγχο τίτλου, ορθή συμπλήρωση των απαιτούμενων εντύπων, σαφή συνεννόηση με τον δανειστή και συνεπή τήρηση των διαδικασιών. Οι εμπλεκόμενοι οφείλουν να γνωρίζουν εγκαίρως όχι μόνο τις υποχρεώσεις αλλά και τα δικαιώματά τους.

Η κατάλληλη νομική καθοδήγηση πριν από την υπογραφή προστατεύει ουσιαστικότερα από την εκ των υστέρων αντιμετώπιση μιας παράβασης. Στις αγοραπωλησίες ακινήτων, η νομιμότητα αποτελεί θεμέλιο εμπιστοσύνης, όχι απλώς τυπική υποχρέωση.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα