Η διαχειριστική επιτροπή πολυκατοικίας που νόμιμα συστάθηκε αποτελεί εκ του νόμου συγκροτημένο σώμα και όπου οι εξουσίες και οι υποχρεώσεις της επηρεάζονται από απόφαση της διοίκησης είτε κρατικής είτε δημοτικής ή κοινοτικής Αρχής, έχει έννομο συμφέρον να προσφύγει στο Διοικητικό Δικαστήριο με αίτηση ακυρώσεως. Οι σχετικές πρόνοιες του άρθρου 146.2 και 186.1(α) του Συντάγματος και του μέρους ΙΙΑ, άρθρο 38Α επόμενα του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224, νομιμοποιούν τη διαχειριστική επιτροπή, ως αρμόδια για τη διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, να ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και να ενάγει και να ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία ή την κοινόκτητη οικοδομή. Η απόδειξη της νόμιμης σύστασης της διαχειριστικής επιτροπής είναι αναγκαία για τη νομιμοποίηση της και μπορεί να το πράξει με αποδεικτικό διορισμού της πρώτης ή προσωρινής διαχειριστικής επιτροπής από το Διευθυντή του Κτηματολογίου το οποίο να υποβάλλεται μαζί με την προσφυγή. Στην περίπτωση που το αποδεικτικό δεν επισυνάπτεται με την προσφυγή μπορεί να υποβληθεί μεταγενέστερα, κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου για προσκόμιση μαρτυρίας εάν εγερθεί προδικαστικό ζήτημα ότι η διαχειριστική επιτροπή δεν είναι υπαρκτό νόμιμο πρόσωπο.
Πρόβλημα φαίνεται να δημιουργείται με την απόδειξη της σύστασης διαχειριστικής επιτροπής, επειδή ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, μέσω των οικείων Κτηματολογικών Γραφείων, δεν προβαίνει σε ενέργεια για την έκδοση του σχετικού αποδεικτικού εγγράφου σύστασης προσωρινής διαχειριστικής επιτροπής. Είναι της άποψης ότι δεν απαιτείται η εγγραφή διαχειριστικής επιτροπής κοινόκτητης οικοδομής, με αποτέλεσμα οι διαχειριστικές επιτροπές να είναι εκτεθειμένες, μη δυνάμενες να αποδείξουν τη νομιμότητα της σύστασης τους με βάση το Νόμο και τους Κανονισμούς. To πρόβλημα μπορεί να επιλυθεί με νομοθετική ρύθμιση ή τροποποίηση της νομοθεσίας ή κοινοποίηση προς το Διευθυντή απόφασης της Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών των μονάδων πολυκατοικίας ότι συνέστησαν διαχειριστική επιτροπή, ώστε αυτή να θεωρείται η πρώτη διαχειριστική επιτροπή που συστάθηκε σύμφωνα με το Νόμο.
Το ζήτημα αυτό εξετάστηκε σε δύο αποφάσεις που εξέδωσε ο Δικαστής του Διοικητικού Δικαστηρίου Γ. Σεραφείμ, με πρόσφατη την απόφαση στην υπόθεση Αρ.1356/2018, ημερ.21.9.2022 όπου ο καθ’ ου η αίτηση δήμος αμφισβήτησε τη νομιμότητα της αιτήτριας διαχειριστικής επιτροπής πολυκατοικίας να προωθεί την προσφυγή. Το Δικαστήριο εξέτασε το προδικαστικό ζήτημα αναφέροντας ότι η αιτήτρια καμία απόδειξη προσέφερε σε σχέση με την εικαζόμενη ιδιότητα της, ως όφειλε. Παρέπεμψε στην πρώτη απόφαση του, στην οποία έκρινε ότι διαχειριστική επιτροπή πολυκατοικίας, όταν αυτή συστήνεται δεόντως, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 38ΚΓ(2) του Νόμου, μπορεί, πράγματι ως οργάνωση προσώπων δια νόμου προβλεπόμενη, να αποτελεί πρόσωπο δυνάμενο να ασκήσει και προσφυγή. Πάντα, δεδομένου, ότι αποδεικνύει, ότι από τις επίδικες αποφάσεις επηρεάζονται άμεσα και προσωπικά (δηλαδή με έννομο συμφέρον) δικές της εξουσίες ή υποχρεώσεις της, ως ορίζεται στο άρθρο 38ΚΣτ του Νόμου.
Όπως αναφέρει το Δικαστήριο, σαφώς προκύπτει από τις πρόνοιες του άρθρου 38ΚΓ(2), για να λογίζεται ένα σώμα ως διαχειριστική επιτροπή για κάθε σκοπό του Νόμου, πρέπει να έχει συσταθεί με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 38ΚΓ(1), με βάση τις οποίες πρέπει να υπάρχει, καταρχήν, διορισμός προσωρινής διαχειριστικής επιτροπής από το Διευθυντή (είτε κατόπιν σύστασης των συνιδιοκτητών της κοινόκτητης οικοδομής είτε κατά την άσκηση της διακριτικής του εξουσίας). Άρα, απαραίτητο προς απόδειξη, αρχικά, νόμιμης σύστασης διαχειριστικής επιτροπής, αποτελεί το σχετικό έγγραφο ή αποδεικτικό διορισμού της πρώτης ή προσωρινής διαχειριστικής επιτροπής από το Διευθυντή.
Η αιτήτρια, όπως τόνισε το Δικαστήριο, καμία απόδειξη της πρώτης ή προσωρινής διαχειριστικής επιτροπής από το Διευθυντή προσκόμισε, ώστε να λογίζεται με βάση το άρθρο 38ΚΓ(2) ότι συστάθηκε διαχειριστική επιτροπή δυνάμει του Νόμου και των Κανονισμών, αλλά ούτε προσκόμισε οποιοδήποτε αποδεικτικό της πρώτης γενικής συνέλευσης για σύσταση τέτοιας διαχειριστικής επιτροπής. Έπεται και ότι η όποια επακόλουθη «αντικατάσταση» της προσωρινής ή πρώτης με νέας, ίσως, συνθέσεως διαχειριστικής επιτροπής, δεν αποδεικνύει την ύπαρξη της ως νόμιμα συστημένης διαχειριστικής επιτροπής για κάθε σκοπό του Νόμου, αν δεν αποδειχθεί, καταρχήν, ότι συστάθηκε, αρχικά, τέτοια διαχειριστική επιτροπή στα πλαίσια των απαιτήσεων του άρθρου 38ΚΓ του Νόμου.
Το Δικαστήριο κατέληξε ότι η αιτήτρια δεν έχει αποδείξει, ως είχε καθήκον, ότι έχει συγκροτηθεί και υφίσταται ως διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας, σύμφωνα με το Νόμο ή τους Κανονισμούς και, επομένως, η σχετική προδικαστική ένσταση του καθ’ ου η αίτηση γίνεται αποδεκτή και απέρριψε την προσφυγή ως μη παραδεκτή.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
