Είναι νόμιμο για τον ιδιοκτήτη να αξιώσει την ανάκτηση της κατοχής υποστατικού του, είτε κατοικίας ή καταστήματος, για ιδιοκατοίκηση ή ιδιόχρηση από τον ιδιοκτήτη ή στενό συγγενικό του πρόσωπο. Όταν το υποστατικό εμπίπτει στο ενοικιοστάσιο απαιτείται όπως ο ιδιοκτήτης ικανοποιήσει τις σχετικές προϋποθέσεις που θέτει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, Ν.23/83 και συγκεκριμένα το ακίνητο να είναι ενοικιοστασιακό και ο ενοικιαστής θέσμιος.
Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώρηση της αίτησης για ανάκτηση της κατοχής και το ακίνητο να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση του όταν πρόκειται για κατάστημα. Επιπρόσθετα, θα πρέπει το Δικαστήριο να κρίνει την έκδοση του διατάγματος λογική και ότι η έκδοση του θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά ή μη έκδοση του. Η ικανοποίηση των προϋποθέσεων βαρύνει τον ιδιοκτήτη, εκτός από τον προσδιορισμό ποιος διάδικος θα υποστεί τη μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοση του διατάγματος, που βαρύνει τον ενοικιαστή.
Ο ιδιοκτήτης για να μπορέσει να επιτύχει στην αίτηση του οφείλει να στοιχειοθετήσει τη λογικότητα του αιτήματος του και να αποδείξει την αδυναμία του να εξασφαλίσει ανάλογη και με λογικό ενοίκιο επαγγελματική στέγη. Περαιτέρω θα πρέπει να δικογραφήσει στην αίτηση του και να καταδείξει την οικονομική του δυνατότητα να αποζημιώσει τον ενοικιαστή σε περίπτωση έκδοσης του διατάγματος. Αναφορικά με το κριτήριο της επίδρασης που θα έχει η έκδοση ή μη του διατάγματος, ο ιδιοκτήτης οφείλει να σταθμίσει και να συνεκτιμήσει όλα τα περιστατικά που αφορούν την υπόθεση και να λάβει υπόψη του την ταλαιπωρία που θα προκληθεί τόσο στον ίδιο όσο και στον ενοικιαστή και σε τρίτα πρόσωπα που επηρεάζονται άμεσα. Αν ο ενοικιαστής έχει μια κερδοφόρα επιχείρηση στο υποστατικό και απασχολεί σημαντικό αριθμό εργοδοτουμένων, το γεγονός αυτό θα ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο κατά την αξιολόγηση του κριτηρίου ποιος από τους διαδίκους θα υποστεί τη μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοση του διατάγματος.
Η αξίωση ιδιοκτήτη για ανάκτηση της κατοχής καταστήματος για ιδιόχρηση εξετάστηκε από τον Πρόεδρο του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάση στην απόφαση που εξέδωσε στην αίτηση Ε61/2019 ημερ.7.12.2021. Υποδεικνύει το νομικό πλαίσιο που διέπει την απαίτηση αυτή και υπάγει τα γεγονότα που αφορούν την υπόθεση στις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος όπως αυτές αναλύονται στη νομολογία. Προκύπτει σαφώς ότι ο ιδιοκτήτης, πριν πάρει την απόφαση να απαιτήσει την ανάκτηση της κατοχής καταστήματος για ιδιόχρηση, οφείλει να εξετάσει όλες τις παραμέτρους και να προχωρήσει εφόσον διαπιστώσει ότι αυτές ικανοποιούνται. Όπως το Δικαστήριο αναφέρει, η ανάκτηση κατοχής λόγω ιδιόχρησης καταστήματος απαιτεί στοιχειοθέτηση της λογικότητας του αιτήματος και απόδειξη της αδυναμίας για εξασφάλιση της ανάλογης, σε σχέση με το επίδικο υποστατικό, και με λογικό ενοίκιο επαγγελματικής στέγης. Η έννοια του ανάλογου διαπιστώνεται συγκριτικά. Επίσης, αναφέρει ότι επιβεβαιώθηκε από τη νομολογία η υποχρέωση του ιδιοκτήτη να αποδείξει, μέσω σαφούς και αξιόπιστης μαρτυρίας ότι έχει καταβάλει, ανεπιτυχώς, εκείνες τις αναγκαίες προσπάθειες για να εξεύρει άλλο ακίνητο.
Σε σχέση με το κριτήριο εάν η εν λόγω αξίωση είναι «λογική» εντός της εννοίας του Νόμου, το Δικαστήριο αναφέρει ότι αυτό είναι αντικειμενικό και όχι υποκειμενικό. Περαιτέρω, απαιτείται συνυπολογισμός και στάθμιση της ταλαιπωρίας που θα προξενηθεί σε κάθε πλευρά από την έκδοση ή όχι του διατάγματος, με το βάρος απόδειξης τούτη τη φορά να μετατίθεται στον ενοικιαστή να πείσει το Δικαστήριο προς όφελος του. Όπου η ανάκτηση αφορά κατάστημα, τόνισε ότι με βάση το άρθρο 12 του Νόμου, μπορεί να διαταχθεί ο ιδιοκτήτης να πληρώσει στον ενοικιαστή αποζημίωση μη υπερβαίνουσα ποσό αντίστοιχο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών. Επιπρόσθετα, προβλέπεται και η δυνατότητα καταβολής αποζημίωσης λόγω απώλειας εμπορικής εύνοιας.
Αναφορικά με την επίδραση που θα έχει η έκδοση του διατάγματος σε τρίτα πρόσωπα, το Δικαστήριο τόνισε ότι είναι σημαντικός ο συνυπολογισμός των επιπτώσεων και υπέδειξε ότι απαιτείται συνεκτίμηση όλων των περιστατικών της υπόθεσης. Καταληκτικά έκρινε ότι αν και είναι σεβαστή η επιθυμία του ιδιοκτήτη να βοηθήσει την επαγγελματική πρόοδο της θυγατέρας του, η έκδοση του αιτούμενου διατάγματος θα προξενήσει καταφανώς μεγαλύτερες συνέπειες και δυσανάλογη ταλαιπωρία στον ενοικιαστή, παρά η άρνηση έκδοσης του και απέρριψε την αίτηση.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
