Στις 24.04.24, Τετάρτη μεσημέρι, ο Δήμος Λεμεσού και ο Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης, παρουσίασαν το εξής “Έργο Προσιτής Στέγης στην ενορία Αγίου Νικολάου: Το μεγαλύτερο έργο κοινωνικής στέγης που έγινε στην Κύπρο με συνεργασία Δήμου – Κυβέρνησης.”
Παρά την καθόλου δημοκρατική ώρα που έγινε η παρουσίαση, την παρακολούθησα και πιστεύω αξίζει να μεταφέρω όσα άκουσα καθώς και κάποιες αναγκαίες επεξηγήσεις.
Τι είναι Προσιτή κατοικία και τι Κοινωνική κατοικία
Στην επικοινωνία του έργου αναμιγνύονται δυο έννοιες, προσιτή στέγη και κοινωνική στέγη. Δύο έννοιες που μπορεί να ηχούν όμοιες, που στην πραγματικότητα όμως είναι πολύ διαφορετικές.
Ο όρος “προσιτή κατοικία” αναφέρεται σε κατοικίες που είναι προσιτές οικονομικά για μεσαίου εισοδήματος πολίτες, διασφαλίζεται η ενοικίασή τους κατά ένα ποσοστό χαμηλότερα (π.χ. 30%) από την τιμή της αγοράς και στοχεύουν στη διαθεσιμότητα στέγασης στην αγορά, παίζοντας ρυθμιστικό ρόλο στον έλεγχο της προσφοράς και της ζήτησης που επηρεάζουν το κόστος της ενοικίασης ή της αγοράς.
Η “κοινωνική κατοικία” αναφέρεται σε κατοικίες που παρέχονται από το κράτος ή άλλους φορείς με σκοπό να βοηθήσουν οικονομικά αδύναμες ομάδες του πληθυσμού, εστιάζουν στη διασφάλιση της στέγασης για οικονομικά ευπαθείς ομάδες και επιτελούν κοινωνικό ρόλο διασφαλίζοντας την κοινωνική συνοχή και την αξιοπρεπή διαβίωση για όλους.
Δυο διαφορετικές έννοιες με διαφορετικούς στόχους. Ο Δήμος Λεμεσού στην προκειμένη, φαίνεται πως παρουσιάζει ένα πρόγραμμα προσιτής και όχι κοινωνικής κατοικίας.
Στη Λεμεσό υπάρχει σοβαρότατο πρόβλημα στέγασης και για εργαζόμενους μεσαίου εισοδήματος, αλλά το πρόβλημα είναι σαφώς σοβαρότερο για τις πιο αδύναμες ομάδες, που είναι εκτός της αγοράς εργασίας είτε υποχρεούνται να τα βγάλουν πέρα με ένα πολύ μικρό εισόδημα, όπως για παράδειγμα οι χαμηλοσυνταξιούχοι και οι μονογονιοί. Πολύ σοβαρό το πρόβλημα και σε άστεγους, που την τελευταία πενταετία αυξάνονται συνεχώς, με τις καταγεγραμμένες περιπτώσεις να ξεπερνούν τις 1000.
Η απόφαση να εστιάσει ο Δήμος στην προσιτή κατοικία και όχι στην κοινωνική κατοικία -κατά την άποψή μου- είναι λανθασμένη, καθώς πρέπει πάντα να προέχει η προάσπιση των πιο αδύναμων και να ακολουθεί η εξασφάλιση των λιγότερων αδύναμων.
Τα 600 έγιναν 36 και βλέπουμε
Ενώ από το 2021 μέχρι σήμερα έγιναν τρεις εξαγγελίες του έργου για 600 διαμερίσματα, αυτό που εξαγγέλθηκε επίσημα πριν λίγες μέρες είναι μόνο η πρώτη φάση που αναμένεται να ξεκινήσει άμεσα – τέσσερις πολυκατοικίες με 138 διαμερίσματα. Παρόλα αυτά, μια μόνο πολυκατοικία με 36 διαμερίσματα έχει βγει σε προσφορές για επιλογή εργολάβου. Στο ίδιο τεμάχιο, θα ανεγερθούν μελλοντικά άλλες τρεις πολυκατοικίες με 102 διαμερίσματα. Μελλοντικά, όμως. Τα υπόλοιπα 462 διαμερίσματα θα γίνουν στο μέλλον του μέλλοντος.
Αν υπήρχε πραγματική βούληση για ανέγερση όλων των οικιστικών μονάδων που διαφημίζονται, τότε σίγουρα δεν θα είχε επιλεγεί η σταδιακή ανέγερσή τους, αφού έτσι χάνεται το πλεονέκτημα της οικονομίας της κλίμακας. Άλλο κόστος έχει ένα μεγάλο έργο και πολύ μεγαλύτερο κόστος ένα μικρότερο.
Αν η προσιτή κατοικία καλείται να ρυθμίσει την αγορά μέσω της αύξησης της προσφοράς, η μαζική εισροή 600 διαμερισμάτων θα μπορούσε να ανακουφίσει έως ένα σημείο. Αν όμως η αγορά χρειάζεται πέραν των 10.000 μονάδων, τότε τα 36 διαμερίσματα που θα είναι έτοιμα σε δύο χρόνια το συντομότερο, είναι μια σταγόνα στον ωκεανό.
Πόσο προσιτό θα είναι το ενοίκιο
Ανακοινώθηκε ότι τα διαμερίσματα θα ενοικιάζονται σε τιμή 30% χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς, και αυτό σημαίνει ότι η τιμή για ένα δυάρι ανέρχεται στα 700 ευρώ το μήνα. Αν δεχτούμε ότι το ενοίκιο σε μια υγιή οικονομία, πρέπει να είναι το ένα τρίτο των εισοδημάτων μιας οικογένειας, ένα ενοίκιο της τάξης των 700 ευρώ αναλογεί σε μηνιαία καθαρά εισοδήματα των 2100 ευρώ τουλάχιστον.
Ξεκάθαρα λοιπόν δεν απευθυνόμαστε σε άτομα που ζουν κάτω από το όριο της φτώχειας και τα διαμερίσματα αυτά δεν θα ανακουφίσουν τις ευάλωτες ομάδες.
Ο εθνικός κατώτατος μισθός καθορίστηκε με βάση τα περί Κατωτάτου Ορίου Μισθών Διατάγματα του 2022 και 2023 και αναφέρει:
Κάθε εργοδοτούμενος ο οποίος/ η οποία εργάζεται με πλήρη απασχόληση πρέπει να λαμβάνει μηνιαίο μισθό ο οποίος να ανέρχεται τουλάχιστον στα €1000 ακαθάριστα. Εργοδοτούμενος/η που είτε πριν την 1η Ιανουαρίου 2024 είτε μετά την 1η Ιανουαρίου 2024 δεν έχει συμπληρώσει έξι (6) μήνες συνεχούς απασχόλησης στον ίδιο εργοδότη, από την 1η Ιανουαρίου 2024 πρέπει να λαμβάνει μηνιαίο μισθό τουλάχιστον €900 ακαθάριστα για πλήρη απασχόληση, μέχρι τη συμπλήρωση έξι (6) μηνών συνεχούς απασχόλησης.
Συνεπώς, ένα μονήρες άτομο που λαμβάνει τον κατώτατο μισθό, είναι αδύνατο να στεγαστεί αξιοπρεπώς, ακόμα και στο πλαίσιο που καθορίζει την προσιτή κατοικία.
Από την άλλη, για να καταστεί κάποιος δικαιούχος μέσω των στεγαστικών προγραμμάτων, τα ετήσια μικτά εισοδήματα ανάλογα με την σύνθεση της οικογένειας δεν πρέπει να υπερβαίνουν τις:
| Μονήρεις Άτομο | Μέχρι €25.000 |
| Ζεύγος (οικογένεια δύο ατόμων) ή μονογονεϊκή οικογένεια | Μέχρι €45.000 |
| Οικογένεια 3 ατόμων | Μέχρι €50.000 |
Για να μπορεί μια οικογένεια δύο ατόμων να διαθέσει ενοίκιο €700 θα πρέπει τα καθαρά μηνιαία εισοδήματα να ανέρχονται στα €2100 περίπου, που προϋποθέτει ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα €33.500 περίπου. Κατ΄επέκταση το πλαίσιο όπου κάποιος θα μπορεί να στεγαστεί στις προγραμματιζόμενες αναπτύξεις, αυτόματα καθορίζεται στα πλαίσια των €33.500 με €45.000.
Ποιες οι εγγυήσεις για υψηλή ποιότητα του έργου
Παρακολουθώ τον ΚΟΑΓ από το 2016 όταν ο Ανδρέας Φράγκος που ανέλαβε τότε την προεδρία του οργανισμού, με κάλεσε στο γραφείο του για να ανταλλάξουμε απόψεις για το ρόλο που έχει να επιτελέσει, όχι μόνο στην προσφορά στέγασης, αλλά και στην κοινωνία γενικότερα. Πήρε την απόφαση για αναβάθμιση των υποδομών, ταυτίζοντας τα κυπριακά επίπεδα ποιότητας με την ευρωπαϊκή αντίληψη περί κοινωνικής κατοίκησης. Την ίδια αντίληψη υπηρέτησε και ο διάδοχός του στον οργανισμό. Έτσι, για τα νέα έργα που προγραμματίστηκαν προκηρύχθηκαν αρχιτεκτονικοί διαγωνισμοί και εξαιρετικής ποιότητας κτίρια βραβεύτηκαν και χτίζονται σε Λάρνακα και Πάνω Πολεμίδια.
Αυτό που παρουσιάστηκε για τη Λεμεσό, όμως, γιατί δεν είναι προϊόν αρχιτεκτονικού διαγωνισμού. Γιατί άλλαξε η διαδικασία;
Μια διαδικασία που θα παρείχε την ευκαιρία, προτάσεων υψηλής αρχιτεκτονικής ποιότητας, ολιστικής και διαθεματικής αντιμετώπισης.
Τι παρουσιάστηκε
Η εικόνα της παρουσίασης μιλά από μόνη της: Τέσσερις εξαώροφες πολυκατοικίες με έξι μέτρα απόσταση η μια από την άλλη δημιουργούν ένα ασφυκτικό τοπίο πυκνής κατοίκησης. Αν η πρόταση αυτή ερχόταν από ιδιωτική ανάπτυξη, το πιθανότερο είναι ότι δεν θα γινόταν αποδεκτή από την πολεοδομική αρχή.
Τα κτήρια τοποθετούνται πάνω σε πιλοτή, το ισόγειο είναι σχεδόν εξ ολοκλήρου αφιερωμένο σε χώρους στάθμευσης, ενώ κάποιοι ισχνοί χώροι πρασίνου χωροθετούνται στα όρια του τεμαχίου, όπως και κάποιες μικρές παιδικές χαρές… δίπλα από το δρόμο!
Η αρχιτεκτονική έκφραση είναι απλοποιημένη στο πιο ακραίο σημείο αφού οι όροφοι επαναλαμβάνονται οι ίδιοι καθ’ ύψος, έτσι οι όψεις είναι μονότονες και σε συνδυασμό με την ακραία πυκνότητα, το αποτέλεσμα είναι αναχρονιστικές κατασκευές της δεκαετίας του 1980.
Όταν εξέφρασα δημόσια τον προβληματισμό μου στο τέλος της παρουσίασης, ο δήμαρχος απάντησε: “Δεν μπορούμε να βάλουμε σε πύργους πολυτελείας τους συμπολίτες μας” και “αλίμονο αν κρίνουμε αυτό το έργο με όρους υψηλής αρχιτεκτονικής έτσι όπως κάποιοι την αντιλαμβάνονται”. Λογική που προδίδει την πλήρη άγνοια του δημάρχου για τις σύγχρονες αντιλήψεις για τα προγράμματα στέγασης πανευρωπαϊκά αλλά και ένα άκρατο λαϊκισμό που είναι κρίμα να εφαρμόζεται σε τόσο σοβαρά πολεοδομικά και κοινωνικά ζητήματα.
Μπορεί ο δήμαρχος να θεωρεί ότι υψηλή αρχιτεκτονική είναι οι πύργοι, που αδειοδότησε μαζικά στα όρια του Δήμου, όμως με τον όρο υψηλή αρχιτεκτονική, σε καμία περίπτωση δεν αναφερόμαστε μόνο στα κτίρια, αλλά στην ποιότητα του χώρου γενικότερα, στο δομημένο περιβάλλον που δημιουργείται και σίγουρα στην διαμόρφωση του αστικού ιστού μιας πόλης, ειδικά στις περιπτώσεις μεγάλων αναπτύξεων όπως η συγκεκριμένη. Σκοπός δεν είναι να δημιουργούμε κελύφη όπου θα απομονώνονται οι ένοικοι, αλλά κοινότητες που θα συμβάλουν στην κοινωνική, αισθητική και περιβαλλοντική αναβάθμιση της κοινωνίας στην οποία εντάσσονται αρμονικά, προσδίδοντας αξία σε αυτή.
Είναι επίσης η τέχνη και η τεχνογνωσία του να μετατρέπεις τα λίγα σε πολλά, να φτιάχνεις χωρίς να καταστρέφεις, να αφήνεις το μικρότερο οικολογικό αποτύπωμα και βεβαίως, να βελτιώνεις την ποιότητα ζωής των ανθρώπων.
Η υψηλή αρχιτεκτονική στάθμη στα προγράμματα στέγασης είναι σημαντική γιατί εξασφαλίζει κοινωνική δικαιοσύνη και βιώσιμη ανάπτυξη. Είναι απαραίτητη για την αποφυγή του στιγματισμού των ενοίκων αλλά δίνει την αίσθηση της αξιοπρέπειας στους κατοίκους και συμβάλλει στην κοινωνική τους ένταξη.
Ένα υψηλής αρχιτεκτονικής κοινωνικό κατάλυμα μπορεί να αναδείξει την περιοχή ως έναν χώρο όπου η ποιότητα ζωής είναι σημαντική και η κοινωνία επιδιώκει την ανάπτυξη και την ευημερία όλων των κατοίκων, ανεξάρτητα από το εισόδημά τους. Αυτό θα έχει και μακροπρόθεσμα οφέλη, όπως μείωση των κοινωνικών ανισοτήτων, αύξηση της προσέλκυσης επενδύσεων και βελτίωση της καθολικής ποιότητας ζωής.
Όταν η πολιτεία προγραμματίζει, σχεδιάζει και χτίζει οφείλει να δίνει το καλό παράδειγμα στις καλές πρακτικές – εξυπνότερη σχεδίαση των χώρων και των λειτουργιών, περιβαλλοντική βιωσιμότητα, υψηλότερη ποιότητα υλικών και εγκαταστάσεων. Αυτό συνεπάγεται καλύτερη ενεργειακή απόδοση, βελτίωση της υγιεινής και της άνεσης και, το σημαντικότερο, καλύτερες συνθήκες διαβίωσης για τους κατοίκους.
*Αρχιτέκτονα, Μέλος Γενικού Συμβουλίου ΕΤΕΚ, Μέλος της Επιτροπής Αισθητικού Ελέγχου Δήμου Λεμεσού.
