Πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Πρωτοβάθμια Δικαιοδοσία) επισημαίνει ότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο είχε απορρίψει καταχώρηση Απάντησης σε Αίτηση ανάκτησης κατοχής, αποστέρησε το δικαίωμα των Αιτητών να ακουστούν, παραβιάζοντας το Άρθρο 30 του Συντάγματος.

Ως είναι καλά γνωστό, με την τελευταία τροποποίηση, στις 31/1/2020, δυνάμει του άρθρου 11(1)(α)(ii), του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (23/1983), απάντηση από ενοικιαστή ο οποίος οφείλει ενοίκια σε καταχωρισθείσα, δυνάμει της υποπαραγράφου (i), Αίτηση για ανάκτηση κατοχής εναντίον του, γίνεται δεκτή για καταχώρηση από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου, μόνο σε περίπτωση που συνοδεύεται, είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην Αίτηση οφειλόμενο ποσό καθυστερημένων ενοικίων κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής, είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου, εκδοθείσα από τον ιδιοκτήτη ή αντιπρόσωπο αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού.

Η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρησης της Απάντησης τίθεται εντός τριών εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη και η απόφαση του Δικαστηρίου, δεν υπόκειται σε έφεση.

 

Πρωτόδικη Διαδικασία

Ο  Καθ΄ ου η Αίτηση, στην πρωτόδικη διαδικασία, ενάχθηκε ως θέσμιος ενοικιαστής και η Αιτήτρια εταιρεία, ως υπενοικιαστής. Με την εν λόγω Αίτηση, επιζητείτο η ανάκτηση κατοχής του υποστατικού, διότι εκκρεμούσε η καταβολή οφειλόμενων ενοικίων.

Το Δικαστήριο έκρινε πως δεν ικανοποιούνταν οι προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(α)(ii), διότι οι αποδείξεις πληρωμής οι οποίες επισυνάφθηκαν στην Απάντηση, δεν κάλυπταν ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό, όπως αυτό προσδιοριζόταν στην Αίτηση και απέρριψε την καταχώρηση. 

Κατά το Πρωτόδικο Δικαστήριο, η διατύπωση της νομοθεσίας είναι σαφής. Απαιτείται η καταβολή του συνόλου του κατ’ ισχυρισμόν οφειλόμενου ποσού πριν την καταχώρηση της Απάντησης, προκειμένου να παταχθεί το φαινόμενο των οφειλόμενων ενοικίων. Η μερική συμμόρφωση των Καθ΄ ων η Αίτηση  και η παρουσίαση αποδείξεων καταβολής μέρους του αξιούμενου, στην Αίτηση, ποσού δεν επέτρεπε έγκριση καταχώρησης.

 

Η Απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου 

Οι Αιτητές (Καθ’ ων η Αίτηση στην πρωτόδικη διαδικασία), μετά από σχετική άδεια του Δικαστηρίου, καταχώρησαν διά κλήσεως Αίτηση, για έκδοση προνομιακών ενταλμάτων διά των οποίων να ακυρώνεται η πρωτοδίκη αποφαση, να αναστέλλεται οποιαδήποτε διαδικασία αναφορικά με την εκδίκαση της Αίτησης ανάκτησης κατοχής και να διατάσσεται το Πρωτόδικο Δικαστήριο να επιτρέψει την καταχώρηση της Απάντησης.

Το αίτημά τους εδράζετο στο ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο, αρνούμενο να επιτρέψει την καταχωρηση, παραβίασε το συνταγματικό δικαίωμα των Αιτητών σε δίκαιη δίκη, διότι δεν   αποφάσισε βάσει των αμφισβητούμενων γεγονότων και συγκεκριμένα βάσει του πραγματικού ύψους του ενοικίου. Επίσης, ισχυρίστηκαν πως το μηνιαίο ενοίκιο κατατίθετο ανελλιπώς σε τραπεζικό λογαριασμό, οι σχετικές αποδείξεις του οποίου είχαν επισυναφθήκαν.

Η συγκεκριμένη υπόθεση, σύμφωνα με τα γεγονότα, δεν αφορούσε ξεκάθαρη παράλειψη καταβολής ενοικίου. 

Το Δικαστήριο ανέφερε πως η πρόσφατη τροποποίηση του Νόμου, δεν αποσκοπεί στην αποστέρηση του δικαιώματος διεξαγωγής δίκαιης δίκης, βασική παράμετρος της οποίας είναι δυνατότητα προώθησης της υπεράσπισης και προβολής της δικογραφίας ενώπιον του Δικαστηρίου. Ωστόσο, προφυλάσσει την πρόκληση αδικαιολόγητων καθυστερήσεων.

Στην απόφασή του, ανέφερε πως το Πρωτόδικο Δικαστήριο παρέβλεψε τα δεδομένα της ενώπιόν του Αίτησης και αποστέρησε το δικαίωμα των Αιτητών να ακουστούν, παραβιάζοντας τον στοιχειώδη κανόνα φυσικής δικαιοσύνης, τον οποίο εγγυάται το Άρθρο 30 του Συντάγματος, προσθέτοντας πως:

«η έννοια της δίκαιης δίκης εξυπακούει, χωρίς άλλο, δικαίωμα παρουσίας του διαδίκου ενώπιον Δικαστηρίου και δυνατότητα προβολής των θέσεων του.»

Κατέληξε πως εντοπίστηκε παράβαση του καθήκοντος του Πρωτόδικου Δικαστηρίου να εξασφαλίσει δίκαιη και απρόσκοπτη απονομή της δικαιοσύνης (στοιχείο που πλήττει τη νομιμότητα της προσβαλλόμενης απόφασης) ενέκρινε την Αίτηση και το Πρωτόδικο Δικαστήριο διατάχθηκε να επιτρέψει την καταχώρηση της προαναφερθείσας Απάντησης.  

Εφόσον η απόφαση Πρωτόδικου Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να απορρίψει ή να εγκρίνει καταχώρηση Απάντησης δεν υπόκειται σε έφεση, θα πρέπει πάντοτε να εξετάζονται πλήρως όλα τα γεγονότα εκάστης υπόθεσης, ειδικά στις περιπτώσεις που ενοικιαστής καταβάλλει μέρος του οφειλόμενου ενοικίου. Αυτό ίσως να ικανοποιεί το κοινωνικό αίσθημα δικαίου.

Η αρχή που διαμορφώθηκε με την προαναφερόμενη απόφαση φαίνεται να αποτελεί πιο ευέλικτη προσέγγιση όσον αφορά το δικαίωμα ενοικιαστή να υπερασπιστεί τον εαυτό του, σε αντίθεση με το τι είχε ως τώρα κατοχυρωθεί με την τελευταία τροποποίηση του Νόμου.

* Δικηγόρος, ELIAS NEOCLEOUS & CO LLC