Για τη λήψη απόφασης για αγορά ή ενοικίαση διαμερίσματος υπεισέρχονται διάφοροι παράγοντες, εκτός από τους οικονομικούς, όπως οι οικογενειακοί λόγοι και η δυνατότητα μελλοντικής διατήρησης του υφιστάμενου οικογενειακού εισοδήματος, τουλάχιστο.
Αγορά: Όταν αποφασίσετε να αγοράσετε το διαμέρισμά σας, να γνωρίζετε ότι η τοποθεσία του θα είναι μόνιμη και πιθανό θα σας είναι δύσκολο να μετακινηθείτε σε άλλη περιοχή. Για την αγορά ενός μικρού διαμερίσματος, με πρόθεση στο μέλλον να μετακινηθείτε σε άλλη τοποθεσία ή σε μεγαλύτερο διαμέρισμα, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη το κόστος μιας νέας αγοράς, η υποχρέωση πληρωμής φόρων για την πώληση του αρχικού διαμερίσματος, το κόστος μετακίνησης και το κόστος της πώλησης του παλιού διαμερίσματος (μεσιτικά κλπ), ως επίσης και το κόστος της αγοράς του νέου (μεταβιβαστικά).
Σε περίπτωση αγοράς θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι νέες μονάδες έχουν ΦΠΑ 19% (εάν η χρήση τους είναι για επένδυση-ενοικίαση), ενώ σε περίπτωση παλαιότερου διαμερίσματος δεν υπάρχει ΦΠΑ. Σε περίπτωση που θα αγοράσετε νέο διαμέρισμα για ιδιοκατοίκηση (όχι για ενοικίαση) το ΦΠΑ μειώνεται στο 5%, υπό κάποιους περιορισμούς στο εμβαδό, αλλά εκκρεμεί νομοσχέδιο στη Βουλή για τροποποιήσεις επί το αυστηρότερο. Σε περίπτωση αγοράς θα πρέπει να λάβετε υπόψη και το κόστος των κοινοχρήστων και ίσως κάποια σχετικά «μεγάλα» ποσά για επιδιορθώσεις στο μέλλον, ενώ χρήζει ιδιαίτερης προσοχής η ύπαρξη ικανοποιητικής διαχείρισης, το κόστος των οφειλόμενων ποσών ως Διαχείριση και η «ποιότητα» των άλλων αγοραστών.
Ορισμένες περιοχές/πολυκατοικίες είναι προς πώληση σε χαμηλές τιμές, όπως π.χ. περιοχές όπου κατοικούν ξένοι εργάτες, τόσο λόγω της ποιότητας της οικοδομής, όσο και λόγω συμπεριφοράς – νοοτροπίας των ενοίκων ως προς τη μη πληρωμή κοινοχρήστων. Ως παράδειγμα, αναφέρουμε ορισμένες περιοχές που κατοικούν ξένοι εργάτες και ορισμένα διαμερίσματα σε δημοφιλείς περιοχές, π.χ. την περιοχή της Νεάπολης στη Λεμεσό, όπου τα μεν καινούργια πωλούνται προς ή πάνω από €3.500/τ.μ. και άλλα πωλούνται προς €800/τ.μ. (π.χ. ακάθαρτη – ασυντήρητη πολυκατοικία, μη λειτουργία ανελκυστήρα, κλπ). Ως εκ τούτου, ίσως το όνειρο σας για απόκτηση ίδιας κατοικίας να μετατραπεί σε μια τραγωδία ως προς τη συμβίωση με άλλους μη συνεργάσιμους αγοραστές.
Η αγορά ενός διαμερίσματος σάς δεσμεύει τόσο ως προς την τοποθεσία, όσο και ως προς το μέγεθος -νοουμένου ότι η οικογένεια θα μεγαλώνει και θα διαφοροποιούνται οι ανάγκες της.
Η αγορά χρειάζεται και το ανάλογο χρήμα, περιλαμβανομένης της προκαταβολής (τουλάχιστον 20%-30% από ίδια κεφάλαια) και η εξασφάλιση δανείου (όχι τόσο εύκολη σήμερα) και η ανάγκη πληρωμής δόσεων (με τα επιτόκια να αυξάνονται για την ώρα), καθώς και η ύπαρξη ή όχι τίτλου ιδιοκτησίας, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη.
Η ύπαρξη των δόσεων προϋποθέτει και κάποια σταθερότητα στα εισοδήματά σας για αρκετά χρόνια και προγραμματισμό εκ μέρους σας, ώστε να μην μένετε «πανί με πανί» στο τέλος του μήνα. Ιδιαίτερα οι νέοι, με τις απαιτήσεις για αυτοκίνητα, διακοπές, απρόβλεπτα έξοδα κλπ, μην κάνετε οικονομικές εξισώσεις χωρίς κάποιο περιθώριο για αυξημένα εισοδήματα στο μέλλον.
Ενοικίαση: Η ενοικίαση ενός διαμερίσματος επιτρέπει την αποφυγή των πιο πολλών από τα πιο πάνω «μειονεκτήματα», αλλά -ανάλογα και του ύψους του ενοικίου- υπάρχει η αντίληψη ότι το ενοίκιο είναι «πεταμένα λεφτά». Η επιλογή αυτή εξαρτάται από τις συνθήκες του ενδιαφερόμενου. Ιδιαίτερα για εκείνους που έχουν καταθέσεις στις τράπεζες, με τον ελάχιστο καταθετικό τόκο του 0.5% (μείον συνεισφορά για άμυνα, ΓΕΣΥ, κλπ), στο τέλος η αγορά είναι σίγουρα συμφέρουσα.
Διαμερίσματα & Εισόδημα: Η συνήθης απόδοση για διαμερίσματα ρουτίνας είναι της τάξης του 4% (απόδοση βάσει της αγοραίας αξίας). Το ποσό αυτό είναι συγκριτικά «πολύ» ψηλό, συγκρινόμενο με τον τόκο κατάθεσης, και με την άμυνα/ΓΕΣΥ κλπ μειώνεται ακόμη πιο κάτω από το 0.5% του καταθετικού τόκου.
Στις προηγούμενες «καλές» εποχές είχαμε και τη χρονιαία αύξηση της αξίας του ακινήτου και έτσι, έστω το χαμηλό ποσοστό απόδοσης αυτό, συμπληρωνόταν με την αύξηση της αξίας της μονάδας. Μέχρι πρόσφατα δεν είχαμε ιδιαίτερες αυξήσεις αξίας, αλλά τώρα διαφαίνεται μια τάση αύξησης και αυτό είναι αξιοσημείωτο, μια και που αναμένουμε ότι η αύξηση της αξίας των μονάδων θα συνεχίσει τα επόμενα χρόνια, έστω σε πιο αργούς ρυθμούς. Τονίζουμε εδώ ότι η αγορά για ενοικίαση καινούργιων μονάδων φέρει ΦΠΑ 19% και ίσως εδώ να μελετηθεί το θέμα της αγοράς μεταχειρισμένων μονάδων, χωρίς το ΦΠΑ.
Για την αγορά ακινήτων προς ενοικίαση θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι κακοπληρωτές των ενοικίων, το κόστος έξωσης, η μη πληρωμή κοινοχρήστων από τους ενοικιαστές, για τα οποία στο τέλος βαρύνεται ο ιδιοκτήτης, εκτός εάν στο ενοίκιο περιλαμβάνονται και τα κοινόχρηστα.
Η αγορά για ενοικίαση είναι ιδιαίτερα συμφέρουσα για μονάδες μικρού μεγέθους, 1-2 υπνοδωματίων, πλησίον σχολών, πανεπιστημίων και χώρων εργασίας, καθώς έχουν πολύ πιο ψηλό εισόδημα, αλλά και ψηλότερα κόστη διαχείρισης (ιδιαίτερα κατάλληλα για επενδυτές που έχουν χρόνο να «τρέχουν» αυτού του είδους τις ενοικιάσεις, που στο τέλος αποδίδουν γύρω στο 10%, μετά τα έξοδα).
Είμαστε της άποψης ότι ιδιαίτερα για νέα ζευγάρια, με περιορισμένο προϋπολογισμό, η αγορά μεταχειρισμένων διαμερισμάτων σε καλή κατάσταση, με δυνατότητα αναβάθμισης, είναι ό,τι καλύτερο. Π.χ. για ένα διαμέρισμα επί της Κέννεντι (Λευκωσία) 2 υπνοδωματίων, με τιμή πώλησης περίπου €100.000, με κόστος αναβάθμισης €30.000, είναι πολύ λιγότερο το κόστος από από ανάλογα καινούργια στην περιοχή, των €200.000. Το ψυχολογικό «μειονέκτημα» του μεταχειρισμένου διαμερίσματος έχει ξεπεραστεί σε μεγάλο βαθμό και η στροφή προς την αγορά τέτοιων μεταχειρισμένων μονάδων είναι αυξητική.
