Η αμέλεια αγοραστή να καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο που έχει συνάψει για την αγορά ακινήτου χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας ή επειδή η μεταβίβαση προνοείται να γίνει σε μεταγενέστερο χρόνο, επιτρέπεται εκπρόθεσμα, μετά την πάροδο προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής του, εφόσον ο αγοραστής εξασφαλίσει διάταγμα του Δικαστηρίου που να επιτρέπει την κατάθεση του.
Ο χρόνος που παρήλθε, όπως και η αμέλεια που επιδείχθηκε από τον αγοραστή, δεν εμποδίζουν το Δικαστήριο να επιτρέψει την εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο, χωρίς να επηρεάζεται όμως η σειρά προτεραιότητας τυχόν προγενέστερων της κατάθεσης εμπράγματων βαρών.
Για διάφορους λόγους, κυρίως λόγω αμέλειας ή άγνοιας, υπάρχουν ακόμη αγοραστές που δεν έχουν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο τους στο Κτηματολόγιο για ακίνητο που αγόρασαν και δεν έγινε η μεταβίβαση, οι οποίοι αποτείνονται στο Δικαστήριο για να εκδώσει διάταγμα που να επιτρέπει την εκπρόθεσμη κατάθεση στο Κτηματολόγιο.
Η αίτηση επιδίδεται στο Κτηματολόγιο, στον πωλητή και σε τυχόν επηρεαζόμενα πρόσωπα, όπως δικαιούχοι υποθήκης ή Μέμο και επισυνάπτεται αντίγραφο του πωλητηρίου εγγράφου, καθώς και πιστοποιητικό πρόσφατης έρευνας από το Κτηματολόγιο.
Το Δικαστήριο, εφόσον διαπιστώσει ότι τηρούνται οι σχετικές διατυπώσεις για την κατάθεση της σύμβασης, λαμβάνοντας υπόψη τις περιστάσεις και ότι θα ήταν δίκαιο και εύλογο να κατατεθεί η σύμβαση πώλησης για την προστασία του αγοραστή, εκδίδει διάταγμα που επιτρέπει την κατάθεση της στο Κτηματολόγιο, εντός του χρόνου που καθορίζει στο διάταγμα.
Συγχρόνως διατάσσεται όπως η σειρά της σύμβασης πώλησης που θα κατατεθεί με βάση το διάταγμα, ανεξάρτητα από την ημερομηνία σύναψης της, θα είναι αυτή που θα ισχύει κατά το χρόνο της κατάθεσης της στο Κτηματολόγιο και θα έπεται προγενέστερων εμπράγματων βαρών.
Η Δικαστής κα Χρ. Μίτλεττον στην απόφαση που εξέδωσε στην αίτηση 257/2021, ημερ.30/06/2023, αναφέρει τις προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος για εκπρόθεσμη κατάθεση πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, τις συνέπειες από την αμέλεια του αγοραστή και τα δικαιώματα του.
Το Δικαστήριο παρέπεμψε στις πρόνοιες του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(I)/2011 και τόνισε ότι ο αιτητής, ο οποίος ήταν αλλοδαπός αγοραστής οικοπέδου, αμέλησε να προβεί στην κατάθεση της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο. Η αμέλεια, όπως αναφέρει, δεν είναι κάτι που μπορεί να δικαιολογηθεί, είναι απλώς αμέλεια. Δεν εκλογικεύεται με αναφορά σε παράγοντες που παρεμπόδισαν την εκπρόθεσμη κατάθεση.
Πρόσθεσε πως δεν ισχύει όμως και ότι, όπου υπάρχει τέτοια αμέλεια, δεν θα είναι εύλογο και δίκαιο, για την προστασία του αγοραστή, να επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης στο Κτηματολόγιο.
Η κατάθεση της σύμβασης πώλησης είναι που συναρτάται με το δίκαιο και εύλογο, όχι η πάροδος του χρόνου. Η τελευταία προϋποτίθεται, για να μπορεί να ασκηθεί αυτή η δικαιοδοσία, ανεξαρτήτως της έκτασης του χρόνου που παρήλθε.
Εξάλλου, ως αναφέρει, και να μην υπάρχει καθόλου κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης, δεν αποκλείεται η ειδική εκτέλεση.
Η έκταση της παρόδου του χρόνου λαμβάνεται υπόψη, όχι για να προσδιορίσει αν είναι δίκαιο ή εύλογο να επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση, αλλά ως παράγοντας που συνυπολογίζεται, καθώς συνυφαίνεται με το ενδεχόμενο της διαφοροποίησης της νομικής κατάστασης του ακινήτου και τον πιθανό επηρεασμό άλλων προσώπων.
Το Δικαστήριο πρόσθεσε ότι ο σκοπός της κατάθεσης της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο για να αποτελέσει εμπράγματο βάρος, είναι η εξασφάλιση της αξίας που κατέβαλε ο αγοραστής στον πωλητή, από το ακίνητο, και έχοντας υπόψη πως στο επίδικο ακίνητο υπάρχουν παλαιές, προγενέστερες υποθήκες που δεν έχουν αρθεί.
Μέχρι σήμερα δεν φαίνεται να έχει εκδοθεί ξεχωριστό πιστοποιητικό εγγραφής για το πωλούμενο ακίνητο, για την προστασία του αγοραστή και όχι του τίτλου που αναμένει να λάβει. Κατέληξε ότι θα ήταν δίκαιο και εύλογο, η σύμβαση πώλησης να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο, ως επόμενη των ήδη υφιστάμενων εμπράγματων βαρών.
Αναφορικά με τους δικαιούχους υφιστάμενων Μέμο, το Δικαστήριο έκρινε ότι η κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο έχει σημασία και για τους σκοπούς του Ν.9/65, για την υποβολή αίτησης για μεταβίβαση, με το καθεστώς που ρυθμίζει τις περιπτώσεις εγκλωβισμένων αγοραστών.
Εάν υπάρχει δυνατότητα υποβολής τέτοιας αίτησης, ή όχι, με βάση τις πρόνοιες εκείνου του νόμου, δεν αποφασίζεται σε αυτή τη διαδικασία. Ούτε φυσικά εάν εκείνος ο νόμος, όπως θέτουν οι δικαιούχοι των Μέμο, είναι αντισυνταγματικός ή όχι.
Εάν ο αγοραστής επιχειρήσει να κάνει χρήση της σύμβασης πώλησης του που θα έχει κατατεθεί, μπορεί να ανακοπεί με τη διαδικασία που προβλέπει ο νόμος Ν.9/65.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
