Το ενοικιαστήριο έγγραφο, όπως και κάθε άλλη σύμβαση, αποτελεί πηγή συμβατικών δικαιωμάτων και υποχρεώσεων για τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή.
Στη θέσμια ενοικίαση, λόγοι κοινωνικής προστασίας του ενοικιαστή επέβαλαν τη νομοθετική ρύθμιση ορισμένων υποχρεώσεων του ιδιοκτήτη, καθώς και δικαιωμάτων που δεν επηρεάζουν την ιδιότητα του ενοικιαστή, αλλά ουσιαστικά αφορούν τον τρόπο κατοχής του μισθίου.
Μάλιστα ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος προνοεί τη δημιουργία αγώγιμου δικαιώματος του ενοικιαστή στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης παραλείπει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του για επιδιόρθωση ή συντήρηση του μισθίου.
Το δικαίωμα του περιορίζεται στο να απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη όλα όσα ο νόμος προβλέπει ότι αποτελούν ευθύνη του ιδιοκτήτη και μπορεί να στραφεί δικαστικά εναντίον του, αλλά σε καμιά περίπτωση δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση για πληρωμή του ενοικίου.
Οι όροι της θέσμιας ενοικίασης καθορίζονται στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν.23/1983, άρθρο 27, που προβλέπει ότι ο ενοικιαστής ενόσω διατηρεί την κατοχή κατοικίας ή καταστήματος και τηρεί τους όρους και τις προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του, δικαιούται στα οφέλη που απορρέουν από αυτό.
Το δικαίωμα αυτό το έχει και ο υπενοικιαστής που καθίσταται θέσμιος, τηρουμένων επιπρόσθετα οποιωνδήποτε υφιστάμενων περιοριστικών συμφωνιών που περιέχονται στη μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή συμφωνία ενοικίασης.
Ο ενοικιαστής δικαιούται να παραιτηθεί της κατοχής της κατοικίας ή καταστήματος που ενοικιάζει, μόνο κατόπιν επίδοσης ειδοποίησης προς τον ιδιοκτήτη, όπως αυτό προβλέπεται στο ενοικιαστήριο συμβόλαιο και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίηση, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης, ένα τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής συμφωνήσουν διαφορετικά.
Προβλέπεται επίσης στις πρόνοιες του άρθρου 27 του νόμου ότι αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή, το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνο για τη ζωή του ενοίκου ή περίοικου.
Από την άλλη, ο ενοικιαστής υποχρεούται να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορούν να προκληθούν από τον ίδιο, από τους ενοίκους, από αντιπρόσωπους ή προσκεκλημένους του και υποχρεούται να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση.
Επίσης υποχρεούται να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ενοικιαζόμενο ακίνητο σε λογικά χρονικά διαστήματα και ύστερα από προειδοποίηση.
Για την εκπλήρωση των ανωτέρω υποχρεώσεων από μέρους του ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής μπορεί να τον ειδοποιήσει για τις αναγκαίες επιδιορθώσεις ή για την αναγκαία συντήρηση και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προβεί σε αυτές χωρίς καθυστέρηση.
Το ίδιο δικαίωμα κατ’ αναλογία το έχει και ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση παράλειψης εκπλήρωσης υποχρέωσης του ενοικιαστή. Παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση του μισθίου δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα.
Προβλέπεται επίσης ότι αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώνει το ποσό των κοινοχρήστων που αναλογεί στο ακίνητο, περιλαμβανομένων μικροεξόδων συντήρησης κοινόχρηστων χώρων και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων, εξαιρουμένων σοβαρών εξόδων συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης τους.
Ο ενοικιαστής υποχρεούται να δέχεται τη διενέργεια από μέρους του ιδιοκτήτη λογικών επιδιορθώσεων, ανακαινίσεων και μετατροπών για τη συντήρηση και βελτίωση του ακινήτου.
Προκύπτει από τα ανωτέρω, ότι δεν αποτελεί υπεράσπιση σε αίτηση ιδιοκτήτη για έξωση του ενοικιαστή λόγω παράλειψης καταβολής των ενοικίων, η παράλειψη του ιδιοκτήτη να προβεί σε επιδιορθώσεις.
Η επιλογή είναι στον ενοικιαστή να ασκήσει ή όχι το αγώγιμο δικαίωμα του, γεγονός ανεξάρτητο από την υποχρέωση του για πληρωμή του ενοικίου.
Αν ο ενοικιαστής επιλέξει να αρνηθεί να πληρώσει τα καθυστερημένα ενοίκια και ο ιδιοκτήτης του επιδώσει ειδοποίηση πληρωμής, παρέλθουν οι 21 ημέρες και συνεχίσει την άρνηση του να πληρώσει, καίτοι ο ιδιοκτήτης του έχει επιδώσει αίτηση έξωσης και παρέλθουν 14 ημέρες, τότε ο ενοικιαστής μένει εκτεθειμένος και σίγουρα θα εκδοθεί εναντίον του διάταγμα έξωσης, καθώς επίσης θα υποχρεωθεί να πληρώσει τα οφειλόμενα ενοίκια.
Κανένα δικαστήριο δεν θα ανεχθεί αυτή τη συμπεριφορά του ενοικιαστή, που έχει επιλέξει να μην πληρώσει αντί να ασκήσει το αγώγιμο δικαίωμα του εναντίον του ιδιοκτήτη.
Εξάλλου, ο νόμος δεν προνοεί για υπεράσπιση του ενοικιαστή ότι δικαιούται να αρνηθεί την πληρωμή των ενοικίων μέχρι να γίνουν οι επιδιορθώσεις.
Μια τέτοια ενέργεια από μέρους του ενοικιαστή θα είναι λανθασμένη και θα έχει σαν συνέπεια την έξωση του από το ενοικιαζόμενο ακίνητο.
Δικηγόρος στη Λάρνακα
