Το σύστημα φορολόγησης των ακινήτων και του εισοδήματος από αυτά, λόγω κενών στη νομοθεσία ή λόγω παράλειψης διενέργειας ελέγχων στην εφαρμογής της, φαίνεται ότι αφήνει αρκετά περιθώρια εκμετάλλευσης και φόρο αποφυγής.
Το μεγάλο ενδιαφέρον που επιδεικνύουν αλλοδαποί για την αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα από γειτονικές χώρες, οφείλεται σε κάποιο βαθμό στο γεγονός αυτό. Αυτοί ωθούνται ευκαιριακά και καιροσκοπικά για απόκτηση κέρδους, σε σύντομο χρόνο και με σχετικά μικρή επένδυση.
Το σύστημα επιτρέπει σε αυτούς να αγοράζουν ένα παλαιό ή μεταχειρισμένο διαμέρισμα για δευτερεύουσα κατοικία ή μια παλιά κατοικία για κατεδάφιση και ανοικοδόμηση πολυκατοικίας, δηλαδή για επένδυση.
Είναι ευνόητο ότι δεν σκοπεύουν να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο που αγόρασαν ως κατοικία, ενδεχομένως να το ενοικιάζουν παράνομα για κάποιο χρονικό διάστημα και στη συνέχεια το μεταπωλούν στη διπλάσια ή μεγαλύτερη τιμή. Κατά την πώληση, δηλώνεται η τιμή που τον αγόρασαν συν το αφορολόγητο από τα κεφαλαιουχικά κέρδη και τη διαφορά από την τελική τιμή πώλησης, τη λαμβάνουν σε μετρητά, αδήλωτα και αφορολόγητα.
Οι συνθήκες που επικρατούν στις γειτονικές χώρες είναι γνωστές και εύκολα το κέρδος μεταναστεύει αδήλωτο και αφορολόγητο. Συμμέτοχοι σε αυτή τη δραστηριότητα είναι και κάποιοι μεσάζοντες, αδειούχοι και μη κτηματομεσίτες, Κύπριοι ή αλλοδαποί από τις χώρες αυτές, οι οποίοι εισπράττουν και αυτοί το μερίδιο τους, αφορολόγητο και αδήλωτο.
Δεν υπάρχει καθόλου έλεγχος αφού το σύστημα αδυνατεί να αποτρέψει αυτή την παρανομία, η οποία αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Εν ολίγοις κλέβουν το κράτος το οποίο λόγω αδυναμίας δεν τους ελέγχει.
Το πρόβλημα είναι λίαν σοβαρό και θα πρέπει να απασχολήσει τις Αρχές, ιδιαίτερα το υπουργείο Οικονομικών -φορολόγηση και καταπολέμηση της φορο-αποφυγής- και το υπουργείο Εσωτερικών, καθώς μέσω Επάρχου χορηγούνται εύκολα και γρήγορα άδειες, χωρίς ουσιαστικό έλεγχο ή αξιολόγηση κριτηρίων. Αξιοσημείωτο είναι ότι μετά την αγορά δεν πραγματοποιείται οποιοσδήποτε έλεγχος για να διαπιστωθεί η χρήση του ακινήτου και αν αυτό χρησιμοποιείται για τον σκοπό που αποκτήθηκε και στο πλαίσιο της άδειας που χορηγήθηκε.
Το Τμήμα Μετανάστευσης δεν έχει τον χρόνο ούτε και το προσωπικό να ελέγχει, τουλάχιστον ούτε πότε αφίχθηκε κάποιος στην Κύπρο και πότε έφυγε. Το κράτος έχει σημαντική απώλεια εσόδων, χάνει την αξιοπιστία του λόγω έλλειψης ελέγχων, πέραν από την παρανομία που διαπράττεται.
Είναι ευνόητο ότι υπάρχει σημαντική απώλεια εσόδων για το κράτος, φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 20% επί του κέρδους που δεν δηλώνεται, Φ.Π.Α. 19% επί της αδήλωτης προμήθειας για τους μεσάζοντες, συν η απώλεια φόρου εισοδήματος 20% – 30% επί του αδήλωτου εισοδήματος, απώλεια 2,65% εισφορά ΓεΣΥ (φυσικά πρόσωπα) και 2,25% έκτακτη εισφορά για την άμυνα επί των ακαθάριστων ενοικίων (φυσικά πρόσωπα και εταιρείες μείον ΦΠΑ), καθώς και απώλεια της εισφοράς 0,4% για την ισότιμη κατανομή βαρών επί της πραγματικής τιμής που αποκρύπτεται και δεν καταβάλλεται.
Η Κύπρος δεν έχει ανάγκη από καιροσκόπους – επενδυτές οι οποίοι μέσω αντιπροσώπων φαινομενικά «επενδύουν», αγοράζουν και μεταπωλούν ακίνητα χωρίς να δηλώνουν το εισόδημα ή το κέρδος που πραγματοποιούν.
Το κράτος, δυστυχώς, είναι απόν και δεν εφαρμόζει πολιτικές ούτε και σχεδιάζει τρόπους καταπολέμησης του φαινομένου της παραοικονομίας που ανθεί.
Ο Νόμος για τα κεφαλαιουχικά κέρδη δεν περιέχει καμία πρόνοια που να εισάγει και εφαρμόζει αντικειμενικά κριτήρια αξίας ή εκτίμησης από το Κτηματολόγιο, ώστε να μην επιτρέπει στον κάθε επιτήδειο να πωλεί στη διπλάσια ή σε υψηλότερη τιμή και να φοροδιαφεύγει, δηλώνοντας τη μισή ή χαμηλότερη τιμή.
Από την άλλη, οι Έπαρχοι χορηγούν εγκρίσεις για απόκτηση ακινήτου σε αλλοδαπούς για κατοικία, σε πολύ σύντομο χρόνο, εφαρμόζοντας τυπικούς παρά ουσιαστικούς ελέγχους, χωρίς κανέναν εκ των υστέρων έλεγχο.
Ενώ πάρα πολλοί αλλοδαποί εκμεταλλεύονται το ακίνητο που απέκτησαν με άδεια από τον Έπαρχο, ουδείς έλεγχος διενεργείται από μέρος του. Μέχρι σήμερα κανένας αλλοδαπός δεν προσήχθη στο Δικαστήριο και ούτε η άδεια που του χορηγήθηκε ακυρώθηκε ή ανακλήθηκε.
Μάλιστα, αρκετοί ενοικιάζουν το ακίνητο τους επί χρονιαίας βάσης και η μόνη επίπτωση που έχουν όταν αποφασίσουν να το πωλήσουν, πληρώνουν την εισφορά για το ΓεΣΥ από το 2019 και μετέπειτα. Ο Έφορος Φορολογίας, ευτυχώς, ζητά κατάσταση κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος μέσω ΑΗΚ και ελέγχει κατά πόσο το ακίνητο ενοικιαζόταν ή όχι.
Πέραν από την παρανομία που διαπράττεται, δημιουργείται ακόμη ένα πολύ σοβαρό πρόβλημα με τη συνεχή αύξηση της τιμής των ακινήτων λόγω της έλλειψης αυτών, κυρίως στις πόλεις και τα περίχωρα. Επιπλέον, αυξάνονται και τα ενοίκια ως αποτέλεσμα της έλλειψης στέγης, με συνεπακόλουθο κοινωνικό πρόβλημα. Το κράτος οφείλει να ελέγξει την κατάσταση με ουσιαστικούς και συνεχείς ελέγχους, με τροποποίηση της νομοθεσίας, ακύρωση αδειών, αύξηση ποινών, διοικητικών προστίμων και επιβολή κυρώσεων.
Δικηγόρος στη Λάρνακα
