Oι συνοριακές διαφορές για ακίνητα είναι συχνό φαινόμενο στην Κύπρο, καθώς η γη αποτελεί πολύτιμο αγαθό, με έντονη κοινωνική και οικονομική σημασία. Οι υποθέσεις αυτές δεν περιορίζονται σε ιδιωτικές αντιπαραθέσεις αλλά συχνά φτάνουν μέχρι το Ανώτατο Δικαστήριο, το οποίο με τη νομολογία του θέτει τις βάσεις για την προστασία της ιδιοκτησίας.

Οι ιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να αμφισβητήσουν πράξεις του Διευθυντή δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ.224, αλλά η κρίση περιορίζεται στην ορθότητα της απόφασης και όχι στην εγκυρότητα του ίδιου του κτηματολογικού σχεδίου, το οποίο τυγχάνει προστασίας δυνάμει του άρθρου 61.

Η προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο περνά μέσα από δύο αλληλένδετες αρχές, το Κτηματολόγιο που είναι θεμέλιο ασφάλειας δικαίου, και τη δυνατότητα αμφισβήτησης μέσω του άρθρου 80. Οι συνοριακές διαφορές δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται με ιδιωτικές διευθετήσεις ή πρόχειρες λύσεις, αλλά απαιτούν σεβασμό στη θεσμική διαδικασία και στη νομιμότητα. Η ασφάλεια των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων προϋποθέτει τη τήρηση των εγγραφών, ορθή χρήση των ενδίκων μέσων και εμπιστοσύνη στη δικαιοσύνη. 

Η απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου στην Π.Ε.314/2016, ημερ.2.9.2025 αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα, όπου δύο γειτονικές ιδιοκτησίες στην επαρχία Πάφου οδήγησαν σε πολυετή  δικαστική αντιπαράθεση για το που ακριβώς βρίσκονται τα όρια των τεμαχίων. Σύμφωνα με την απόφαση, οι διάδικοι ήταν ιδιοκτήτριες δύο όμορων τεμαχίων γης, όπως αυτά εμφανίζονται στο εν χρήσει σχέδιο. Το ένα τεμάχιο έχει έκταση 14679 τ.μ., ενώ το άλλο έχει έκταση 12770 τ.μ.

Η έφεση αφορούσε την αμφισβήτηση της οριοθέτησης μεταξύ των δύο τεμαχίων, με αποτέλεσμα να τεθεί στο επίκεντρο το κοινό ιστορικό που ήταν καταγεγραμμένο στα βιβλία του Κτηματολογίου. Το ιστορικό αυτό, είναι σημαντικό καθώς συνδέθηκε με την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ημερ.1.9.2011, η οποία είχε επιληφθεί της συνοριακής διαφοράς. Η ιδιοκτήτρια του ενός τεμαχίου υπέβαλε αίτηση ακύρωσης της απόφασης του Διευθυντή, βασιζόμενη στο άρθρο 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο εξέδωσε αρχικά απόφαση, η οποία όμως αποτέλεσε το αντικείμενο της έφεσης ενώπιον του Ανώτατου Δικαστηρίου, το οποίο επεσήμανε ότι η διαφορά αφορούσε όχι την εγκυρότητα του σχεδίου, αλλά την ορθή εφαρμογή του για την επίλυση της συνοριακής διαφοράς. Έτσι, το Ανώτατο έκανε διάκριση ανάμεσα σε αμφισβήτηση της ακρίβειας του σχεδίου (που δεν υπήρχε) και στην αξιοποίηση του σχεδίου στο πλαίσιο της διαδικασίας του άρθρου 80. Το Δικαστήριο επαναβεβαίωσε ότι οι συνοριακές διαφορές δεν μπορούν να επιλύονται αποσπασματικά ή με ιδιωτικές συνεννοήσεις, αλλά απαιτούν συμμόρφωση με τις εγγραφές του Κτηματολογίου και με τις διατάξεις του Κεφ.224.

Καθοριστικό ρόλο στην υπόθεση είχε το εν χρήσει σχέδιο, το οποίο αποτύπωσε την επί τόπου κατάσταση των τεμαχίων. Το σχέδιο αυτό δεν αποτελούσε ζήτημα αμφισβήτησης ως προς την ορθότητα του. Η διαφορά δεν σχετιζόταν με την εγκυρότητα του, αλλά με το πως θα ερμηνευόταν και θα εφαρμοζόταν στο πλαίσιο της συγκεκριμένης συνοριακής διαφοράς.

Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι δεν υπήρχε θέμα αμφισβήτησης της ορθότητας του εν χρήσει σχεδίου, αλλά ζήτημα εφαρμογής του άρθρου 61 που καθορίζει τη νομική ισχύ των σχεδίων που ετοιμάζονται από το Κτηματολόγιο και χρησιμοποιούνται για σκοπούς οριοθέτησης και αποτύπωσης της πραγματικότητας.

Το άρθρο 80 και η προστασία ιδιοκτήτη

Το άρθρο 80 παρέχει σε κάθε ιδιοκτήτη το δικαίωμα να προσφύγει κατά απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, όταν αυτή θεωρείται λανθασμένη ή επιζήμια. Η διάταξη αυτή λειτουργεί ως θεσμική ασπίδα απέναντι στην ενδεχόμενη αυθαιρεσία ή πλάνη του Κτηματολογίου.

Το Ανώτατο Δικαστήριο αναδεικνύει τέσσερα βασικά σημεία: (α) την αξία του Κτηματολογίου, του οποίου οι καταχωρίσεις αποτελούν τον πυρήνα ασφάλειας δικαίου για τα ακίνητα, (β) τη σημασία του κοινού ιστορικού όμορων τεμαχίων, το οποίο απαιτεί αυστηρή νομική αξιολόγηση, (γ) το ρόλο του εν χρήσει σχεδίου, το οποίο αποτυπώνει την πραγματικότητα, αλλά δεν τίθεται θέμα υπό αμφισβήτηση η εγκυρότητα του εφόσον ισχύει κατά το άρθρο 61 του Κεφ.224, και (δ) η δικαστική προστασία μέσω του άρθρου 80, το οποίο παρέχει στους ιδιοκτήτες το μέσο να αμφισβητήσουν τις αποφάσεις που επηρεάζουν τα δικαιώματα τους.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα