Δύο πλειστηριασμούς ενυπόθηκων ακινήτων από τράπεζες σταμάτησε το δικαστήριο μετά από αιτήσεις-εφέσεις που καταχώρησαν ενδιαφερόμενοι. Με απόφαση-οδηγό κρίθηκε ως λανθασμένος ο τρόπος υπολογισμού από τις τράπεζες των τόκων και άλλων ποσών που απαιτούνται, αφού δεν παρουσιάστηκε αναλυτική κατάσταση.
Οι αποφάσεις του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας θεωρούνται ως πάρα πολύ σημαντικές και με μεγάλες προεκτάσεις, ιδιαίτερα σ’ ό,τι αφορά τις διαπιστώσεις για την κατάσταση λογαριασμού και τι πρέπει αυτή να διαλαμβάνει και επίσης σ’ ό,τι αφορά τις διαπιστώσεις του δικαστηρίου ότι η νομοθεσία αυτή και οι πρόνοιές της πρέπει να τυγχάνουν αυστηρής εφαρμογής από τις τράπεζες, έτσι ώστε να προστατεύονται τα δικαιώματα των ενυπόθηκων οφειλετών και να τους δίνεται το στοιχειώδες δικαίωμα να αμφισβητούν τις αξιώσεις της τράπεζας και το ύψος των αξιουμένων ποσών στις περιπτώσεις που δικαιολογείται κάτι τέτοιο.
Στην προκειμένη περίπτωση η διαδικασία εκποίησης της ενυπόθηκης περιουσίας από την τράπεζα ξεκίνησε πριν τις 13/7/2018, ημερομηνία που έγινε η τελευταία τροποποίησης του νόμου. Η σχετική ειδοποίηση Τύπου Ι που είχε αποσταλεί στον ενυπόθηκο οφειλέτη είχε επιδοθεί σ’ αυτόν στις 14/3/2018.
Αργότερα, στις 26/4/2018, η τράπεζα επέδωσε στον ενυπόθηκο οφειλέτη ειδοποίηση τύπου ΙΑ και καθόρισε τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου στις 15/11/2018. Ακολούθως, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταχώρησε αίτηση-έφεση εναντίον της ειδοποίησης τύπου ΙΑ με την οποία ζητούσε την ακύρωση της ειδοποίησης και την ακύρωση της πώλησης με πλειστηριασμό του ακινήτου. Η έφεση αυτή καταχωρήθηκε στο δικαστήριο στις 25/5/2018, δηλαδή σε ημερομηνία πριν από την τελευταία τροποποίηση της Περί Υποθηκών νομοθεσίας που έγινε στις 13/7/2018.
Οι αποφάσεις του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας θεωρούνται ως πάρα πολύ σημαντικές και με μεγάλες προεκτάσεις, ιδιαίτερα σ’ ό,τι αφορά τις διαπιστώσεις για την κατάσταση λογαριασμού και τι πρέπει αυτή να διαλαμβάνει και επίσης σ’ ό,τι αφορά τις διαπιστώσεις του δικαστηρίου ότι η νομοθεσία αυτή και οι πρόνοιές της πρέπει να τυγχάνουν αυστηρής εφαρμογής από τις τράπεζες, έτσι ώστε να προστατεύονται τα δικαιώματα των ενυπόθηκων οφειλετών και να τους δίνεται το στοιχειώδες δικαίωμα να αμφισβητούν τις αξιώσεις της τράπεζας και το ύψος των αξιουμένων ποσών στις περιπτώσεις που δικαιολογείται κάτι τέτοιο.
Στην προκειμένη περίπτωση η διαδικασία εκποίησης της ενυπόθηκης περιουσίας από την τράπεζα ξεκίνησε πριν τις 13/7/2018, ημερομηνία που έγινε η τελευταία τροποποίησης του νόμου. Η σχετική ειδοποίηση Τύπου Ι που είχε αποσταλεί στον ενυπόθηκο οφειλέτη είχε επιδοθεί σ’ αυτόν στις 14/3/2018.
Αργότερα, στις 26/4/2018, η τράπεζα επέδωσε στον ενυπόθηκο οφειλέτη ειδοποίηση τύπου ΙΑ και καθόρισε τον πλειστηριασμό του ενυπόθηκου ακινήτου στις 15/11/2018. Ακολούθως, ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταχώρησε αίτηση-έφεση εναντίον της ειδοποίησης τύπου ΙΑ με την οποία ζητούσε την ακύρωση της ειδοποίησης και την ακύρωση της πώλησης με πλειστηριασμό του ακινήτου. Η έφεση αυτή καταχωρήθηκε στο δικαστήριο στις 25/5/2018, δηλαδή σε ημερομηνία πριν από την τελευταία τροποποίηση της Περί Υποθηκών νομοθεσίας που έγινε στις 13/7/2018.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Στο σφυρί βγαίνουν κατοικίες και οικόπεδα – «φιλέτα»
Τελικά η αίτηση-έφεση που καταχωρήθηκε από τον ενυπόθηκο οφειλέτη εκδικάστηκε στις 30/10/2018, ημερομηνία κατά την οποία εκδόθηκε και η απόφαση του δικαστηρίου. Το δικαστήριο αποφάσισε τα ακόλουθα πάρα πολύ σημαντικά θέματα σ’ ό,τι αφορά τις διαδικασίες εκποίησης που ακολουθούν οι τράπεζες με βάση τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο 9/65:
– Ότι από τη στιγμή που η αίτηση-έφεση καταχωρήθηκε στις 25/5/2018 και επειδή η τελευταία τροποποίηση του νόμου έγινε στις 13/7/2018, δηλαδή μεταγενέστερα της καταχώρησης της αίτησης-έφεσης, το δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η προκειμένη έφεση θα πρέπει να εξεταστεί επί τη βάσει των όσων ίσχυαν στις 25/5/2018, ημερομηνία καταχώρησής της, και αυτό διότι το ισχύον δίκαιο προσδιορίζεται κατά τον χρόνο προώθησης του δικονομικού διαβήματος.
Περαιτέρω, για το ίδιο θέμα το δικαστήριο αποφάσισε ότι η ορθή ερμηνεία των διατάξεων του νόμου δεν μπορεί να επεκτείνει την εφαρμογή τους σε εκκρεμούσες δικαστικές διαδικασίες κατά τρόπο ώστε να μεταβάλλονται οι προϋποθέσεις παραδεκτής καταχώρησης έφεσης εναντίον ειδοποίησης τύπου ΙΑ, ή να περιορίζονται οι λόγοι της βασιμότητας του ενδίκου αυτού μέσου και αυτό διότι αντίθετη ερμηνεία των διατάξεων της νεοεισαχθείσας τροποποίησης της νομοθεσίας θα παραγνώριζε την πάγια νομολογημένη αρχή σύμφωνα με την οποία το ισχύον δίκαιο προσδιορίζεται κατά τον χρόνο προώθησης του δικονομικού διαβήματος. Περαιτέρω, το δικαστήριο αποφάσισε ότι αντίθετη ερμηνεία των διατάξεων της νεοεισαχθείσας τροποποίησης θα οδηγούσε και σε παραβίαση της συνταγματικής αρχής περί διάκρισης των εξουσιών εφόσον θα επέτρεπε την κατάργηση μιας εκκρεμούσας δίκης όχι με δικαστική απόφαση αλλά με νομοθετική παρέμβαση.
– Μια άλλη πολύ σημαντική διαπίστωση του δικαστηρίου είναι ότι και στις περιπτώσεις που το ύψος του υπερήμερου και απαιτητού ενυπόθηκου χρέους κοινοποιείται στον ενυπόθηκο οφειλέτη με την Ειδοποίηση Τύπου Ι, όπως στην προκειμένη περίπτωση, και ο ενυπόθηκος οφειλέτης αμφισβητεί το ύψος του ενυπόθηκου χρέους, τότε είναι δικαιολογημένο και απαραίτητο να ελεγχθεί και η νομιμότητα της Ειδοποίησης Τύπου Ι.
Τελικά η αίτηση-έφεση που καταχωρήθηκε από τον ενυπόθηκο οφειλέτη εκδικάστηκε στις 30/10/2018, ημερομηνία κατά την οποία εκδόθηκε και η απόφαση του δικαστηρίου. Το δικαστήριο αποφάσισε τα ακόλουθα πάρα πολύ σημαντικά θέματα σ’ ό,τι αφορά τις διαδικασίες εκποίησης που ακολουθούν οι τράπεζες με βάση τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο 9/65:
– Ότι από τη στιγμή που η αίτηση-έφεση καταχωρήθηκε στις 25/5/2018 και επειδή η τελευταία τροποποίηση του νόμου έγινε στις 13/7/2018, δηλαδή μεταγενέστερα της καταχώρησης της αίτησης-έφεσης, το δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η προκειμένη έφεση θα πρέπει να εξεταστεί επί τη βάσει των όσων ίσχυαν στις 25/5/2018, ημερομηνία καταχώρησής της, και αυτό διότι το ισχύον δίκαιο προσδιορίζεται κατά τον χρόνο προώθησης του δικονομικού διαβήματος.
Περαιτέρω, για το ίδιο θέμα το δικαστήριο αποφάσισε ότι η ορθή ερμηνεία των διατάξεων του νόμου δεν μπορεί να επεκτείνει την εφαρμογή τους σε εκκρεμούσες δικαστικές διαδικασίες κατά τρόπο ώστε να μεταβάλλονται οι προϋποθέσεις παραδεκτής καταχώρησης έφεσης εναντίον ειδοποίησης τύπου ΙΑ, ή να περιορίζονται οι λόγοι της βασιμότητας του ενδίκου αυτού μέσου και αυτό διότι αντίθετη ερμηνεία των διατάξεων της νεοεισαχθείσας τροποποίησης της νομοθεσίας θα παραγνώριζε την πάγια νομολογημένη αρχή σύμφωνα με την οποία το ισχύον δίκαιο προσδιορίζεται κατά τον χρόνο προώθησης του δικονομικού διαβήματος. Περαιτέρω, το δικαστήριο αποφάσισε ότι αντίθετη ερμηνεία των διατάξεων της νεοεισαχθείσας τροποποίησης θα οδηγούσε και σε παραβίαση της συνταγματικής αρχής περί διάκρισης των εξουσιών εφόσον θα επέτρεπε την κατάργηση μιας εκκρεμούσας δίκης όχι με δικαστική απόφαση αλλά με νομοθετική παρέμβαση.
– Μια άλλη πολύ σημαντική διαπίστωση του δικαστηρίου είναι ότι και στις περιπτώσεις που το ύψος του υπερήμερου και απαιτητού ενυπόθηκου χρέους κοινοποιείται στον ενυπόθηκο οφειλέτη με την Ειδοποίηση Τύπου Ι, όπως στην προκειμένη περίπτωση, και ο ενυπόθηκος οφειλέτης αμφισβητεί το ύψος του ενυπόθηκου χρέους, τότε είναι δικαιολογημένο και απαραίτητο να ελεγχθεί και η νομιμότητα της Ειδοποίησης Τύπου Ι.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ: Και ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί ακινήτων
Μάλιστα το δικαστήριο προχώρησε να διαπιστώσει ότι το γεγονός πως με την έφεση δεν προσβάλλεται αυτοτελώς η Ειδοποίηση Τύπου Ι δεν πρέπει να οδηγεί στην εξαίρεση αυτής από τον δικαστικό έλεγχο και αυτό εφόσον η ιδιωτική διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου αποτελεί μια σύνθετη διαδικασία, η νομιμότητα των διάφορων σταδίων από τα οποία αυτή διέρχεται συνελέγχεται κατά τον νομοθετικώς προβλεπόμενο έλεγχο της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ.
Παρατήρησε τέλος το δικαστήριο πως τα διάφορα στάδια της σύνθετης αυτής διαδικασίας δεν είναι απλώς τυπικά. Η εκ του νόμου πρόβλεψή τους ως επίσης και η εκ του νόμου περιγραφή τους καταδεικνύουν την ουσιαστική τους σημασία.
Χρειάζεται πλήρης ανάλυση του χρέους
Μια άλλη πάρα πολύ σημαντική διαπίστωση και απόφαση του δικαστηρίου είναι ότι «η κατάσταση λογαριασμού», η οποία επιβάλλεται εκ του νόμου να συνοδεύει την Ειδοποίηση Τύπου Ι, δεν μπορεί να παρουσιάζει απλώς τα υπόλοιπα των οφειλομένων ποσών, αλλά πρέπει να περιέχει στοιχεία και πληροφορίες για τη χρεωπιστωτική πορεία του ενυπόθηκου χρέους, όλων των τόκων και όλων των συναφών εξόδων. Και αυτό διότι μόνο έτσι θα μπορεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο να ελέγξει την ακρίβεια και την ορθότητα των εκάστοτε χρεοπιστώσεων, καθώς και την ακρίβεια και την ορθότητα των τελικών ποσών τα οποία ο ενυπόθηκος δανειστής παρουσιάζει ως οφειλόμενα και υπερήμερα και για την είσπραξη των οποίων αυτός προωθεί την ιδιωτική διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Το δικαστήριο παρατήρησε ότι «κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του» είναι όρος ρητός και σαφής και πρόκειται για όρο που δεν επιτρέπει παρερμηνεία ή εξαιρέσεις ή προϋποθέσεις κατά τρόπο ώστε το νόημά του να αλλοιώνεται. Το δικαστήριο, στη βάση των πιο πάνω, διαπίστωσε ότι στην προκειμένη περίπτωση η εφεσίβλητη τράπεζα παρουσίασε ως κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, ένα μονοσέλιδο και ελλειπτικό έγγραφο το οποίο αναγράφει απλώς και μόνο το υπόλοιπο του χρέους την 1/1/2018.
Για τους λόγους αυτούς το δικαστήριο αποδέχτηκε την αίτηση-έφεση του ενυπόθηκου οφειλέτη και παραμέρισε και ακύρωσε την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και τον πλειστηριασμό.
Παρόμοια απόφαση εκδόθηκε και για δεύτερη περίπτωση όπου και πάλι ακυρώθηκε ο πλειστηριασμός.
Δικηγόρος των ενυπόθηκων οφειλετών είναι ο Ανδρέας Μαθηκολώνης.
Μάλιστα το δικαστήριο προχώρησε να διαπιστώσει ότι το γεγονός πως με την έφεση δεν προσβάλλεται αυτοτελώς η Ειδοποίηση Τύπου Ι δεν πρέπει να οδηγεί στην εξαίρεση αυτής από τον δικαστικό έλεγχο και αυτό εφόσον η ιδιωτική διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου αποτελεί μια σύνθετη διαδικασία, η νομιμότητα των διάφορων σταδίων από τα οποία αυτή διέρχεται συνελέγχεται κατά τον νομοθετικώς προβλεπόμενο έλεγχο της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ.
Παρατήρησε τέλος το δικαστήριο πως τα διάφορα στάδια της σύνθετης αυτής διαδικασίας δεν είναι απλώς τυπικά. Η εκ του νόμου πρόβλεψή τους ως επίσης και η εκ του νόμου περιγραφή τους καταδεικνύουν την ουσιαστική τους σημασία.
Χρειάζεται πλήρης ανάλυση του χρέους
Μια άλλη πάρα πολύ σημαντική διαπίστωση και απόφαση του δικαστηρίου είναι ότι «η κατάσταση λογαριασμού», η οποία επιβάλλεται εκ του νόμου να συνοδεύει την Ειδοποίηση Τύπου Ι, δεν μπορεί να παρουσιάζει απλώς τα υπόλοιπα των οφειλομένων ποσών, αλλά πρέπει να περιέχει στοιχεία και πληροφορίες για τη χρεωπιστωτική πορεία του ενυπόθηκου χρέους, όλων των τόκων και όλων των συναφών εξόδων. Και αυτό διότι μόνο έτσι θα μπορεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο να ελέγξει την ακρίβεια και την ορθότητα των εκάστοτε χρεοπιστώσεων, καθώς και την ακρίβεια και την ορθότητα των τελικών ποσών τα οποία ο ενυπόθηκος δανειστής παρουσιάζει ως οφειλόμενα και υπερήμερα και για την είσπραξη των οποίων αυτός προωθεί την ιδιωτική διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Το δικαστήριο παρατήρησε ότι «κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του» είναι όρος ρητός και σαφής και πρόκειται για όρο που δεν επιτρέπει παρερμηνεία ή εξαιρέσεις ή προϋποθέσεις κατά τρόπο ώστε το νόημά του να αλλοιώνεται. Το δικαστήριο, στη βάση των πιο πάνω, διαπίστωσε ότι στην προκειμένη περίπτωση η εφεσίβλητη τράπεζα παρουσίασε ως κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του, ένα μονοσέλιδο και ελλειπτικό έγγραφο το οποίο αναγράφει απλώς και μόνο το υπόλοιπο του χρέους την 1/1/2018.
Για τους λόγους αυτούς το δικαστήριο αποδέχτηκε την αίτηση-έφεση του ενυπόθηκου οφειλέτη και παραμέρισε και ακύρωσε την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και τον πλειστηριασμό.
Παρόμοια απόφαση εκδόθηκε και για δεύτερη περίπτωση όπου και πάλι ακυρώθηκε ο πλειστηριασμός.
Δικηγόρος των ενυπόθηκων οφειλετών είναι ο Ανδρέας Μαθηκολώνης.
