Δες περισσότερα άρθρα του philenews όταν αναζητάς ειδήσεις στην Google

Add philenews.com on Google


Η ειδική εκτέλεση σύμβασης πώλησης ακινήτου επιτυγχάνεται με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν αγωγής του αγοραστή εναντίον του πωλητή και δημιουργεί δεδικασμένο, το οποίο εμποδίζει τον πωλητή που συγκατένευσε στην έκδοσή του να ισχυριστεί εκ των υστέρων ότι το τίμημα πώλησης δεν πληρώθηκε. Στα πλαίσια της αγωγής του αγοραστή, ο πωλητής οφείλει και δικαιούται να αξιώσει υπό μορφή ανταπαίτησης την καταβολή τυχόν οφειλόμενου υπόλοιπου του τιμήματος πώλησης του ακινήτου. Με βάση το άρθρο 15 του περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμου, Ν.81(Ι)/2011, όταν ο αγοραστής τήρησε τις σχετικές διατυπώσεις αλλά αρνείται να καταβάλει το τίμημα και αποδεκτεί την ιδιοκτησία, η θεραπεία του πωλητή δυνάμει της σύμβασης αποτελείται μόνο από αποζημιώσεις. Προκύπτει ότι ο πωλητής μετά την έκδοση του διατάγματος και δη στα πλαίσια της εκτέλεσής του δεν μπορεί να εγείρει ένσταση στη μεταβίβαση του ακινήτου λόγω μη πληρωμής του τιμήματος, αφού το διάταγμα τού δημιουργεί κώλυμα σε οποιαδήποτε από μέρους του μεταγενέστερη δικαστική διαδικασία, η οποία θα θεωρηθεί ως κατάχρηση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου. Με βάση τον κανόνα του δεδικασμένου, ένας διάδικος οφείλει να περιλάβει στην αγωγή ή ανταπαίτησή του όλες τις βάσεις που τις στηρίζουν και αν παραλείψει να θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου θέμα που θα μπορούσε να συμπεριλάβει στην αρχική διαδικασία, δεν θα του επιτραπεί να το εγείρει σε μεταγενέστερη αγωγή. 

Η παράλειψη του αγοραστή που εξασφάλισε διάταγμα ειδικής εκτέλεσης να το εφαρμόσει εμπρόθεσμα, αποτεινόμενος στον διευθυντή του Κτηματολογίου εντός ενός έτους από την έκδοσή του για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του, δεν τον εμποδίζει να χρησιμοποιήσει τη διαδικασία που προσφέρεται στους εγκλωβισμένους αγοραστές για να επιτύχει τη μεταβίβαση. Ο διευθυντής, στα πλαίσια εξέτασης της αίτησης του αγοραστή, ειδοποιεί τον πωλητή ότι προτίθεται να προχωρήσει στη μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή δυνάμει της σύμβασης πώλησης και τον πληροφορεί για το δικαίωμά του να ενστεί εντός 45 ημερών, προσκομίζοντας τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία που να τεκμηριώνουν την ένσταση. Στην περίπτωση που ο διευθυντής δεν ικανοποιηθεί από την ένσταση του πωλητή ότι το τίμημα δεν πληρώθηκε, τον ενημερώνει για την πρόθεσή του να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή, εκτός εάν ο πωλητής τού προσκομίσει εντός 30 ημερών διάταγμα του Δικαστηρίου που να διατάσσει διαφορετικά. 

Σε έφεση του πωλητή εναντίον της απόφασης του διευθυντή του Κτηματολογίου, ο δικαστής Κ. Κωνσταντίνου εξέτασε στην απόφασή του ημερ.3.4.2019 τις θέσεις των μερών, ιδιαίτερα του αγοραστή και του διευθυντή ότι η ύπαρξη προγενέστερου διατάγματος ειδικής εκτέλεσης που εκδόθηκε εκ συμφώνου δημιουργούσε δεδικασμένο και απέκλειε τον πωλητή να προωθεί την έφεσή του. Το Δικαστήριο ανέλυσε τον κανόνα του δεδικασμένου με αναφορά στη νομολογία, επισημαίνοντας ότι στηρίζεται στις αρχές ότι η τελεσίδικη εκδίκαση μιας διαφοράς είναι προς όφελος του δημόσιου συμφέροντος και κανένας δεν πρέπει να ενοχλείται δύο φορές για το ίδιο θέμα. Ο κανόνας αυτός προϋποθέτει ότι η απόφαση πρέπει να είναι τελεσίδικη, να υπάρχει ταύτιση διαδίκων και επίδικων θεμάτων. Για να αποφευχθεί η καταχώρηση πολλών αγωγών, ο κανόνας του δεδικασμένου έχει επεκταθεί για να καλύπτει όλες τις βάσεις αγωγής που ένας διάδικος θα μπορούσε να περιλάβει κατόπιν λογικής έρευνας στα δικόγραφα, εκτός από εκείνες πάνω στις οποίες βασίζει την αγωγή του. 

Στην υπό κρίση υπόθεση, το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι η καταβολή του τιμήματος πώλησης του επίδικου ακινήτου δεν αποτελούσε προϋπόθεση για σκοπούς έκδοσης του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, ωστόσο η θέση του πωλητή σήμερα ότι το τίμημα δεν καταβλήθηκε υπήρχε και κατά τον χρόνο καταχώρησης της αγωγής και πολύ περισσότερο κατά τον χρόνο έκδοσης της εκ συμφώνου απόφασης. Με αυτό δεδομένο, ο πωλητής θα μπορούσε να εγείρει το θέμα της μη πληρωμής του τιμήματος και να αποτελούσε τη βάση ξεχωριστής αγωγής ή ανταπαίτησης εναντίον του αγοραστή, κάτι το οποίο δεν έπραξε. Ο πωλητής ετεροχρονισμένα επικαλείται αυτή τη βάση σήμερα ως λόγο ακύρωσης της απόφασης με την οποία ο διευθυντής αποφάσισε να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο στον αγοραστή και το παράδοξο είναι ότι ο ίδιος ο πωλητής συμφώνησε να συμβεί αυτό πολλά χρόνια προηγουμένως στα πλαίσια της αγωγής για ειδική εκτέλεση. Το Δικαστήριο απέρριψε την έφεση του πωλητή, καταλήγοντας ότι η εκ συμφώνου απόφαση δημιούργησε κώλυμα αναφορικά με την αιτία της αγωγής και η καταχώρηση της έφεσης συνιστούσε κλασική περίπτωση κατάχρησης της δικαστικής διαδικασίας.

*Δικηγόρος στη Λάρνακα.