Η σύγχυση συνεχίζεται με τις αξίες 1/1/2018

Εγείραμε σε προηγούμενο μας άρθρο τη σύγχυση που προκαλείται από την εκτίμηση του Κτηματολογίου με τιμές 1/1/2018 και με ποια βάση έχουν καθοριστεί οι τιμές αυτές για να γνωρίζει τόσο το κοινό, όσο και εμείς οι υπόλοιποι εκτιμητές ακινήτων, που ίσως να μας αναθέσουν διάφοροι πελάτες να εξετάσουμε την ορθότητά τους για σκοπούς ένστασης κ.λπ.
Μέχρι σήμερα παρ’ όλες τις δηλώσεις του Διευθυντή του Κτηματολογίου και εκείνης του Προέδρου του Συνδέσμου Εκτιμητών, δεν μας βοηθά και χρήζει διευκρίνισης με ποια βάση (έστω σε γενικές γραμμές) καθορίζεται αυτή η τιμή της Φορολογητέας Αξίας (δικός μας ορισμός) για να διαφοροποιηθεί από τη λέξη Αγοραία Αξία. Από τη μια αναφέρουμε ότι το Κτηματολόγιο έχει χρησιμοποιήσει τις δηλωθείσες αξίες πώλησης (που είναι αγοραία αξία), αλλά αυτή διαφοροποιείται όταν αναφέρεται στη φορολογητέα αξία. Είδαμε και τις δηλώσεις ότι στην περίπτωση της Φορολογητέας Αξίας δεν λαμβάνεται υπόψη η ύπαρξη καλωδίων της ΑΗΚ, τα κίνητρα που προσφέρονται για το κέντρο πόλεων και άλλα. Ναι αλλά πού το γράφει αυτό ο νόμος της φορολόγησης για τέτοιες διαφορές; Όπως και να έχει το θέμα, η εκτίμηση του Κτηματολογίου για τις φορολογητέες αξίες, το κοινό γενικά τις λαμβάνει υπόψη (όπως και εκείνη της 1/1/2013) ως η αγοραία, μια και που δεν υπάρχει η διευκρίνηση.
Το μπέρδεμα είναι μεγάλο και σοβαρό, διότι εάν δεν υπάρχει ξεκάθαρος ορισμός τι σημαίνει Φορολογητέα Αξία, τότε θα ισχύσει η αγοραία αξία και μόνο (με διαφοροποίηση ανάλογα με τους όρους της φορολογητέας αξίας). Υπάρχει η άποψη ότι οι χρηματοδότες δεν πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τη φορολογητέα αξία, αλλά την αγοραία, αυτό όμως δεν ισχύει και η πρώτη αντίδραση των χρηματοδοτών είναι ο συσχετισμός τους (με την αγοραία).
Εάν υπάρχει αμφισβήτηση για τη φορολογητέα αξία χωρίς να υπάρχει η βάση της εκτίμησης, τότε ίσως το όλο σύστημα να καταρρεύσει και να ακολουθήσει μια νέα εκτίμηση με την «ορθή» βάση της φορολογητέας αξίας (όταν αυτή καθοριστεί). Είναι αντιληπτό λοιπόν ότι σε τέτοια περίπτωση θα πρέπει να διεξαχθεί νέα γενική εκτίμηση με τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας – τεράστιο κόστος και καθυστέρηση και μια γενική αναστάτωση στην αγορά.
Εμείς αμφισβητούμε τον ορισμό της αξίας της 1/1/2013 σε τρεις δικαστικές υποθέσεις όπου το Κτηματολόγιο απαλλοτρίωσε κτήματα κατά περίπου το έτος αυτό, προσέφερε αποζημίωση η οποία όμως είναι διαφορετική από την εκτίμηση της 1/1/2013. Το Κτηματολόγιο εξήγησε στο Δικαστήριο ότι η αγοραία αξία και η «φορολογητέα» αξία είναι διαφορετική και ζητήσαμε κατ’ επέκταση τι είναι ο ορισμός αυτής της αξίας (1/1/2013) για να μπορούμε να τοποθετηθούμε – καμία απάντηση.
Σε μια περίπτωση στο κέντρο της Λευκωσίας με συντελεστή δόμησης 450% και με βάση την «αξία» της 1/1/2013, η αποζημίωση ήταν διαφορετική, ενώ σε άλλη περίπτωση είχαμε παρόμοιο πρόβλημα στο δικαστήριο, το οποίο τείνει να υιοθετεί την εκτίμηση του Κτηματολογίου, ενώ το Κτηματολόγιο μπορεί εύκολα να διαφοροποιείται επί του θέματος, ιδιαίτερα εάν δεν υπάρχει η βάση της «φορολογητέας» αξίας.
Δεν είναι τόσο δύσκολο να διαφοροποιηθεί η νομοθεσία για να καθοριστεί η διαφορά (Φορολογητέα Vs Αγοραία) και η βάση της εκτίμησης και απευθυνθήκαμε στον Υπουργό Οικονομικών/Εσωτερικών να εγκύψουν στο θέμα και να μην το αγνοούν, διότι το πρόβλημα αυτό θα «έλθει να μας βρει» σε διάφορα επίπεδα (ακόμη και εκεί που δεν το περιμένουμε). Στον λόγο αυτό έχουν θέση και οι χρηματοδότες, οι δήμοι και άλλοι που ασφαλώς θα ευεργετηθούν από το ξεκαθάρισμα του όλου θέματος. Μας παραξενεύει η όλη σιωπή σε ένα πολύ λογικό ερώτημα και ίσως να απευθυνθούμε και στην Επιτροπή Οικονομικών/Νομικών της Βουλής προς ανοικτή συζήτηση και γενικό προβληματισμό.
Το θέμα είναι εάν π.χ. δεν υπάρχουν ενστάσεις και η εκτίμηση της φορολογητέας αξίας είναι τελεσίδικη και πλέον μετά δεν διαφοροποιείται. Ίσως το Κτηματολόγιο να αιτηθεί στον Γενικό Εισαγγελέα για γνωμάτευση (ενώ ο Γενικός Ελεγκτής ελπίζουμε όταν πάρει χαμπάρι την υπόθεση, να δείξει το ανάλογο ενδιαφέρον).
Μας είναι ασφαλώς αντιληπτό ότι η εκτίμηση της φορολογητέας αξίας έγινε με κάποιο γενικό τρόπο και με αρκετές ελλείψεις, αλλά τι πιο εύκολο είναι από το να διευκρινιστεί η διαφορά. Θα χρειαστεί μόνο μια απόφαση του Διοικητικού Δικαστηρίου για να ανατρέψει το όλο σύστημα, όπως και η απόφασή του για τη μη φορολογία των τόκων από τις απαλλοτριώσεις που θα κοστίσει στο Κράτος εκατομμύρια, προκαλώντας ταυτόχρονα και άλλα ιδιωτικά/νομικά προβλήματα.

* F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Λτδ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.
www.aloizou.com.cy
info@aloizou.com.c