Η ασφάλιση της οικοδομής κατοικιών

Ο κ. Αντώνης Λοΐζου, Εκτιμητής Ακινήτων και Διαχειριστής Έργων Ανάπτυξης, σε δύο καταγγελτικά άρθρα του στον Φιλελεύθερο στις 17.2.2019 και 26.6.2019 ήγειρε διάφορα ζητήματα σε σχέση με την ασφάλιση της οικοδομής κατοικιών. Επειδή ασχολούμαι με θέματα ασφάλισης γενικού κλάδου, θα προσπαθήσω να εξηγήσω με απλά λόγια τον τρόπο αποζημίωσης του ασφαλισμένου ιδιοκτήτη μιας κατοικίας.
Καταρχήν η απάντηση σε όλα τα ερωτήματα βρίσκεται στο ασφαλιστήριο, δηλαδή το έγγραφο που περιέχει την ασφαλιστική σύμβαση μεταξύ ασφαλιστικής εταιρείας και ασφαλισμένου. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ζημιά να έχει προκληθεί από ασφαλισμένο κίνδυνο και να μην εμπίπτει στις εξαιρέσεις του ασφαλιστηρίου. Ο τρόπος διακανονισμού των έγκυρων απαιτήσεων καθορίζεται ρητά στο ασφαλιστήριο και υπάρχουν δύο συνηθισμένοι τρόποι διακανονισμού.
Αν το ασφαλιστήριο προβλέπει ότι «η ασφαλιστική εταιρεία θα καταβάλει στον ασφαλισμένο την αξία της οικοδομής κατά το χρόνο της απώλειας ή καταστροφής της» (ή παρόμοιο λεκτικό), τότε η βάση του διακανονισμού είναι η κάλυψη (indemnity basis). Αυτό σημαίνει ότι η υποχρέωση της ασφαλιστικής εταιρείας είναι να θέσει τον ασφαλισμένο όσο πιο κοντά είναι δυνατόν στην ίδια οικονομική κατάσταση που ήταν πριν την επέλευση του ασφαλισμένου κινδύνου. Έτσι αν, για παράδειγμα, η οικοδομή είναι 15 ετών, ο ασφαλιστής οφείλει να αποζημιώσει το οικονομικό συμφέρον του ασφαλισμένου σε μια οικοδομή 15 ετών και όχι σε μια καινούρια οικοδομή. Στην πράξη υπολογίζεται η διάρκεια ζωής της οικοδομής και αφαιρείται ένα ποσοστό για φυσική φθορά και παλαιότητα. Αν στο παράδειγμά μας η διάρκεια ζωής της οικοδομής υπολογίζεται σε 50 έτη, θα αφαιρεθεί ποσοστό 2% για κάθε έτος. Δηλαδή θα αφαιρεθεί από το ύψος της ζημιάς συνολικό ποσοστό 30% για φυσική φθορά και παλαιότητα.
Αν το ασφαλιστήριο προβλέπει ότι «η βάση πάνω στην οποία υπολογίζεται το πληρωτέο ποσό σε σχέση με την οικοδομή θα είναι η αποκατάσταση της περιουσίας που έχει απολεσθεί, καταστραφεί ή υποστεί ζημιά» (ή παρόμοιο λεκτικό), τότε η βάση διακανονισμού είναι η αποκατάσταση (reinstatement basis). Αυτό σημαίνει ότι η ασφαλιστική εταιρεία οφείλει να αποζημιώσει τον ασφαλισμένο τόσα, ώστε να ανοικοδομηθεί η οικοδομή στην κατάσταση που ήταν όταν ήταν καινούρια. Στην πράξη η ασφαλιστική εταιρεία θα πληρώσει το τρέχον κόστος ανοικοδόμησης χωρίς οποιαδήποτε αφαίρεση για φυσική φθορά και παλαιότητα.
Σε κάθε περίπτωση ασφαλιστική εταιρεία θα αφαιρέσει από το ποσό της αποζημίωσης την απαλλαγή (excess) που είναι το συμφωνημένο ποσό της απώλειας που αναλαμβάνει να πληρώσει από την τσέπη του ο ασφαλισμένος. Επίσης δικαιούται να αφαιρέσει ένα ποσό για βελτίωση (betterment), αν υπάρχει. 
Για να αποζημιωθεί σωστά ο ασφαλισμένος θα πρέπει να αποφύγει την υπασφάλιση. Συνεπώς, αν το ασφαλιστήριο του στηρίζεται στη βάση κάλυψης, οφείλει να δηλώσει στην πρόταση ασφάλισης το τρέχον κόστος ανοικοδόμησης μείον απόσβεση για φυσική φθορά και παλαιότητα. Αν το ασφαλιστήριο του στηρίζεται στη βάση αποκατάστασης, οφείλει να δηλώσει το τρέχον κόστος ανοικοδόμησης χωρίς οποιαδήποτε απόσβεση. Εκείνο που πρέπει να αποφύγει να κάνει, είναι να δηλώσει την αγοραία αξία (market value) της οικοδομής που καθορίζουν εκτιμητές ακινήτων, διότι όπως εξηγήσαμε πιο πάνω δεν είναι αυτή η αξία που ασφαλίζεται.
Η ασφαλιστική εταιρεία με βάση τους όρους του ασφαλιστηρίου κατά κανόνα θα έχει επιλογή να πληρώσει με χρήματα τη ζημιά ή να ανοικοδομήσει η ίδια την οικοδομή ή να επιδιορθώσει τη ζημιά ή να αντικαταστήσει μέρη μπορούν να αντικατασταθούν (π.χ. υαλοπίνακες). Συνήθως η ζημιά πληρώνεται.
Το κόστος της ασφάλισης διαχρονικά αυξάνεται όπως και το κόστος κάθε υπηρεσίας. Έτσι, κάποια αύξηση των ασφαλίστρων πρέπει να είναι αναμενόμενη. Όμως, ας μη ξεχνούμε ότι ζούμε σε μια ελεύθερη και ανταγωνιστική αγορά και ο κάθε ιδιοκτήτης κατοικίας μπορεί να κοιτάξει και αλλού να βρει καλύτερους όρους (π.χ. αποκατάσταση αντί κάλυψη) και καλύτερη τιμή. Βέβαια, για να είναι σε θέση να γνωρίζει πώς θα αποζημιωθεί σε περίπτωση ζημιάς, θα πρέπει πρώτα να διαβάσει τους όρους του ασφαλιστηρίου.
Σημειώστε ότι όταν ο ιδιοκτήτης ασφαλίζει την κατοικία του δεν «δίνει δουλειά στην ασφαλιστική εταιρεία». Εκείνο που κάνει είναι να μεταφέρει ένα πολύ μεγάλο οικονομικό κίνδυνο στον οποίο είναι εκτεθειμένος ο ίδιος προσωπικά (ας πούμε μια οικοδομή €500.000), στους ώμους κάποιου άλλου, μιας ασφαλιστικής εταιρείας, έναντι ενός σχετικά μικρού αντιτίμου (ας πούμε ασφαλίστρου €500) για να μπορεί να κοιμάται ήσυχος τα βράδια.