Η φορολόγηση του κέρδους που προκύπτει από την πώληση ακινήτου επηρεάζει τόσο φυσικά όσο και νομικά πρόσωπα ως πωλητές και εξαρτάται από το κατά πόσο αγόρασαν το ακίνητο με σκοπό την επένδυση ή την εμπορία γης. Στην πρώτη περίπτωση, η φορολόγηση εμπίπτει στο φόρο κεφαλαιουχικών κερδών όπου ο συντελεστής είναι 20%, ενώ στη δεύτερη περίπτωση το κέρδος φορολογείται ως εισόδημα και ο συντελεστής διαφοροποιείται εάν πρόκειται περί εταιρείας ή φυσικού προσώπου. Η νομολογία καθιέρωσε κριτήρια για τη διάκριση της επένδυσης από την εμπορία γης, ανάμεσα στα οποία είναι το αντικείμενο της πώλησης, η χρονική διάρκεια της ιδιοκτησίας, ο τρόπος απόκτησης, η μέθοδος χρηματοδότησης, συμπληρωματική εργασία που έγινε στην περιουσία που πωλείται, οι περιστάσεις πώλησης, το κίνητρο του φορολογούμενου όταν αποκτούσε την κυριότητα του ακινήτου, η δυνατότητα της περιουσίας να αποφέρει εισόδημα, η συχνότητα παρόμοιων συναλλαγών, η γνώση του ιδιοκτήτη για την αγοραπωλησία ακινήτων και τι έγινε το προϊόν πώλησης. Σε σχέση με την περίοδο που ο πωλητής διατήρησε την ιδιοκτησία, παρόλο που δυνατό να είναι σύντομη, εντούτοις εξαρτάται από τις περιστάσεις, όπως επίσης όταν η συναλλαγή είναι μεμονωμένη μπορεί να κριθεί ως εμπορία γης. Σε κάθε περίπτωση, τα κριτήρια δεν είναι περιοριστικά και δεν έχουν εκ προοιμίου αποφασιστική σημασία, γι’ αυτό απαιτείται η εξέταση των περιστάσεων της κάθε υπόθεσης.

Η φορολογική Αρχή οφείλει να συνεκτιμά όλους τους παράγοντες προτού αποφασίσει τον τρόπο φορολόγησης του κέρδους και να λαμβάνει υπόψη ότι η επένδυση στα ακίνητα αποτελεί ουσιαστική πτυχή της οικονομικής ζωής στην Κύπρο. Ο συντελεστής φορολόγησης επηρεάζει το φορολογούμενο, κατά πόσο είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο και είναι σημαντικό εάν θα του επιβληθεί φόρος κεφαλαιουχικών κερδών ή φόρος εισοδήματος. Η Πρόεδρος του Διοικητικού Δικαστηρίου κα Μ. Καλλίγερου ασχολήθηκε με το θέμα στην απόφαση που εξέδωσε την 30.8.2019, που αφορούσε εταιρεία, η οποία πραγματοποίησε τρεις κτηματικές συναλλαγές, η πρώτη φορολογήθηκε με φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, η δεύτερη κρίθηκε από το Εφοριακό Συμβούλιο ότι αποτελούσε εμπορία γης και φορολογήθηκε με φόρο εισοδήματος και η τρίτη, παρόλο που τα χαρακτηριστικά της ήταν ουσιαστικά τα ίδια με τη δεύτερη, εντούτοις φορολογήθηκε με φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Η εταιρεία αρχικά υπέβαλε ιεραρχική προσφυγή στο Εφοριακό Συμβούλιο κατά της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων, το οποίο επικύρωσε την απόφαση του Διευθυντή να της επιβάλει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στο κέρδος που πραγματοποίησε από την πώληση του τρίτου ακινήτου. Ακολούθως η εταιρεία προσέφυγε στο Διοικητικό Δικαστήριο, αιτούμενη την ακύρωση της απόφασης του Εφοριακού Συμβουλίου, υποστηρίζοντας ότι η κύρια δραστηριότητα της, σύμφωνα με το καταστατικό της, είναι η ανάπτυξη γης και η διαχείριση ακίνητης περιουσίας και ότι ο ένας εκ των ιδιοκτητών της έχει γνώση και εμπειρία στην εμπορία ακινήτων.

Περαιτέρω, η εταιρεία υποστήριξε ότι ενόψει της απόφασης του Εφοριακού Συμβουλίου να χαρακτηρίσει τη δεύτερη συναλλαγή ως εμπορική και επειδή τα χαρακτηριστικά και δεδομένα και περιστάσεις ήταν τα ίδια με αυτά της τρίτης πώλησης, θα έπρεπε και αυτή να χαρακτηριστεί ως εμπορική. Το Δικαστήριο αναφέρθηκε στην απόφαση του Εφοριακού Συμβουλίου στη δεύτερη πώληση, όπου επισημάνθηκε ότι από τα στοιχεία που υποβλήθηκαν ύστερα από οδηγίες του Εφοριακού Συμβουλίου κατά την ακροαματική διαδικασία, διαφάνηκε ότι ο ένας εκ των μετόχων της εταιρείας είχε προβεί σε αρκετές αγοραπωλησίες ακινήτων σαν μέτοχος άλλης κτηματικής εταιρείας που του ανήκει, γεγονός που καταδεικνύει αρκετή πείρα στο θέμα. Μάλιστα, το Εφοριακό Συμβούλιο έκρινε ότι ο Διευθυντής δεν διεξήγαγε επαρκή έρευνα έτσι ώστε να αποδειχθεί ή όχι η ύπαρξη του κριτηρίου γνώσης του ιδιοκτήτη, η οποία αποδείχθηκε εκ των υστέρων ότι υπήρχε, ως επίσης δεν έλαβε υπόψη του ότι η αιτήτρια είναι εταιρεία ανάπτυξης γης. Περαιτέρω δεν εξετάστηκαν σε βάθος τα εμβλήματα εμπορίας: αντικείμενο πώλησης, συμπληρωματική εργασία, τρόπος απόκτησης, η συχνότητα ή ο αριθμός των πράξεων και η γνώση του ιδιοκτήτη.

Το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι το Εφοριακό Συμβούλιο δεν συνεκτίμησε τα δύο εμβλήματα εμπορίας, το τεκμήριο γνώσης του ιδιοκτήτη, καθώς και το γεγονός ότι η αιτήτρια ήταν εταιρεία ανάπτυξης και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας ως ενισχυτικά της άποψης ότι η διάθεση είχε εμπορικό χαρακτήρα, πλανήθηκε και δεν αιτιολόγησε επαρκώς την απόφαση του σε σχέση με την προηγούμενη απόφαση που αφορούσε την ίδια εταιρεία ότι ασκούσε εμπορία γης, γι’ αυτό και ακύρωσε την απόφαση του Εφοριακού Συμβουλίου.

 
* Δικηγόρος στη Λάρνακα.