Οι ανωτέρω νομικές αρχές διατυπώνονται από τον πρώην πρόεδρο του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Γ. Πική στην απόφαση που εξέδωσε στην Π.Ε. 8573, αυθεντία Χαραλαμπίδης v. Κωνσταντίνου που αφορούσε ακίνητο το οποίο ήταν υποθηκευμένο για την εξασφάλιση χρέους του ιδιοκτήτη. Η τράπεζα ως ενυπόθηκος δανειστής κίνησε τη διαδικασία για την πώληση του ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό με σκοπό να εισπράξει το λαβείν της, προς ικανοποίηση του ενυπόθηκου χρέους. Το ακίνητο δημοπρατήθηκε και διατέθηκε στον νέο αγοραστή ο οποίος ήταν ο ψηλότερος προσφοροδότης και ενεγράφη στο όνομά του. Ο νέος αγοραστής ζήτησε από τον ενοικιαστή να του παραδώσει το ακίνητο το οποίο ήταν κατοικία, όμως ο τελευταίος έφερε ένσταση και επέμενε στα συμβατικά του δικαιώματα. Ισχυριζόταν ότι ο αγοραστής που κατέστη νέος ιδιοκτήτης έπρεπε να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του. Η διαφορά κατέληξε στο δικαστήριο και ο νέος ιδιοκτήτης μάλιστα διώχθηκε και ποινικά όταν δυναμικά διενήργησε παράνομη είσοδο και ανέλαβε την κατοχή του ακινήτου. Για την παράνομη πράξη του, βίαιη είσοδο σε ακίνητη ιδιοκτησία, κατά παράβαση του άρθρου 87 του Ποινικού Κώδικα, παραδέχθηκε ενοχή και καταδικάστηκε σε πρόστιμο.
Ο νέος ιδιοκτήτης, παρά τα ανωτέρω, συνέχισε να κατέχει το ακίνητο και το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε ότι τα συμβατικά δικαιώματα του ενοικιαστή που είχε έναντι του πρώην ιδιοκτήτη προκατόχου του αγοραστή δεν του παρείχαν δικαίωμα παραμονής στο ακίνητο. Το Ανώτατο Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε τη λογική της απόφασης του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η πώληση ακινήτου τερματίζει την ενοικίαση και αναιρεί τα δικαιώματα του ενοικιαστή. Ούτε επίσης αποδέχθηκε ότι η επιείκεια, ως θεμελιώδης κανόνας του δικαίου, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην Κύπρο. Τουναντίον, η αρχή της επιείκειας όπως παραστατικά διατυπώνεται στην αγγλική αυθεντία De Mattos v. Gibson τυγχάνει εφαρμογής και παρέπεμψε στο χαρακτηριστικό απόσπασμα από την απόφαση του δικαστή Knight Bruce: «Η λογική και η δικαιοσύνη φαίνεται να προδιαγράφουν ως γενικό κανόνα ότι όπου ο άνθρωπος, μέσω δωρεάς ή αγοράς, αποκτά περιουσία από άλλο, γνωρίζοντας την ύπαρξη προηγούμενης σύμβασης, η οποία συνάφθηκε νόμιμα και έναντι καλού ανταλλάγματος, συνομολογηθείσας μεταξύ του και τρίτου προσώπου για τη χρήση της περιουσίας για ειδικό σκοπό με καθορισμένο τρόπο, ο αποκτών δεν θα χρησιμοποιήσει την περιουσία προς υλική ζημιά του τρίτου προσώπου, αντίθετα προς τους όρους της σύμβασης, και κατά τρόπο που δεν είναι επιτρεπτός στο διαθέτη ή πωλητή».
Ο κ. Γ. Πικής περαιτέρω πρόσθεσε, η διάγνωση ότι η τιμιότης αποκλείει απαγκίστρωση του αγοραστή από τις υποχρεώσεις του προκατόχου του, των οποίων ήταν ενήμερος, οδήγησε το δικαστήριο στη διαπίστωση ότι σύστημα δικαίου το οποίο στερείται των μέσων για τον εξαναγκασμό του νέου ιδιοκτήτη να σεβαστεί τις συμβατικές υποχρεώσεις του προκατόχου του δεν μπορεί παρά να χαρακτηριστεί ως ατελές και αφιστάμενο των αρχών της δικαιοσύνης. Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι οι διεκδικήσεις του ενοικιαστή δεν θεμελιώνονται σε δικαίωμα ιδιοκτησίας γης αλλά στα συμβατικά του δικαιώματα και στην αντίστοιχη υποχρέωση του νέου ιδιοκτήτη να τα σεβαστεί και να τα τηρήσει ως εμπιστευματοδόχος. Ο νέος ιδιοκτήτης είχε υποχρέωση, ως εμπιστευματοδόχος, να τηρήσει τις υποχρεώσεις του πρώην ιδιοκτήτη, εξασφαλίζοντας την άσκηση των συμβατικών δικαιωμάτων του ενοικιαστή για την κατοχή και νομή του ακινήτου καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης. Ο ενοικιαστής δικαιούταν να παρεμποδίσει το νέο ιδιοκτήτη από κάθε επέμβαση στο ακίνητο. Η απαίτησή του για την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος απορρίφθηκε, όμως δεν παρέμεινε χωρίς θεραπεία, αφού παρέχεται εξουσία στο δικαστήριο να διατάξει την παροχή αποζημιώσεων.
Δικηγόρου στη Λάρνακα
