Άλλαξαν τα δεδομένα από την 1η Νοεμβρίου στον τομέα της αγοράς των ακινήτων, καθώς μπήκαν περιορισμοί στο μέτρο της επιβολής 5% ΦΠΑ αντί 19% κατά την αγορά ή την ανέγερση κύριας κατοικίας.

Πλέον, το μέτρο έχει πάρει σε μεγαλύτερο βαθμό κοινωνική μορφή, όπως επιτάσσει και η ευρωπαϊκή οδηγία, ενώ όσοι θέλουν να επωφεληθούν τον μειωμένο ΦΠΑ θα πρέπει να κτίζουν ή να αγοράζουν μικρότερες κύριες κατοικίες/διαμερίσματα.

Ουσιαστικά, η Κύπρος, μέσω του συγκεκριμένου μέτρου, θα πρέπει να προσαρμόσει σταδιακά τα εμβαδά των κύριων κατοικιών/διαμερισμάτων στη βάση των ευρωπαϊκών προτύπων. Η αλλαγή του νομικού πλαισίου έγινε τον περασμένο Ιούνιο, καθώς η χώρα κινδύνευε με την επιβολή προστίμου από την Κομισιόν, λόγω της κατάχρησης του μέτρου, το οποίο στην ουσία ήταν σχεδόν καθολικό και το επωφελήθηκαν ακόμα και εκατομμυριούχοι ξένοι επενδυτές το πλαίσιο του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος αλλά και εύποροι Κύπριοι, οι οποίοι αντί να χρησιμοποιούν το ακίνητο ως κύρια κατοικία, το ενοικίαζαν αποκομίζοντας οικονομικό όφελος.

Τι ισχύει

Σύμφωνα με εγκύκλιο του Εφόρου Φορολογίας Σωτήρη Μαρκίδη, η νέα νομοθεσία προβλέπει την επιβολή 5% στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα (τμ) δομήσιμου εμβαδού του ακινήτου μέχρι την αξία των €350 χιλ.

Στις περιπτώσεις που η αξία είναι μέχρι €350 χιλ., επιβάλλεται 5% ΦΠΑ, κατ’ αναλογία των τετραγωνικών μέτρων του δομήσιμου εμβαδού όταν είναι πέραν των 130 τ.μ. και μέχρι των 190 τ.μ.

Στην περίπτωση που αξία της κατοικίας είναι από 350 χιλ. μέχρι €475 χιλ., ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ θα επιβάλλεται επί της αξίας μέχρι των €350 χιλ., και κατ’ αναλογία των τ.μ. του δομήσιμου εμβαδού, όταν είναι πέραν των 130 τ.μ και μέχρι των 190 τ.μ. Δηλαδή, σε αυτή την περίπτωση, από τα 60 επιπρόσθετα τ.μ. αλλά και για τις επιπρόσθετες €125 χιλ. αξία το ΦΠΑ θα είναι της τάξης του 19%.

Πιο χαλαρές είναι οι πρόνοιες για άτομα με αναπηρίες, σύμφωνα με τις οποίες 5% ΦΠΑ εφαρμόζεται για τα πρώτα 190 τ.μ. της κατοικίας. Στο μεταξύ, για τις κατοικίες όπου η συνολική αξία της συναλλαγής για την κύρια κατοικία υπερβαίνει τις €475 χιλ. θα επιβάλλεται 19% σε όλο το ποσό της κατοικίας ή της αξίας ανέγερσης της κατοικίας.

Όσον αφορά τις περιπτώσεις πολύτεκνων οικογενειών, οι οποίες έχουν τουλάχιστο τέσσερα τέκνα, το συνολικό εμβαδόν της κατοικίας αυξάνεται τόσο στην περίπτωση ανέγερσης όσο και στην αγοράς κατοικίας για κάθε επιπρόσθετο τέκνο 15 τ.μ.

Επίσης, δεν υπάρχει καμία διαφοροποίηση στα όρια της αξίας των €350 χιλ. και των €475 χιλ. με την αύξηση του συνολικού εμβαδού λόγω τέκνων. Για τις κατοικίες που η αξία της συναλλαγής υπερβαίνει τις €475 χιλ. επιβάλλεται 19% ΦΠΑ σε όλο το ποσό αγοράς ή της αξίας ανέγερσης της κατοικίας.

Σημειώνεται πως το 5% ΦΠΑ δεν θα εφαρμόζεται για κατοικίες/ διαμερίσματα πέραν των 190 τ.μ. και η συνολική αξία ξεπερνά τις €475 χιλ. Σε αυτές τις περιπτώσεις θα επιβάλλεται 19% ΦΠΑ σε όλο το ποσό και την αξία της κατοικίας.

Μεταβατικές διατάξεις

Στο μεταξύ, σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις για να επωφελείται κάποιος 5% ΦΠΑ με το προηγούμενο καθεστώς (5% ΦΠΑ στα 200 τ.μ ανεξαρτήτως εμβαδού), θα έπρεπε να υποβάλει μέχρι την 31η Οκτωβρίου του 2023 στην Πολεοδομία αίτηση για την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας.

«Νοουμένου ότι ισχύουν τα πιο πάνω, παραχωρείται στον αιτητή χρονικό περιθώριο 3 ετών από τις 16 Ιουνίου του 2023 (ημέρα δημοσίευσης του νόμου) να υποβάλει δεόντως συμπληρωμένη υπεύθυνη δήλωση για την επιβολή 5% ΦΠΑ για την αγορά ή την ανέγερση κατοικίας για τα πρώτα 200 τ.μ δομήσιμου εμβαδού βάσει της πολεοδομικής άδειας που υποβλήθηκε την 31η Οκτωβρίου του 2023» διευκρινίζεται στην εγκύκλιο.

Παραδείγματα επιβολής ΦΠΑ

Το Τμήμα Φορολογίας παραθέτει συγκεκριμένα παραδείγματα στην εγκύκλιο για να γίνει πιο κατανοητή η νομοθεσία:

  • Εάν το δομήσιμο εμβαδόν της κατοικίας/ διαμερίσματος είναι €350 χιλ. και η υπεύθυνη δήλωση υποβληθεί για παράδειγμα τον Ιανουάριο του 2024, ή τον αντίστοιχο μήνα του 2025, 2026, η αξία της συναλλαγής που επιβαρύνεται με 5% ΦΠΑ θα είναι στις €350 χιλ. Συνεπώς, σε αυτή την περίπτωση το ΦΠΑ που καταβάλλει ο φορολογούμενους θα είναι €17.500.
  • Εάν το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν είναι 150 τ.μ. και η αξία €350 χιλ., τότε η αξία της συναλλαγής που επιβαρύνεται με 5% ΦΠΑ θα είναι στις €303,3 χιλ., ενώ στις υπόλοιπες €46.6 χιλ. θα επιβάλλεται 19% ΦΠΑ. Δηλαδή, ο φορολογουμένος θα πληρώσει συνολικά €24 χιλ. ΦΠΑ, από τα οποία οι €15.1 χιλ. αντιστοιχούν στο 5% (€303.3 χιλ) και 8.8 χιλ. στο 19% ΦΠΑ (€46.6 χιλ).
  • Εάν το δομήσιμο εμβαδόν είναι 120 τ,μ και η αξία της συναλλαγής είναι €370 χιλ. το συνολικό ΦΠΑ που πρέπει να καταβληθεί θα είναι €21.300. Δηλαδή με 5% ΦΠΑ θα επιβαρυνθεί η αξία μέχρι €350 χιλ. που αντιστοιχεί σε €17.500 και με 19% ΦΠΑ θα επιβληθεί στις υπόλοιπες €20 χιλ. που αντιστοιχεί σε €3.800.
  • Εάν το δομήσιμο εμβαδόν είναι 160 τ.μ και η αξία της συναλλαγής θα είναι €330 χιλ. το συνολικό ΦΠΑ που καλείται να πληρώσει ο φορολογούμενος θα είναι €25.1 χιλ. Δηλαδή, θα επιβληθεί 5% ΦΠΑ στην αξία της συναλλαγής ύψους €268.1 χιλ. που αντιστοιχούν σε €13.4 χιλ. και 19% στην αξία της συναλλαγής ύψους €61,8 χιλ. που αντιστοιχεί σε €11.7 χιλ.
  • Εάν το δομήσιμο εμβαδόν είναι 160 τ.μ και η αξία της συναλλαγής είναι €370 χιλ. το συνολικό ΦΠΑ που θα επιβληθεί θα είναι €30.487. Συγκεκριμένα με 5% θα επιβαρύνεται η αξία της συναλλαγής €284.375 που αντιστοιχούν σε €14.2 χιλ. ενώ 19% θα επιβληθεί στις €85.6 χιλ. που ισοδυναμούν σε €16.2 χιλ.
  • Εάν το δομήσιμο εμβαδόν είναι 191 τ.μ και η αξία της συναλλαγής είναι €479 χιλ. θα είναι €91 χιλ. Το ΦΠΑ θα είναι της τάξης 19% και θα υπολογιστεί στο συνολικό εμβαδό του ακινήτου.

Για πολύτεκνους και άτομα με αναπηρία

Διαφοροποιούνται τα ποσά της φορολογίας που θα πληρώσουν οι πολύτεκνες οικογένειες. Για παράδειγμα, αν οικογένεια με πέντε παιδιά αγοράσει κατοικίας με εμβαδό 190 τ.μ και αξίας €475 χιλ., θα πληρώσει ΦΠΑ €48.9 χιλ.

Δηλαδή 5% ΦΠΑ θα επιβαρυνθεί η αξία της συναλλαγής μέχρι €294.7 χιλ. (€14.7 χιλ. ΦΠΑ) και με 19% θα επιβαρυνθεί η συναλλαγή των €180. 2 χιλ .(€34,2 χιλ. ΦΠΑ).

Σε άλλη περίπτωση, αν πολύτεκνη οικογένεια με πέντε παιδιά αγοράσει κατοικία με 220 τ.μ και αξία €475 χιλ. το συνολικό ΦΠΑ που θα κληθεί να πληρώσει θα είναι €54.6 χιλ. Δηλαδή 5% θα επιβληθεί στην αξία της συναλλαγής των €254.5 χιλ. (αντιστοιχεί σε € 12,7 χιλ. ΦΠΑ) και 19% στις €220.4 χιλ. (αντιστοιχεί σε €41.8 χιλ. ΦΠΑ).

Σημείωνεται πως πολύτεκνη οικογένεια με την ίδια σύνθεση αγοράσει ακίνητο με εμβαδό 230 τ.μ και αξία συναλλαγής €475 χιλ. σε όλη τη συναλλαγή θα επιβληθεί 19% που θα είναι ύψους €91 χιλ.

Άτομα με αναπηρία

Εάν κάποιο πρόσωπο με αναπηρία αγοράσει ακίνητο με συνολικό εμβαδό 230 τ.μ. και αξία €475 χιλ. τότε το συνολικό ΦΠΑ που θα πληρώσει θα είναι €35.3 χιλ. Δηλαδή θα καταβάλει 5% ΦΠΑ 19,6 χιλ. που θα υπολογιστεί στις €392.3 χιλ. αξία συναλλαγής και 19% ΦΠΑ ύψους €15.6 χιλ. που θα υπολογιστεί στις €15.6 χιλ.

Εάν το συγκεκριμένο πρόσωπο αγοράσει ή αναγείρει ακίνητο 170 τ.μ. με αξία €460 χιλ. θα επιβληθεί μόνο 5% ΦΠΑ στη συνολική συναλλαγή. Το ύψος του φόρου θα καταβάλλει θα είναι €23 χιλ.
Επιπρόσθετα, εάν άτομο με αναπηρία το οποίο έχει επτά παιδία αγοράσει ακίνητο 180 τ.μ στην τιμή των €480 χιλ., θα πληρώσει 19% ΦΠΑ ύψους €91,200. Το ΦΠΑ θα επιβληθεί στο συνολικό ποσό της συναλλαγής.