Λάθος εκτιμήσεις για μεταβιβαστικά τέλη

 

Την προηγούμενη εβδομάδα βρεθήκαμε αντιμέτωποι με δύο ακραίες υποθέσεις. Η μια στην Πάφο όπου το Κτηματολόγιο υιοθέτησε την αγοραία αξία βάσει άλλων πράξεων στην περιοχή, βασιζόμενο όμως στις τιμές τις οποίες το ίδιο εκτίμησε, όχι τις τιμές δήλωσης. Δηλαδή υπήρχαν 10 πωλήσεις και σε όλες το Κτηματολόγιο αύξησε την αξία και όλες οι μεταβιβάσεις βασίστηκαν σε εκτίμηση πάνω στην αυξημένη αξία και όχι στη δηλωθείσα. Αποτέλεσμα η κατάληξη στο Ανώτατο Δικαστήριο με κόστος στη Δημοκρατία για τα δικαστικά έξοδα και άλλα. Στο θέμα αυτό της επιμονής για αυξημένη αξία (και άρα αυξημένα δικαιώματα), το Κτηματολόγιο θα πρέπει να είναι πιο προσεκτικό, διότι σε περιπτώσεις απαλλοτριώσεων οι ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν την αυξημένη από το Κτηματολόγιο αξία, με αποτέλεσμα το Κράτος να πληρώνει αυξημένες αποζημιώσεις για απαλλοτριώσεις. Στη δεύτερη περίπτωση κατοικίες στον Πρωταρά, μέρος 6 κατοικιών επί της παραλίας, πωλήθηκαν σε διάφορους άσχετους μεταξύ τους αγοραστές (ένας δήμαρχος, ένας υπουργός, ένας γενικός διευθυντής κ.λπ.) με μια «Χ» τιμή για όλους σε ξέχωρες πράξεις. Το Κτηματολόγιο θεώρησε ότι ήταν χαμηλή η δηλωθείσα αξία των €255.000 (με κατατεθειμένα προ 10ετίας συμβόλαια) και χρέωσε δικαιώματα σε €300.000. Αποτέλεσμα και πάλι η υπόθεση να οδεύει προς το Ανώτατο Δικαστήριο. Διερωτώμεθα λοιπόν όταν υπάρχουν 6 συγκριτικές πωλήσεις στο ίδιο έργο, τι είναι εκείνο που προκαλεί το Κτηματολόγιο να αυξάνει τις τιμές, αγνοώντας τις πωλήσεις αυτές και προστρέχοντας σε άλλες; Παρόμοια περίπτωση και πάλι στον Πρωταρά με 17 πωλήσεις στο ίδιο έργο αγνοήθηκαν και έγινε χρήση από το Κτηματολόγιο πωλήσεων άλλων έργων. Στη δεύτερη περίπτωση που γνωρίζουμε προσωπικά, όχι μόνο οι πωλήσεις είναι πραγματικές, αλλά και ο πωλητής τότε, επειδή οι μονάδες δεν επωλούντο, έδωσε στον εργολάβο του έργου 2 κατοικίες αντιπαροχή.

 

Ένα άλλο στοιχείο το οποίο μας φαίνεται περίεργο είναι ότι το Κτηματολόγιο δεν λαμβάνει υπόψη το στάδιο της κατασκευής. Δηλαδή εάν η μονάδα πωλήθηκε στα χαρτιά και τα συγκριτικά είναι σε κατοπινό στάδιο κατασκευής π.χ. αποπερατωμένη κατοικία, δεν πρέπει να υπάρχει διαφορά;

 

Χρειάζεται λοιπόν ένα ευρύτερο πνεύμα στο θέμα του υπολογισμού των μεταβιβαστικών και αν και το Κτηματολόγιο με τον υπάρχοντα διευθυντή έχει κάνει άλματα, χρειάζεται κάποια περισσότερη ευελιξία, διότι στο τέλος τα αυξημένα μεταβιβαστικά, όχι μόνο κοστίζουν στο Κράτος αυξημένα κόστα (δικηγορικά) και αναστάτωση στους πολίτες, αλλά και καθυστερήσεις στην είσπραξη. Τώρα είναι εποχή «ό,τι εισπράξεις» περισσότερο παρά «να υπολογίζεις παραπάνω» όταν δεν υπάρχουν χρήματα στην αγορά.

Τα περίεργα όμως έχουν και την ανάποδή τους. Εκεί που δηλώσεις γίνονται σε αυξημένες αξίες και είναι εξόφθαλμο ότι «κάτι κρύβεται» (π.χ. καθορισμός ψηλής τιμής για μετέπειτα απαλλοτριώσεις στην περιοχή και/ή για σκοπούς δανειοδότησης κ.λπ.), το Κτηματολόγιο δεν χρεώνει για σκοπούς μεταβιβαστικών την πιο χαμηλή και ίσως την πιο ορθή αξία. Ως εκ τούτου, ναι μεν οι αγοραστές πληρώνουν ψηλότερα μεταβιβαστικά (και οι πολίτες αυξημένους φόρους) σε αρκετές περιπτώσεις «ψεύτικες» δηλώσεις, από την άλλη, το Κτηματολόγιο επιδιώκει τα μέγιστα μεταβιβαστικά, ανεξάρτητα του τι πιστεύει το ίδιο ή δεν πείθεται για διαφοροποίηση, αυτοδεσμευόμενο τόσο από τις ήδη υπάρχουσες χρεώσεις του ίδιου, ενώ σε περίπτωση εξόφθαλμης ψηλής τιμής δήλωσης που υιοθετείται από το Κτηματολόγιο, το τελευταίο δεν παρουσιάζει μια «έξωθεν καλή μαρτυρία», δηλαδή, «υιοθετούμε τις ψηλές δηλώσεις και αγνοούμε τις χαμηλές».

Αν και όχι άμεσα σχετικό, θα θέλαμε να υποδείξουμε ότι η πρόσφατη μείωση των μεταβιβαστικών κατά 50% είναι πολύ ορθή. Αντιλαμβανόμαστε ασφαλώς τα μειωμένα έσοδα του Κράτους, αλλά με την υπάρχουσα κατάσταση πολύ λίγοι ενδιαφέρονται να μεταβιβάσουν. Κατά το Κτηματολόγιο μόνο για το 21% από τους ήδη εκδοθέντες τίτλους γίνονται μεταβιβάσεις, ενώ με την υπάρχουσα οικονομική κατάσταση, ίσως αυτό το ποσοστό θα μειωθεί. Αξιοπρόσεκτο, σε έργο στον Πρωταρά 22 κατοικιών, μόνο ένας αγοραστής έδειξε ενδιαφέρον για μεταβίβαση, σε άλλο στη Λευκωσία με 28 διαμερίσματα, μόνο 4 και σε άλλο στην Πάφο των 33 διαμερισμάτων μόνο 5. Οι υπόλοιποι μας δήλωσαν ότι «τώρα δεν είναι ώρα». Άρα η μείωση των μεταβιβαστικών ίσως να αυξήσει τα εισοδήματα του Κράτους, μια και που ο νόμος για μειωμένα (50%) μεταβιβαστικά ή σε περίπτωση πληρωμής Φ.Π.Α. μηδέν, αναφέρεται στις νέες πωλήσεις καινούργιων κυρίως μονάδων που δεν θα έχουν στην πλειοψηφία τους τίτλους στους επόμενους 6 μήνες για μεταβίβαση. Δεν θα ήταν καλύτερα να εισπράξει τώρα το Κράτος από μεταβιβάσεις και από παλαιότερες πωλήσεις, παρά να περιμένει στην αβεβαιότητα του μέλλοντος;

 

* Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Εκτιμητές Ακινήτων και Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης.
Ala-HQ@ aloizou.com.cy -www.aloizou.com.cy