Οικοδομικές εργασίες, συνήθως μικρού μεγέθους, ανατίθενται συχνά σε εργολάβους που αφορούν την επιδιόρθωση, επισκευή ή επέκταση κατοικιών ή άλλων υποστατικών, ακόμη και την ανέγερση τους. Ο εργολάβος προτού αναλάβει την εκτέλεση των εργασιών επισκέπτεται τον χώρο, καταγράφει τις εργασίες και υποβάλλει στον ιδιοκτήτη προσφορά, με βάση την οποία συμφωνείται η αμοιβή του για τον κόπο ή συμπεριλαμβανομένων και των υλικών. Κατά την εκτέλεση των εργασιών παρατηρείται το φαινόμενο, που θεωρείται φυσιολογικό, ο ιδιοκτήτης να αναθέτει στον εργολάβο και επιπρόσθετες εργασίες, για τις οποίες δεν έχει συμφωνηθεί η αμοιβή για την εκτέλεση τους. Ένα άλλο στοιχείο που επίσης παραλείπεται να συμφωνηθεί είναι ο χρόνος αποπεράτωσης των εργασιών παρόλο που σε αρκετές περιπτώσεις είναι ουσιώδης. Εφόσον οι εργασίες εκτελούνται κανονικά από μέρους του εργολάβου χωρίς να παρατηρούνται ελαττώματα και ο ιδιοκτήτης πληρώνει, δεν υπάρχουν προβλήματα. Είναι, όμως, δυνατό η κατάσταση να οδηγηθεί σε όξυνση όταν ο εργολάβος παραλείπει να παρουσιαστεί, ενώ έχουν αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες ή όταν καθυστερεί την εκτέλεση τους, καθώς επίσης και εκεί όπου παρατηρούνται σοβαρές κακοτεχνίες. Το ίδιο μπορεί να συμβεί και από μέρους του ιδιοκτήτη όταν παραλείπει να πληρώσει τον εργολάβο και αυτός αναγκάζεται να αποχωρήσει από την οικοδομή και να την αφήσει ημιτελή.
Τα ζητήματα που φυσιολογικά εγείρονται σε περίπτωση διαφωνίας του ιδιοκτήτη με τον εργολάβο είναι το τι περιλαμβάνει η συμφωνία των μερών, ποια είναι η εργασία που εκτελέστηκε, ποιος ευθύνεται για την παράβαση της συμφωνίας, ποιες είναι οι αποζημιώσεις που μπορεί να διεκδικηθούν και ποια είναι η εύλογη αξία για την εκτέλεση επιπρόσθετων εργασιών. Στην περίπτωση μικρών έργων, η συμφωνία συνηθίζεται να γίνεται γραπτώς, αλλά μπορεί να γίνεται μερικώς και προφορικά. Όπου, όμως, η συμφωνία διατυπώνεται σε συμβόλαιο θα πρέπει να είναι όσο το δυνατό περιεκτική και ολοκληρωμένη ώστε να αποφεύγεται προφορική μαρτυρία για την ερμηνεία της. Αναφορικά με τον τρόπο πληρωμής, εκείνο που συνήθως συμβαίνει είναι ο εργολάβος να πληρώνεται ανάλογα με την εκτελεσθείσα εργασία, ενώ μπορεί να ζητηθεί και η προπληρωμή κάποιου ποσού για την αγορά υλικών. Στην περίπτωση όπου ο χρόνος αποπεράτωσης των εργασιών δεν καθορίζεται, υπάρχει σιωπηρός όρος στη συμφωνία ότι αυτές πρέπει να εκτελεστούν μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα. Αν υπάρχει καθυστέρηση, τότε δικαιολογημένα λαμβάνεται υπόψη η εκτέλεση τυχόν επιπρόσθετων εργασιών που ζητήθηκαν από τον ιδιοκτήτη.
Η παράλειψη από μέρους του ιδιοκτήτη να πληρώσει τον εργολάβο, παρά τις υποσχέσεις του και μετά από εύλογη προειδοποίηση, τον καθιστά υπαίτιο παράβασης της συμφωνίας και νομιμοποιεί τον εργολάβο να την τερματίσει και να εγκαταλείψει το έργο. Εφόσον ο ιδιοκτήτης με την όλη συμπεριφορά του κάνει φανερή την πρόθεση του να μην πληρώσει τον εργολάβο, δίνει σ’ αυτόν το δικαίωμα να αποχωρήσει από το έργο χωρίς να ευθύνεται για οποιαδήποτε ζημιά έχει υποστεί ο ιδιοκτήτης εξαιτίας του γεγονότος αυτού. Στην περίπτωση που ο εργολάβος έχει αποπερατώσει τις εργασίες και υπάρχει οφειλόμενο υπόλοιπο, δικαιούται να το αξιώσει από τον ιδιοκτήτη ως υπόλοιπο συμφωνηθείσας αμοιβής όπως και την αξία τυχόν έξτρα εργασιών που εκτέλεσε. Η αποζημίωση που δικαιούται ο εργολάβος στην περίπτωση που η εργασία διακόπτεται χωρίς να έχει συμπληρωθεί λόγω υπαιτιότητας του ιδιοκτήτη συνήθως περιλαμβάνει το ποσό της εκτελεσθείσας εργασίας, πλέον το κέρδος που έχει απωλέσει από τη μη εκτελεσθείσα εργασία.
Η νομολογία επεξηγεί ότι ελλείψει ειδικής συμφωνίας ο εργολάβος δικαιούται εύλογης αμοιβής για την εκτελεσθείσα εργασία. Από την άλλη εκεί όπου υπάρχει ελαττωματική ή μη εκτελεσθείσα εργασία, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να απαιτήσει την αφαίρεση της αξίας αυτής από το οφειλόμενο ποσό. Η απαίτηση του εργολάβου πρέπει να είναι συγκεκριμένη και να καθορίζει αναλυτικά τόσο την εκτελεσθείσα εργασία είτε αυτή είναι συμφωνηθείσα είτε επιπρόσθετη, όσο και την αξία της. Γι’ αυτό ο εργολάβος οφείλει να καταγράφει την εκάστοτε εκτελούμενη εργασία στο ημερολόγιο εργασίας ώστε οι λογαριασμοί του να είναι ορθοί και να μη επιδέχονται αμφισβήτησης. Είναι προτιμητέο ο εργολάβος να ζητά από τον ιδιοκτήτη να υπογράφει ότι συμφωνεί με το λογαριασμό του αμέσως μόλις ολοκληρωθεί η εργασία ανεξάρτητα από το χρόνο πληρωμής του οφειλόμενου ποσού. Ο εργολάβος επίσης οφείλει να είναι εγγεγραμμένος και να κατέχει άδεια σε ισχύ για την κατηγορία του έργου που εκτελεί, ώστε η συμφωνία του με τον ιδιοκτήτη να μην θεωρηθεί άκυρη και να μη δυνηθεί να εισπράξει την απαίτηση του.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
