Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και οι δήμοι που ενεργούν ως Πολεοδομική Αρχή είναι καθ’ ύλην αρμόδιοι για τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας που εξουσιοδοτεί την ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας με την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών σε αυτή ή την εκτέλεση οποιασδήποτε ουσιώδους μεταβολής στη χρήση οικοδομής, με ή χωρίς όρους και μπορεί να αρνηθεί τη χορήγηση της.
Ως αρμόδια Πολεοδομική Αρχή οφείλει να εφαρμόζει τη νομοθεσία κατά ορθό και δίκαιο τρόπο και να αιτιολογεί επαρκώς την εκάστοτε απόφαση της, απέχοντας από την επιδίωξη εξυπηρέτησης ιδιωτικού συμφέροντος.
Από μελέτη της νομολογίας, προκύπτει ότι είναι αρκετές οι περιπτώσεις που η Πολεοδομική Αρχή υποπίπτει σε σφάλματα κατά τη λήψη απόφασης έκδοσης ή άρνησης χορήγησης πολεοδομικής άδειας και αρκετές από τις αποφάσεις της ακυρώνονται από το Διοικητικό Δικαστήριο λόγω έλλειψης επαρκούς αιτιολογίας. Όπως τονίζεται στη νομολογία, ο δικαστικός έλεγχος για να είναι εφικτός θα πρέπει να είναι αντιληπτό τι είχε υπόψη της η Πολεοδομική Αρχή όταν έπαιρνε την απόφαση της.
Η αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας απαιτείται όπως υπογράφεται από τους ιδιοκτήτες της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας, εκτός εάν πρόκειται για εσωτερική μεταβολή οικοδομής, κατοικίας ή διαμερίσματος, ή άλλου υποστατικού με τίτλο ιδιοκτησίας, οπότε η αίτηση υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη. Εάν όμως η ανάπτυξη αφορά ουσιώδη μεταβολή στη χρήση που επηρεάζει γειτονικό ακίνητο, τότε η αίτηση υπογράφεται και από τον επηρεαζόμενο γείτονα ιδιοκτήτη ή παρέχει τη συγκατάθεση του.
Ιδιοκτήτης μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή μπορεί, κατόπιν άδειας από την Πολεοδομική Αρχή, να προβεί σε μετατροπές ή τροποποιήσεις στο εσωτερικό της μονάδας του, εφόσον δεν προκύπτει οποιοσδήποτε επηρεασμός ή βλάβη σε άλλη μονάδα ή στην κοινόκτητη οικοδομή. Το άρθρο 38Δ του Κεφ.224 προνοεί ότι ο κύριος κάθε μονάδας μπορεί να προβεί σε μετατροπές, προσθήκες ή επιδιορθώσεις στη μονάδα του, νοουμένου ότι: (α) δεν παραβλάπτονται τα δικαιώματα του κυρίου οποιασδήποτε άλλης μονάδας ούτε παρεμβαίνουν στην κάρπωση της από τον κύριο της, ή (β) δεν επηρεάζουν με οποιοδήποτε τρόπο την κοινόκτητη ιδιοκτησία, την ομαλή λειτουργικότητα ή την κάρπωση της από τον κύριο της, ή (γ) δεν επηρεάζουν με οποιοδήποτε τρόπο τους τοίχους που υποστηρίζουν την κοινόκτητη οικοδομή, τους εξωτερικούς τοίχους της ή οποιοδήποτε τμήμα του σκελετού της ή δεν θέτουν με οποιοδήποτε τρόπο σε κίνδυνο την ασφάλεια ή δεν αλλοιώνουν την εξωτερική εμφάνιση της κοινόκτητης οικοδομής.
Η δικαστής του Διοικητικού Δικαστηρίου κα Ελίτα Γαβριήλ, στην απόφαση που εξέδωσε την 25.9.2023 στην Υπ.701/2020, εξέτασε την προσφυγή ιδιοκτήτριας δύο διαμερισμάτων σε ενιαίο οικιστικό συγκρότημα, τα οποία αιτήθηκε να ενοποιήσει, όμως υπήρξε άρνηση χορήγησης πολεοδομικής άδειας από την Πολεοδομική Αρχή και απόρριψη της ιεραρχικής προσφυγής από την Υπουργική Επιτροπή. Κατά την εξέταση της αίτησης από την Πολεοδομική Αρχή και την αξιολόγηση των προτεινόμενων προσθηκών/μετατροπών, κρίθηκε ότι δεν φαίνεται να επηρεάζονταν με οποιοδήποτε τρόπο τα συμφέροντα ή οι ανέσεις των ιδιοκτητών των άλλων μονάδων του οικιστικού συγκροτήματος. Η Πολεοδομική Αρχή παρόλο που διέκειτο θετικά ως προς την αντιμετώπιση της αίτησης, ωστόσο την απέρριψε βασιζόμενη στην διαβούλευση με τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, ότι την αίτηση θα έπρεπε να την υπογράψουν όλοι οι ιδιοκτήτες του οικιστικού συγκροτήματος.
Το δικαστήριο έκρινε ότι ο κυρίαρχος λόγος που οδήγησε την αιτούμενη ανάπτυξη σε απόρριψη ήταν η μη υπογραφή της αίτησης από όλους τους ιδιοκτήτες. Πρόσθεσε ότι τα όσα ανέφερε η ιδιοκτήτρια όσο και η Πολεοδομική Αρχή ενώπιον της Υπουργικής Επιτροπής, παρέμειναν αναπάντητα, αφού η απορριπτική απόφαση στηρίχθηκε σε θέσεις και απόψεις που δεν λήφθηκαν κατά τον ουσιώδη χρόνο εξέτασης της ιεραρχικής προσφυγής. Διαπίστωσε πως τα όσα αναφέρονται και καταγράφονται στο Σημείωμα που τέθηκε υπόψη της Υπουργικής Επιτροπής, υπήρχε αντίφαση, όσον αφορά την τελική απορριπτική κατάληξη, αφού τα όσα διαπιστώνονται από την Πολεοδομική Αρχή, δεν συνηγορούσαν προς αυτή την κατεύθυνση.
Η Υπουργική Επιτροπή κατέληξε σε έκδοση απορριπτικής απόφασης, χωρίς να εξειδικεύει σε ποια πρόνοια, είτε των σχετικών Κανονισμών είτε της νομοθεσίας απαιτείται η λήψη συν υπογραφών από όλους τους ιδιοκτήτες της κοινόκτητης οικοδομής. Καταληκτικά, υιοθέτησε την πάγια νομολογία του Ανώτατου Δικαστηρίου περί της ανάγκης ύπαρξης επαρκούς αιτιολογίας των διοικητικών αποφάσεων που να επιτρέπει τον δικαστικό έλεγχο.
Κατέληξε ότι δεν αποτελεί έργο του Δικαστηρίου να προβεί σε υποκατάσταση της αιτιολογίας εκεί που ελλείπει από την επίδικη απόφαση ή εκεί όπου προκύπτει αντίφαση ή αντίρρηση από το διοικούμενο στα στοιχεία του διοικητικού φακέλου και ακύρωσε την προσβαλλόμενη απόφαση.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
