Μπαίνει τάξη στο κοινόκτητο χάος με ρύθμιση 220.000 οικιστικών μονάδων – Τι αλλάζει με το νέο νομοσχέδιο

Το χάος που επικρατεί στις κοινόκτητες οικοδομές είναι τέτοιο, ώστε, πέραν των άλλων, δεν υπάρχει ο ακριβής αριθμός τους,  ούτε και είναι γνωστό πόσοι διαμένουν σε αυτές και, λίγο ως πολύ, επηρεάζονται από την αναρχία που επικρατεί. 

Τα πιο πάνω θα διαπιστωθούν όταν εγκριθεί το σχετικό νομοσχέδιο («Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023») το οποίο μπήκε στην τελική ευθεία εξέτασής του ενώπιον της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών.

Αν και η εικόνα δεν είναι ξεκάθαρη, οι ΕΟΑ κατέθεσαν ενώπιον της Βουλής αριθμούς οι οποίοι αποτυπώνουν το μέγεθος του προβλήματος. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία, παγκυπρίως υπάρχουν σε 20.919 κοινόκτητες οικοδομές οι οποίες αποτελούνται από 219.635 οικιστικές μονάδες. Ανάμεσα στους υπάρχουν εγγεγραμμένες (με πιστοποιητικό τελικής έγκρισης) και μη εγγεγραμμένες ως ακολούθως:

-Οι εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές ανέρχονται σε 14.208 παγκυπρίως και αφορούν 159.659 οικιστικές μονάδες.

-Οι μη εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές ανέρχονται σε 6.711 (παγκυπρίως) και αφορούν 59.976 μονάδες.

Αν θεωρηθεί πως σε κάθε μονάδα διαμένουν, κατά μέσον όρο, δύο άτομα, τότε σε κοινόκτητες οικοδομές διαμένουν περίπου 440.000 δηλαδή όσος είναι περίπου ο μισός πληθυσμός της Κύπρου.

Σημειώνεται, πως κοινόκτητη οικοδομή θεωρείται η οικοδομή η οποία περιλαμβάνει άνω των πέντε μονάδων. Στην πλειοψηφία τους είναι πολυκατοικίες ενώ υπάρχουν και οργανωμένα συγκροτήματα κατοικιών αρκετές από τις οποίες πουλήθηκαν ή νοικιάστηκαν σε τουρίστες.

Γιατί, όμως, θεωρείται επιβεβλημένη η τροποποίηση της σχετικής νομοθεσίας; Προφανώς επειδή ο υφιστάμενος νόμος δεν λειτουργεί με αποτέλεσμα πολλοί κάτοικοι κοινόκτητων οικοδομών να ταλαιπωρούνται από το γεγονός ότι άλλοι διαμένοντες δεν πληρώνουν κοινόχρηστα, άλλοι δεν συνεισφέρουν στις επιδιορθώσεις, άλλοι προχωρούν σε προσθηκομετατροπές, άλλοι καταλαμβάνουν κοινόχρηστους χώρους, άλλοι αχρηστεύουν τα κλιμακοστάσια διαφυγής με τοποθέτηση ογκωδών επίπλεων/αντικειμένων και πάει λέγοντας.

Όμως, ακόμη και αν δεν συνέτρεχαν οι πιο πάνω παράγοντες, δύο παραδείγματα τα οποία αναφέρθηκαν ενώπιον της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών (όπου συζητείται το σχετικό νομοσχέδιο) είναι αρκετά για να γίνει αντιληπτό ότι πρέπει να επιβληθεί τάξη.

>Η πρώτη περίπτωση στην οποίαν έγινε αναφορά αφορά έγκυο γυναίκα η οποία μεταφέρει και το πρώτο παιδί της στα χέρια, στον τρίτο όροφο, επειδή κάποιοι δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα με αποτέλεσμα να μην λειτουργεί ούτε ο ανελκυστήρας.

> Η δεύτερη περίπτωση αφορά γυναίκα 75 ετών με αναπνευστικά προβλήματα η οποία ανεβαίνει  ασθμαίνοντας στους ορόφους με τα ψώνια, επίσης επειδή δεν λειτουργεί ο ανελκυστήρας. Και βεβαίως οι περιπτώσεις αυτές δεν είναι οι μοναδικές.

Όμως, πέραν αυτών, ανάμεσα στους λόγους τροποποίησης της νομοθεσίας (ώστε να λειτουργήσουν διαχειριστικές επιτροπές οι οποίες θα επιλαμβάνονται όλων των θεμάτων που προκύπτουν στις κοινόκτητες οικοδομές), υπάρχουν και τα θέματα ασφάλειας τα οποία δημιουργούνται επειδή πολλά κτήρια δεν συντηρούνται με αποτέλεσμα να καταρρέουν μπαλκόνια κοκ.

Με τη νέα νομοθεσία, οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων θα υποχρεούνται να καταθέτουν, εκτός από τα κοινόχρηστα, και κάποιο ποσόν το οποίο θα συμφωνηθεί για σκοπούς  δημιουργίας αποθεματικού για σκοπούς συντήρησης της κοινόκτητης οικοδομής. Η διαφορά της νέας νομοθεσίας έγκειται στο ότι για όσους δεν συνεργάζονται θα επιβάλλονται κυρώσεις. Μία από αυτές, εάν και εφόσον εγκριθεί, προβλέπει απαγόρευση πώλησης του διαμερίσματος/οικίας αν προηγουμένως δεν εξοφληθούν τα κοινόχρηστα.  Η πρόνοια αυτή προσκρούσει στην αντίδραση τραπεζών αλλά και εταιρειών διαχείριση ακινήτων, με το σκεπτικό ότι θα παρατηρηθούν προβλήματα στις μεταβιβάσεις, στην οικονομία κοκ.

Από την άλλη, εκφράζεται η θέση, πως αν δεν υπάρχουν δεσμεύσεις, έστω και στο στάδιο πώλησης των ακινήτων, κάποιοι απλώς θα εξακολουθήσουν να μην πληρώνουν. Σημειώνεται, πως πέραν των περιπτώσεων που όντως κάποιος αδυνατεί να πληρώσει τα κοινόχρηστα ή να συνεισφέρει στο ταμείο το οποίο αφορά τη συντήρηση του κτηρίου, υπάρχουν και αυτοί οι οποίοι νοικιάζουν τα διαμερίσματά τους και το μόνο που τους ενδιαφέρει είναι να εισπράττουν το νοίκι χωρίς να ξοδεύουν οποιοδήποτε ποσόν.

Πέραν από τους καλοπροαίρετους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, υπάρχουν και άλλοι οι οποίοι προσδοκούν στην επιβολή τάξης και αυτοί είναι κυρίως αγοραστές μονάδων σε συγκροτήματα κατοικιών ή και διαμερισμάτων. Σύμφωνα με πληροφορίες οι οποίες τέθηκαν ενώπιον μας, υπάρχουν συγκροτήματα στα οποία συστάθηκαν διαχειριστικές επιτροπές χωρίς κανονικές διαδικασίες εισπράττοντας από τον κάθε ιδιοκτήτη μέχρι και €1.500 ετησίως και μάλιστα χωρίς να προσφέρουν υπηρεσίες οι οποίες να αντιστοιχούν με τα εισπραττόμενα χρήματα. Ήδη, τόσον Κύπριοι όσον και αλλοδαποί αγοραστές εκφράζουν παράπονα.

Τι ρυθμίζει η νέα νομοθεσία

Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο ορίζεται Υπηρεσία Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών με παράλληλο καθορισμό των αρμοδιοτήτων της.

Η Υπηρεσία Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών, μεταξύ άλλων, θα έχει την ευθύνη:

>> Εγγραφής των κοινόκτητων οικοδομών, καθώς και την υποχρεωτική εγγραφή των διαχειριστικών επιτροπών στην Υπηρεσία, η οποία διατηρεί μητρώο κοινόκτητων οικοδομών και διαχειριστικών επιτροπών.

>> Θέσπιση Πρότυπων Εσωτερικών Κανονισμών για τη ρύθμιση της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, καθώς και τον καθορισμό των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των ιδιοκτητών, οι οποίοι θα τυγχάνουν εφαρμογής στην περίπτωση μη έκδοσης κανονισμών δυνάμει του προτεινόμενου νόμου για τη ρύθμιση των οποιωνδήποτε ζητημάτων.

>> Υποχρεωτικής ασφάλισης των κοινόκτητων οικοδομών και εποπτείας για την υποχρεωτική ασφάλιση των μονάδων και κοινόκτητων οικοδομών.

>> Εγγραφής των κοινόκτητων οικοδομών και της οικείας διαχειριστικής επιτροπής σε μητρώο που θα τηρείται από την Υπηρεσία και ρύθμιση της διαχείρισής τους.

>> Καθορισμού των δικαιωμάτων καθώς και των υποχρεώσεων των κυρίων των μονάδων για τη ρύθμιση διάφορων ζητημάτων.

Εξουσίες των διαχειριστικών επιτροπών

Οι ιδιοκτήτες ή και οι ενοικιαστές θα έχουν να κάνουν με τη διαχειριστική επιτροπή της κοινόκτητης οικοδομής η οποία θα έχει την ευχέρεια:

-Να επιβάλλει κυρώσεις προς ιδιοκτήτες για την μη καταβολή κοινοχρήστων σχετιζόμενων με την πρόσβαση ή διέλευση από κοινόχρηστους χώρους, για την επιδιόρθωση των οποίων ο κύριος ή οι κύριοι των μονάδων δεν συνείσφεραν.

-Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και την κοινόκτητη οικοδομή και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Πρότυπων ή Εσωτερικών Πρότυπων Κανονισμών.

-Να διατηρεί σε καλή και λειτουργική κατάσταση και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής.

-Να παρέχει διευκολύνσεις και υπηρεσίες για κοινόχρηστους χώρους μόνο σε ιδιοκτήτες που δεν οφείλουν κοινόχρηστα νοούμενου ότι δεν αποστερεί την απόλυτη πρόσβαση στη μονάδα τους.

-Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο και λογαριασμό σε πιστωτικό ίδρυμα από τις συνεισφορές κοινοχρήστων των κυρίων των μονάδων δυνάμει του άρθρου 20 και από άλλα ποσά που κατά καιρούς αποφασίζονται κατά τη γενική ή έκτακτη γενική συνέλευση, που κατά την κρίση της είναι επαρκή και που μπορεί να χρησιμοποιεί:

-Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων·

-Για επιδιορθώσεις, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και συντήρηση της κοινόκτητης οικοδομής.

-Να συγκαλεί γενική συνέλευση των ιδιοκτητών τουλάχιστο μια φορά το χρόνο ή εντός είκοσι έξι μηνών.

-Να συμμορφώνεται σε κάθε συμφωνία συμβιβασμού, ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής, διαμεσολάβησης ή Δικαστηρίου ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία.

Κουμάντο θα κάνουν οι ΕΟΑ

Με βάση την προωθούμενη νομοθεσία, οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης αναλαμβάνουν την Υπηρεσία Εγγραφής και Εποπτείας, Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών Κοινόκτητων Οικοδομών.

Με βάση το νομοσχέδιο, οι ΕΟΑ αναλαμβάνουν την ευθύνη σύστασης και λειτουργίας των διαχειριστικών Επιτροπών όλων των κοινόκτητων οικοδομών. Συγκεκριμένα, μεταξύ άλλων, θα έχουν τις ακόλουθες αρμοδιότητες:

>> Εγγραφή διαχειριστικών Επιτροπών και τήρηση μητρώου.

>> Επίβλεψη της λειτουργίας των διαχειριστικών Επιτροπών.

>> Επίλυση προσωπικών διαφορών μεταξύ των συνιδιοκτητών.

>> Επιβολή διοικητικού προστίμου σε διαχειριστικές Επιτροπές ή/και σε ιδιοκτήτες.

Η αρχική πρόταση Νόμου προνοούσε την ίδρυση Συμβουλίου Εγγραφής το οποίο θα χειριζόταν τα θέματα διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, κάτι το οποίο δεν έγινε αποδεκτό από το υπουργείο Εσωτερικών και αποφασίστηκε όπως η αρμοδιότητα να μεταφερθεί στις τοπικές Αρχές. Οι δήμοι αντέδρασαν έντονα στην ανάληψη της εν λόγω ευθύνης και ακολούθησαν διαβουλεύσεις με την Ένωση Δήμων.

Πρόεδρος ΕΤΕΚ: Λύση σε 4 κρίσιμα ζητήματα για αποτελεσματική λειτουργία

Ο πρόεδρος του ΕΤΕΚ Κωνσταντίνος Κωνσταντής θεωρεί πως για να λειτουργήσει αποτελεσματικά η όποια ρύθμιση επιβάλλεται να ρυθμιστούν τα ακόλουθα τέσσερα κρίσιμα ζητήματα:

-Η ύπαρξη διαχειριστικής επιτροπής σε κάθε κοινόκτητη οικοδομή,

-Η έγκαιρη καταβολή των κοινοχρήστων από τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών,

-Η αποτελεσματική εφαρμογή της υποχρέωσης δημιουργίας και αξιοποίησης αποθεματικού ταμείου για επιδιορθώσεις και συντήρηση της οικοδομής και

-Η ταχεία και χαμηλού κόστους εξωδικαστική επίλυση των μικρών οικονομικών διαφορών μεταξύ διαχειριστικών επιτροπών και ιδιοκτητών.

Κατά τον πρόεδρο του ΕΤΕΚ, ιδιαίτερη σημασία έχει η θέσπιση έξυπνων και, κατά το δυνατόν, αυτόματων αντικινήτρων για την αδράνεια ως προς τη σύσταση διαχειριστικής επιτροπής και για την καθυστερημένη καταβολή των κοινοχρήστων. Οι συνέπειες πρέπει να είναι εκ των προτέρων γνωστές και να ενεργοποιούνται χωρίς να απαιτείται κάθε φορά απόφαση της αρμόδιας Υπηρεσίας. Αντίστοιχα, η διαχείριση μικρών οικονομικών διαφορών πρέπει να κατευθύνεται πρώτα σε σύντομη και προσιτή εξωδικαστική διαδικασία και όχι απευθείας σε δικαστική διαδικασία.

Το ΕΤΕΚ επικαλούμενο και το γεγονός ότι βρισκόμαστε ήδη στην εποχή της ψηφιοποίησης και των εφαρμογών τεχνητής νοημοσύνης, θεωρεί ότι πρέπει  η νομοθεσία να λειτουργεί, κατά το δυνατόν, να από μόνη της περιορίζοντας την ανάγκη διοικητικής παρέμβασης.

Ο πρόεδρος του Επιμελητηρίου θεωρεί επίσης, πως αντί να λειτουργήσουν πέντε νέες επαρχιακές δομές (στους ΕΟΑ) θα ήταν πιο παραγωγικό να εξεταστεί σοβαρά η λειτουργία μίας παγκύπριας Υπηρεσίας εντός της διοικητικής δομής του Υπουργείου Εσωτερικών και ενός ενιαίου Μητρώου Κοινόκτητων Οικοδομών και Διαχειριστικών Επιτροπών.

Ωστόσο, εάν, για θεσμικούς ή άλλους λόγους, οι σχετικές αρμοδιότητες ανατεθούν στους ΕΟΑ, ο πρόεδρος του ΕΤΕΚ θεωρεί ότι πρέπει τουλάχιστον να προβλεφθούν:

•             μία ενιαία παγκύπρια ψηφιακή πλατφόρμα,

•             ένα κοινό μητρώο και ένας μοναδικός αριθμός εγγραφής για κάθε κοινόκτητη οικοδομή,

•             κοινές διαδικασίες, πρότυπα έντυπα και οδηγοί,

•             κεντρική τεχνική υποστήριξη και κοινή βάση δεδομένων.

Τάσσεται επίσης υπέρ της δημιουργίας ενιαίου Μητρώου Κοινόκτητων Οικοδομών και Διαχειριστικών Επιτροπών και όχι επαρχιακών μητρώων. Ανεξάρτητα από το διοικητικό μοντέλο που τελικά θα επιλεγεί, η πληροφορία πρέπει να καταχωρίζεται και να τυγχάνει διαχείρισης σε μία ενιαία ψηφιακή υποδομή.

Θεωρεί επίσης πως η αρμόδια Υπηρεσία πρέπει να έχει κατά κύριο λόγο επιτελικό, οργανωτικό και εποπτικό ρόλο και όχι να καλείται να εγκρίνει διαχειριστικές επιτροπές και να εμπλέκεται σε ζητήματα που αφορούν τη λειτουργία μιας κοινόκτητης οικοδομής και ιδιωτικές διαφορές.

Κατά τον πρόεδρο του ΕΤΕΚ, οι βασικές αρμοδιότητές της θα μπορούσαν να καθοριστούν ως εξής:

Η Υπηρεσία:

(α) τηρεί και διαχειρίζεται το Μητρώο Κοινόκτητων Οικοδομών και Διαχειριστικών Επιτροπών,

(β) διαχειρίζεται την ενιαία ψηφιακή πλατφόρμα,

(γ) εκδίδει πρότυπα έντυπα, οδηγούς, εγκυκλίους και τυποποιημένες διαδικασίες,

(δ) διενεργεί αυτοματοποιημένους ελέγχους πληρότητας και δειγματοληπτικούς ή βάσει κινδύνου ελέγχους συμμόρφωσης,

(ε) αποστέλλει αυτοματοποιημένες ειδοποιήσεις για εκκρεμείς υποχρεώσεις και

(στ) ασκεί γενική εποπτεία και παρεμβαίνει στις συγκεκριμένες περιπτώσεις που καθορίζονται ρητά στον νόμο.

Το ΕΤΕΚ εισηγείται επίσης να προβλεφθεί ότι:

•             η εισφορά εισπράττεται ταυτόχρονα και με τον ίδιο τρόπο με τα κοινόχρηστα,

•             τα ποσά κατατίθενται απευθείας σε χωριστό λογαριασμό αδειοδοτημένου πιστωτικού ιδρύματος,

•             η γενική συνέλευση μπορεί να αυξάνει την εισφορά, να καθορίζει στοχευόμενο ύψος αποθεματικού ή να αποφασίζει έκτακτη εισφορά για συγκεκριμένο σκοπό,

•             τα χρήματα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για εργασίες επιδιόρθωσης, ανακαίνισης, συντήρησης και αντιμετώπισης ζητημάτων ασφάλειας,

•             η μη καταβολή της εισφοράς στο αποθεματικό έχει τις ίδιες συνέπειες με τη μη καταβολή κοινοχρήστων,

•             η διαχειριστική επιτροπή υποβάλλει στους ιδιοκτήτες ετήσια κατάσταση του αποθεματικού τουλάχιστον τριάντα ημέρες πριν από τη γενική συνέλευση. Η ετήσια κατάσταση πρέπει να παρουσιάζει το αρχικό και το τελικό υπόλοιπο, τις εισπράξεις, τις δαπάνες και τις προγραμματισμένες εργασίες του επόμενου έτους.

Στόχος ο τερματισμός της απόλυτης αναρχίας

Ο πρόεδρος της κοινοβουλευτικής επιτροπής Εσωτερικών, Άριστος Δαμιανού, υπέδειξε πως στόχος του νομοσχεδίου είναι να ρυθμιστεί το θέμα των κοινόκτητων οικοδομών, ώστε να τερματιστεί η απόλυτη αναρχία που επικρατεί, κάτι το οποίο προκαλεί διαρκείς προστριβές μεταξύ ιδιοκτητών και αφήνει χιλιάδες κτήρια ασυντήρητα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται.

Παρατήρησε επίσης, πως μία από τις βασικότερες καινοτομίες του νομοσχεδίου έγκειται στο ότι με αυτό παρέχεται στις διαχειριστικές επιτροπές εξουσία να προβαίνουν σε δαπάνες, εύλογα αναγκαίες, για τη συντήρηση και εύρυθμη λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων της κοινόκτητης οικοδομής, τις οποίες ο ιδιοκτήτης αμελεί να καταβάλει. Ανέφερε εξάλλου, πως η συγκεκριμένη εξουσία αναβαθμίζει τον ρόλο των διαχειριστικών επιτροπών και όσοι τις αγνοούσαν μέχρι σήμερα, αν συνεχίσουν την ίδια τακτική, είναι πολύ πιθανό να κληθούν να λογοδοτήσουν ενώπιον Δικαστηρίου.

Πέραν της Βουλής, σημαντικό ρόλο στην όλη διαδικασία διαδραμάτισε το υπουργείο Εσωτερικών το οποίο κατέθεσε και το σχετικό νομοσχέδιο. Ο υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου είχε υποδείξει πως δεν υπάρχει ουσιαστική διαχείριση ή και εποπτεία, με αποτέλεσμα να επηρεάζεται η καθημερινότητα χιλιάδων πολιτών. Είχε κάνει επίσης αναφορά σε προστριβές μεταξύ ενοίκων, μη καταβολή κοινοχρήστων, αδυναμία αποτελεσματικής εφαρμογής της υφιστάμενης νομοθεσίας και απροθυμία για συντήρηση των κτηρίων οδηγούν αναπόφευκτα σε ανεπαρκή συντήρηση των οικοδομών και, κατ’ επέκταση, στη δημιουργία επικίνδυνων και ακατάλληλων συνθηκών διαβίωσης, με άμεσες επιπτώσεις στην ασφάλεια των ενοίκων και τη δημόσια υγεία.

Όλα τα πιο πάνω καθώς και άλλα κενά ρυθμίζονται με την προωθούμενη νομοθεσία και το θέμα είναι να μην αλλοιωθούν οι πρόνοιες της σε σημείο που να ανατρέπουν την φιλοσοφία της.