Αρκετές είναι οι περιπτώσεις όπου βρισκόμαστε μπροστά στο δίλημμα κατά πόσο η έννομη σχέση που δημιουργήθηκε μεταξύ δύο μερών είναι αυτή της ενοικίασης ή της άδειας χρήσης.
Στις περιπτώσεις αυτές γεγονότα και ενέργειες στις οποίες τα μέρη έχουν προβεί μεταγενέστερα της υπογραφής της σύμβασης είναι άσχετα και ανενεργά στο έργο της διακρίβωσης της φύσης της σύμβασης που έχουν συνάψει. Αυτά δεν μπορούν να διαδραματίσουν κανένα ρόλο στο έργο της ερμηνείας της πρόθεσης των μερών κατά τον χρόνο της σύναψης της συμφωνίας.
Καθοριστικός παράγοντας για τον προσδιορισμό της πραγματικής σχέσης των μερών σε υποθέσεις αυτής της μορφής είναι η παραχώρηση αποκλειστικής κατοχής για ορισμένη περίοδο έναντι ανταλλάγματος. Τα τρία αυτά στοιχεία αποτελούν τη σωστή βάση για την διάκριση μεταξύ των δύο εννοιών, της άδειας χρήσης ή της ενοικίασης.
Στην απόφαση που εξέδωσε ο πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού – Πάφου κ. Γ. Χρ. Παγιάσης, στις αιτήσεις εξώσεως Ε169/2021 και Ε58/2022, ημερ.29.09.2023 που αφορούσε διαφορά κατά πόσο η σύμβαση των μερών αποτελούσε ενοικίαση που μετετράπηκε σε θέσμια ή άδεια χρήσης, απάντησε το νομικό αυτό ερώτημα ως ακολούθως:
Έννοια της ενοικίασης και η μετατροπή της σε θέσμια:
Η ενοικίαση είναι μια αμφίπλευρη συμφωνία που αφορά πραγματικό γεγονός και απαιτεί στην πράξη ενέργειες που να τη στοιχειοθετούν. Μια συμφωνία ενοικίασης, κατά κύριο λόγο, συνάπτεται ρητώς και ως επί το πλείστον, γραπτώς. Είναι όμως πιθανόν μια ενοικίαση να εγκαθιδρυθεί στη βάση της πρόθεσης και της συμπεριφοράς των συμβαλλομένων. Με βάση το δόγμα της συμβατικής σχέσης η ενοικίαση δεσμεύει μόνο τους συμβαλλόμενους, εκτός συγκεκριμένων εξαιρέσεων όπως, λόγου χάρη, η αντιπροσωπεία, η εκχώρηση δικαιωμάτων και η αντικατάσταση.
Ως «θέσμια», χαρακτηρίζεται η συμβατική ενοικίαση επί της οποίας έχει επενεργήσει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, με αποτέλεσμα η εν λόγω ιδιωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων να μην μπορεί πλέον να λειτουργεί σε αντίθεση με τα νομοθετικά προβλεπόμενα. Η θέσμια σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη – ενοικιαστή. Παρόλο που η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης, η θέσμια ενοικίαση είναι πλάσμα νόμου, δεν είναι καν σύμβαση, αλλά το προσωπικό δικαίωμα του αμετακίνητου.
Η έννοια της «άδειας χρήσης» και οι διαφορές της από την ενοικίαση:
Η άδεια χρήσης αφορά ουσιαστικά τη νομιμοποίηση εκείνης της κατάστασης που άλλως πως θα θεωρείτο ως παράνομη επέμβαση στη γη.
Η ύπαρξη καθορισμένης περιόδου, δηλαδή ο καθορισμός ημερομηνίας έναρξης και ημερομηνίας λήξης της σύμβασης, καθώς επίσης και η ύπαρξη συμφωνηθέντος ανταλλάγματος, αποτελούν δεδομένα που παραπέμπουν στην ύπαρξη ενοικίασης παρά σε άδεια χρήσης. Το πλέον δε καθοριστικότερο στοιχείο, ως προς το εάν υφίσταται άδεια χρήσης ή ενοικίαση, αποτελεί το κατά πόσον δόθηκε δικαίωμα «αποκλειστικής κατοχής». Δίχως δικαίωμα αποκλειστικής κατοχής δεν νοείται ενοικίαση.
Η έννοια της κατοχής δεν εξαντλείται μόνο στη διαπίστωση της φυσικής κατοχής, αλλά έχει ευρύτερη διάσταση και σημαίνει το νόμιμο δικαίωμα στην κατοχή. Πρακτικά, αυτό σημαίνει πως ο ενοικιαστής, ως κατέχων το νόμιμο δικαίωμα στην κατοχή, έχει τη δυνατότητα να εκδιώξει οποιονδήποτε από το ενοικιαζόμενο υποστατικό, είτε αυτός είναι κάποιος τρίτος που παράνομα νέμεται της φυσικής κατοχής, είτε ακόμη και τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, στοιχείο που δεν ισχύει στην περίπτωση όπου παραχωρείται άδεια χρήσης.”
Κατά πόσο υφίσταται θέσμια ενοικίαση ή άδεια χρήσης:
Το Δικαστήριο, προχωρώντας στο πραγματικό επίδικο ζήτημα, έκρινε ως ακολούθως: “Αδιαμφισβήτητα, η επίδικη σύμβαση συνιστά ενοικίαση και όχι άδεια χρήσης. Το περιεχόμενο της επίδικης σύμβασης είναι αυτόδηλο. Πρώτον, ο περιγραφικός χαρακτήρας της σύμβασης δεν αποτελεί καθοριστικό στοιχείο στάθμισης. Είναι η ουσία που εξετάζεται. Δεύτερον, όλες οι προϋποθέσεις για την ύπαρξη έγκυρης σύμβασης ενοικίασης ικανοποιούνται. Συγκεκριμένα, η επίδικη σύμβαση, μέσω της αναφοράς «αρχομένη την 1ην Ιανουαρίου 2014 και λήγουσας την 31ην Δεκεμβρίου 2019», έχει προσδιορισθείσα διάρκεια. Επιπλέον, όχι μόνο καθορίζεται συγκεκριμένο αντάλλαγμα, αλλά, περαιτέρω και μέσω της αναφοράς ότι «το προαναφερόμενο τίμημα άδειας χρήσης θα προπληρώνεται την 1ην ημέρα εκάστου μηνός», υφίσταται υποχρέωση για την πληρωμή του, στοιχείο που ενισχύει τη θέση ότι πρόκειται για ενοικίαση.
Επιπρόσθετα, είναι ιδιαιτέρως καθοριστικό ότι οι καθ΄ων η αίτηση κατ’ ουσία παραδέχονται ότι διατηρούν την αποκλειστική κατοχή του επίδικου υποστατικού. Όταν καταδειχθεί η ύπαρξη αποκλειστικής κατοχής για συγκεκριμένη περίοδο έναντι συμφωνηθέντος ανταλλάγματος, τεκμαίρεται η ύπαρξη ενοικίασης.”
Κατά συνέπεια, το Δικαστήριο κατέληξε ότι υπήρχε ενοικίαση η οποία μετατράπηκε σε θέσμια και εξέδωσε διάταγμα ανάκτησης κατοχής του υποστατικού λόγω ύπαρξης καθυστερημένων ενοικίων, απόφαση για τα καθυστερημένα ενοίκια, πλέον ενδιάμεσα οφέλη.
Δικηγόρος στη Λάρνακα
