Η εξουσία του Διευθυντή Κτηματολογίου για διανομή ακινήτων

Το ζήτημα πώς μπορεί ένας συνιδιοκτήτης να αποδεσμεύσει το μερίδιό του σε κοινό ακίνητο απασχολεί συχνά την πράξη. Ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας προσδίδει σημαντική προστιθέμενη αξία, σε αντίθεση με τον τίτλο συνιδιοκτησίας που παραμένει κατακερματισμένος μεταξύ δύο ή περισσότερων προσώπων. Γι’ αυτό τον λόγο, ο διαχωρισμός και η διανομή θα πρέπει να πραγματοποιούνται εγκαίρως, ώστε κάθε ιδιοκτήτης να αποκτά το δικό του τίτλο.

Στην Κύπρο είναι ιδιαίτερα σύνηθες φαινόμενο η ύπαρξη συνιδιοκτησίας κτημάτων, όπου μέλη της ίδιας οικογένειας ανεγείρουν κατοικίες ή διπλοκατοικίες χωρίς να μεριμνούν για τον απαραίτητο διαχωρισμό. Με την πάροδο του χρόνου, η αδράνεια αυτή οδηγεί σε προστριβές, οι ιδιοκτήτες εγκλωβίζονται και αδυνατούν να αξιοποιήσουν τις μονάδες τους ή να προβούν σε ενιαία ανάπτυξη. Όταν δεν είναι εφικτός ο φυσικός διαχωρισμός, η λύση που απομένει είναι η πώληση του ακινήτου και ο διαμοιρασμός του τιμήματος.

Σε κάθε περίπτωση, η νομοθεσία προσφέρει θεσμοθετημένη διέξοδο μέσω του Κτηματολογίου, με τη διαδικασία του αναγκαστικού διαχωρισμού και διανομής.   

Νομοθετικό πλαίσιο

Η διανομή ακινήτου μεταξύ συνιδιοκτητών στηρίζεται σε τρεις βασικούς άξονες: το άρθρο 27 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224, το οποίο απαγορεύει τη διανομή αν παραμένει αδιαίρετο τμήμα, διασφαλίζοντας πληρότητα, το άρθρο 29 που ρυθμίζει τις διαδικασίες και το εδάφιο (8) που παρέχει στον Διευθυντή του Κτηματολογίου την ευχέρεια να αποφασίζει διανομή όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις, καθώς και το άρθρο 65 ΚΓ που δίδει δυνατότητα στον Διευθυντή να ενεργεί αυτεπάγγελτα, για εκσυγχρονισμό εγγραφών ή διανομή.

Η διακριτική ευχέρεια που αναγνωρίζεται στον Διευθυντή, δεν είναι απεριόριστη, χρειάζεται τεκμηρίωση και αιτιολογία, ώστε να είναι δυνατός ο δικαστικός έλεγχος της νομιμότητας.

Απόφαση Δικαστηρίου

Η πρόσφατη απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας στην Αίτηση/Έφεση 470/2017, ημερ.16.07.2025, εξετάζει ακριβώς αυτά τα ζητήματα, θέτοντας τα όρια της εξουσίας του Διευθυντή του Κτηματολογίου και τις υποχρεώσεις του. Η απόφαση είναι σημαντική, καθώς αποσαφηνίζει ότι η υποχρέωση αποζημίωσης, όταν υπάρχει ανισότητα στην αξία των μεριδίων, δεν είναι διακριτική η ευχέρεια του Διευθυντή, αλλά νομική επιταγή.

Η εφεσείουσα και η εφεσίβλητη ήταν συνιδιοκτήτριες ακινήτου με ανεγερθείσες οικοδομές. Ο Διευθυντής, λαμβάνοντας υπόψη άδειες οικοδομής και τεχνικές εκθέσεις, προχώρησε σε διανομή, καταλήγοντας ότι τα νέα τεμάχια ήταν λειτουργικά και νόμιμα. Η εφεσείουσα αμφισβήτησε την απόφαση, υποστηρίζοντας ότι παραμερίστηκαν δικά της σχέδια και ότι η κατανομή δημιούργησε ανισότητα.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η ίδια η διανομή ήταν σύμφωνη με τον Νόμο. Δεν παρέμεινε αδιαίρετο μέρος, τα τεμάχια ήταν αξιοποιήσιμα και υπήρχαν επαρκή στοιχεία που να δικαιολογούν την απόφαση. Ωστόσο, το Δικαστήριο διαπίστωσε έλλειψη ως προς τη ισότητα, καθότι ένα τεμάχιο ήταν μεγαλύτερο κατά 14μ², γεγονός που επηρέαζε την αξία. Ελλείψει πρόνοιας στην απόφαση του Διευθυντή για αποζημίωση, κρίθηκε ότι παρέλειψε να αποκαταστήσει την πρακτική ισότητα και το Δικαστήριο επιδίκασε αποζημίωση υπέρ της εφεσείουσας.  

Το Δικαστήριο δέχθηκε ότι η διαφορά των 14μ²  συνιστούσε πραγματική υλική ανισότητα και σημείωσε ότι η ισότητα στη διανομή δεν περιορίζεται σε αριθμητικά ποσοστά. Εκεί όπου ο φυσικός διαχωρισμός δημιουργεί απόκλιση στην αξία, η ισότητα αποκαθίσταται με καταβολή δίκαιης αποζημίωσης, όπως επιβάλλει το άρθρο 65ΚΓ. Επίσης, τόνισε ότι η παράλειψη του Διευθυντή να επιδικάσει αποζημίωση, παραβιάζει την ουσία της νομοθετικής διάταξης και καθιστά τη διανομή ελαττωματική, διότι στερεί τον συνιδιοκτήτη από την πλήρη ωφέλεια του μεριδίου του.  

* Δικηγόρος στη Λάρνακα