Μόνο τα ακίνητα που θα αγοραστούν από την ημέρα της ψήφισης του νομοσχεδίου με το οποίο θα δημιουργηθεί μηχανισμός διαφύλαξης των συμφερόντων των αγοραστών ακίνητης περιουσίας και προστασίας τους έναντι υποχρεώσεων του πωλητή σε τράπεζες θα καλύπτονται από τη νομοθεσία, ώστε να μπει τέλος στη δημιουργία νέων εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων.
Ο αγοραστής θα καταβάλλει στην τράπεζα το τίμημα πώλησης του ακινήτου (θα εξοφλείται ο δανεισμός του πωλητή), από το οποίο θα αφαιρούνται τα εμπράγματα βάρη και θα γίνεται η μεταβίβαση στον αγοραστή, μετά την ολοκλήρωση της εξόφλησής του. Σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών, το νομοσχέδιο δεν είναι εφικτό να έχει αναδρομική ισχύ, ούτε ο μηχανισμός που προβλέπει. Σε σχέση με τους υφιστάμενους αγοραστές ακινήτων, αυτοί θα καλύπτονται από την νομοθεσία του 2015.
Ουσιαστικά, με τη κυβερνητική πρόταση διασφαλίζεται η μεταβίβαση του ακινήτου προς όφελος του αγοραστή, νοουμένου ότι ο αγοραστής εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές του υποχρεώσεις προς τον πωλητή με βάση το πωλητήριο έγγραφο.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:
Πώς θα λειτουργεί ο νέος μηχανισμός
Ο νέος μηχανισμός θα ενεργοποιείται αφού τα εμπλεκόμενα μέρη ακολουθήσουν τα εξής βήματα:
– Ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλει το 95% του τιμήματος πώλησης, στον λογαριασμό έργου που διατηρεί ο πωλητής στην τράπεζα του.
– Όταν το τίμημα πώλησης κατατεθεί, τότε η τράπεζα έχει υποχρέωση να απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, ώστε να μεταβιβαστεί το ακίνητο επ΄ονόματι του αγοραστή.
– Σε περίπτωση που η τράπεζα, παρά την καταβολή του τιμήματος πώλησης από τον αγοραστή, δεν απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, τότε ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με τον Τύπο Β που εκδίδει η τράπεζα με την εξόφληση, απαλλάσσει το ακίνητο και το μεταβιβάζει ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους.
Ουσιαστικά, η μεγάλη καινοτομία της νομοθεσίας είναι ότι το τίμημα πώλησης καταβάλλεται απευθείας στον τραπεζικό λογαριασμό του έργου του πωλητή, με την σύμφωνη γνώμη όλων των εμπλεκομένων μερών, δηλαδή τράπεζα, πωλητή και αγοραστή (Τύπος Α) και ότι με την πλήρη καταβολή του τιμήματος πώλησης από τον αγοραστή, τότε το ακίνητο θα μεταβιβαστεί ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους επ΄ ονόματι του αγοραστή. Περαιτέρω, ο αγοραστής γνωρίζει κατά την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου για τα εμπράγματα βάρη που τυχόν επιβαρύνουν το ακίνητο. Σε περίπτωση που, πλην κατατεθειμένης υποθήκης που είναι αναγκαία για την χρηματοδότηση του έργου και τυχόν οποιουδήποτε άλλου κατατεθειμένου πωλητηρίου εγγράφου, υπάρχει οποιοδήποτε εγγεγραμμένο εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, τότε δεν θα είναι εφικτή η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου.
Θα εφαρμόζεται και η ειδική εκτέλεση
Πάντως, εάν εγκριθεί το νομοσχέδιο δεν θα παραμεριστεί η διαδικασία της ειδικής εκτέλεσης. Ο αγοραστής θα έχει το αναφαίρετο δικαίωμα, σε κάθε περίπτωση, συμπεριλαμβανομένης της νέας διαδικασίας, να προσφύγει στο Δικαστήριο για να εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Το νομοσχέδιο περιλαμβάνει και ασφαλιστικές δικλίδες σε περίπτωση αφερεγγυότητας του επιχειρηματία ανάπτυξης γης. Όπως επισημαίνει το αρμόδιο υπουργείο, εάν έχουν εκπληρωθεί οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή τότε η μεταβίβαση μπορεί να διενεργηθεί είτε με εκούσια μεταβίβαση, εκ μέρους του εκκαθαριστή, είτε με διάταγμα ειδικής εκτέλεσης.
Στα προαπαιτούμενα του Ταμείου Ανάκαμψης
Το συγκεκριμένο νομοσχέδιο περιλαμβάνεται στα προαπαιτούμενα της τρίτης δόσης για το Ταμείο Ανάκαμψης. Παρά το γεγονός ότι έπρεπε να εγκριθεί μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του 2022, θα τεθεί, λόγω των επιφυλάξεων που υπήρχαν, εκ νέου ενώπιον των μελών της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Νομικών όταν η Βουλή επαναρχίσει τις εργασίες της.
Ανησυχίες είχαν εκφράσει τα κόμματα και επιχειρηματίες ανάπτυξης, με τους τελευταίους να υποστηρίζουν πως με το νομοσχέδιο δεν προστατεύονται οι αγοραστές αλλά μένουν εκτεθειμένοι. Το Υπουργείο Οικονομικών, σε μια προσπάθεια να αρθούν οι επιφυλάξεις, προχώρησε σε αναθεώρηση του νομοσχεδίου και θα διαφανεί μετά την επανέναρξη των εργασιών της Βουλής κατά πόσο ικανοποιεί.
