Η σύναψη συμφωνίας ενοικίασης ακινήτου με την παραχώρηση δικαιώματος επιλογής για την αγορά του ενόσω διαρκεί η ενοικίαση, αποτελεί τρόπο απόκτησης του ακινήτου και μάλιστα με προσυμφωνημένη την τιμή. Η άσκηση του δικαιώματος αγοράς οδηγεί στη μεταβίβαση του ακινήτου με πληρωμή του τιμήματος που συμφωνήθηκε, είτε με αφαίρεση από αυτό του ενοικίου που πληρώθηκε είτε ανεξάρτητα αυτού. Η σύμπλευση των δύο δικαιωμάτων καθιστά τη συμφωνία σύνθετη, αφού η ενοικίαση και η παραχώρηση του δικαιώματος για αγορά είναι άρρηκτα συνδεδεμένες μεταξύ τους. Το σημαντικό στοιχείο είναι η σωστή διατύπωση της συμφωνίας ώστε να κατοχυρώνει τα δικαιώματα του ενοικιαστή – μελλοντικού αγοραστή, καθιστώντας την απόκτηση του ακινήτου δυνατή χωρίς να παρέχεται η δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να αρνηθεί την πώληση και μεταβίβασή του. Θα πρέπει να διασφαλιστεί η εγκυρότητα της συμφωνίας ενοικίασης, ο τρόπος και ο χρόνος άσκησης του δικαιώματος για αγορά και ότι η συνέχιση της κατοχής του ακινήτου μέχρι τη μεταβίβασή του στον ενοικιαστή, έστω και μετά τη λήξη της περιόδου της ενοικίασης, δεν δημιουργεί καθόλου υποχρέωση στον ενοικιαστή για καταβολή αποζημίωσης. Επίσης θα πρέπει να ρυθμιστεί ποια παράβαση από μέρους του ενοικιαστή παρέχει δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να τερματίσει τη συμφωνία και να ζητήσει την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου.
Η συμφωνία ενοικίασης και η συμφωνία παραχώρησης δικαιώματος για αγορά ακινήτου, παρόλο που είναι ενσωματωμένες στο ίδιο έγγραφο, αποτελούν ξεχωριστές και παράλληλες συμφωνίες με τους δικούς τους όρους. Το δικαίωμα για αγορά του ακινήτου δεν αποτελεί επιβάρυνση και η συμφωνία παραχώρησής του δεν είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Ο ενοικιαστής και μελλοντικός αγοραστής κατοχυρώνεται μέσω της διαφύλαξης της κατοχής του ακινήτου χωρίς την καταβολή αποζημίωσης μέχρι τη μεταβίβαση. Μια τέτοια συμφωνία απασχόλησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφασή του στην Π.Ε.260/2011 ημερ.25.5.2018, στην οποία εκδόθηκε διιστάμενη απόφαση. Το ακίνητο ήταν κατοικία και προνοήθηκε ενοικίαση τριών χρόνων με δικαίωμα στον ενοικιαστή να την αγοράσει εντός της περιόδου της ενοικίασης αντί προσυμφωνημένου τιμήματος και προς τούτο ο ιδιοκτήτης παραχώρησε πληρεξούσιο έγγραφο σε αντιπρόσωπό του για να πραγματοποιήσει τη μεταβίβαση. Ο ιδιοκτήτης πριν τη λήξη του χρόνου της ενοικίασης, η οποία κρίθηκε ότι δεν ήταν έγκυρη, προχώρησε σε ανάκληση του πληρεξουσίου και σε τερματισμό της συμφωνίας, τον οποίο όμως ο ενοικιαστής δεν αποδέχθηκε και άσκησε το δικαίωμα αγοράς προσφέροντας το τίμημα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση προς όφελος του ενοικιαστή ότι ο τερματισμός ήταν παράνομος και αναγνωριστικές αποφάσεις των δικαιωμάτων του με σκοπό τη μεταβίβαση.
Κατ’ έφεση, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε κατά πλειοψηφία ότι με τη λήξη του χρόνου της ενοικίασης, η συμφωνία δεν προνοούσε ότι ο ενοικιαστής δικαιούται να κατέχει το ακίνητο χωρίς πληρωμή αποζημίωσης εξαιτίας της μη μεταβίβασης. Δέχθηκε την έφεση του ιδιοκτήτη, διατάσσοντας την έξωση του ενοικιαστή και την καταβολή ποσού ισάξιου με το ενοίκιο ως εύλογη αποζημίωση ετησίως από τη λήξη της ενοικίασης και μέχρι την παράδοση της ελεύθερης κατοχής της κατοικίας. Αντίθετα, η μειοψηφία του Ανωτάτου έκρινε ότι από τη στιγμή που η άσκηση του δικαιώματος αγοράς από μέρους του ενοικιαστή ήταν νόμιμη, δεν μπορεί ταυτόχρονα να επιδικασθεί εναντίον του αποζημίωση ούτε και να εκδοθεί διάταγμα έξωσης. Η κατοχή της κατοικίας δεν υπήρξε παράνομη ως ήταν η βάση της ανταπαίτησης του ιδιοκτήτη. Η παραμονή του ενοικιαστή στην κατοικία ήταν αποτέλεσμα της νόμιμης άσκησης του δικαιώματος αγοράς. Πρόσθεσε ότι στην απόφαση της πλειοψηφίας γινόταν επίκληση και ανάλυση των αρχών της επιείκειας, ζήτημα που δεν είχε συζητηθεί στην έφεση. Δεν συμφώνησε ότι οι αρχές αυτές μπορούν να τύχουν εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση προς απόδοση των αιτούμενων από τον ιδιοκτήτη θεραπειών. Εφόσον επρόκειτο περί παράνομου τερματισμού της σύμβασης και παράνομης ανάκλησης του πληρεξουσίου εγγράφου που ο ιδιοκτήτης παραχώρησε για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση, ενέργειες που αποσκοπούσαν στην αποτροπή της υλοποίησης της σύμβασης, δεν θεώρησε ότι εφαρμόζονταν οι αρχές της επιείκειας.
Φαίνεται ότι η απόφαση της πλειοψηφίας δεν είναι ορθή, εφόσον ο ενοικιαστής άσκησε το δικαίωμα αγοράς της κατοικίας, προσέφερε το τίμημα και νόμιμα την κατέχει. Δεν ήταν δίκαιο να αποδοθεί θεραπεία στον ιδιοκτήτη, ο οποίος ενήργησε παράνομα και αντισυμβατικά αποτρέποντας την ολοκλήρωση της συμφωνίας και καταστρατηγώντας τα δικαιώματα του ενοικιαστή. Το Ανώτατο Δικαστήριο, με την απόφαση της πλειοψηφίας, δεν απένειμε δικαιοσύνη και φαίνεται ότι το θέμα θα απασχολήσει τελικά το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα.
