Ολοένα και αυξάνονται οι περιπτώσεις κτιρίων που αντιμετωπίζουν προβλήματα λόγω του τρόπου κατασκευής τους, και οι οποίες βλέπουν το φως της δημοσιότητας. Περιπτώσεις που λόγω της εμφανέστατης απουσίας των νομικών ή/και οικονομικών ευθυνών των συντελεστών μιας οικοδομής, οι ιδιοκτήτες δεν απολαμβάνουν καμία προστασία των επενδύσεων τους και κλίνονται να αποπληρώσουν το κόστος για τις ζημιές στα κτίρια τους. Τρανό παράδειγμα οι οικίες στο Πισσούρι που είναι ουσιαστικά υπό κατάρρευση ή η πρόσφατη περίπτωση κατάρρευσης στέγης δημόσιου νηπιαγωγείου στον Στρόβολο. Ακόμα και η κατάρρευση της στέγης του Δημοτικού Θεάτρου πριν μερικά χρόνια.
Στην Κύπρο, δεν υπάρχει νομοθετική ρύθμιση για κρυφά ή άλλα ελαττώματα στον κατασκευαστικό τομέα, επομένως δεν υφίστανται οι οποιεσδήποτε νομικές ή/και οικονομικές ευθύνες των μερών (εργολάβων, μελετητών, επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, κ.λπ.) που συντελούν στην ανέγερση ενός έργου. Υπάρχουν αδύνατες συμβατικές ρυθμίσεις οι οποίες δεν ορίζουν ακριβώς το ύψος της ευθύνης. Οι συμβατικές ευθύνες στην Κύπρο είναι συνήθως 12-μηνες από την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών και συνήθως φέρουν τον τίτλο «maintenance» όπου δεν δίδεται ξεκάθαρη ανάλυση ή ορισμός στο τι εμπίπτει κάτω από αυτή την ευθύνη. Σημειώνεται ότι ακόμη και με την ύπαρξη εγγυητικής ρήτρας στο πωλητήριο συμβόλαιο περί κρυφών ελαττωμάτων, ο αγοραστής/επενδυτής παραμένει εκτεθειμένος αφού, νομικά δεν υπάρχει τεκμήριο που να αποδεικνύει ότι ο πωλητής/εργολάβος/μελετητής γνώριζε για την ύπαρξη κρυφών ελαττωμάτων κατά την διάρκεια των εργασιών. Βάση των πιο πάνω η απαίτηση αποζημίωσης από τον ιδιοκτήτη/αγοραστή/επενδυτή/χρηματοδότη του ακινήτου θα αποτύχει ενώ θα έχει ήδη προβεί σε ακριβές και παρατεταμένες νομικές διαδικασίες.
Είναι ενδεικτικό πως μελέτη που διενήργησε ο Ευρωπαϊκός Οργανισμός Κατασκευαστικών Ευθυνών και Ασφαλίσεων μετά από ανάθεση της Ευρωπαϊκής Ένωσης, κατέτασσε την Κύπρο στις τελευταίες θέσεις για θέματα προστασίας των αγοραστών/ιδιοκτητών/επενδυτών ενός ακινήτου. Πιο συγκεκριμένη για την Κύπρο είναι μελέτη που διενήργησε το Agency for European Integration and Economic Development στην οποία αναφέρεται πως το ύψος των ζημιών από ελαττώματα στα οικοδομικά έργα υπολογίζεται στο 10-15% του ετήσιου κατασκευαστικού κόστους. Προστίθεται μάλιστα, πως εάν υπήρχε σχετικό ασφαλιστικό σύστημα το ποσοστό θα μειωνόταν σε 3-5% ενώ ως είναι αντιληπτό, το μεγαλύτερο μέρος αυτού του κόστους θα καλυπτόταν μέσω ασφάλειας κρυφών ελαττωμάτων.
Όπως χαρακτηριστικά προκύπτει από τη μελέτη, για την περίοδο 2013-2017 το συνολικό κατασκευαστικό κόστος στην Κύπρο ανήλθε σε 5,3 δις ευρώ. Οι ζημιές εκτιμήθηκαν σε 659,4 εκατ. ευρώ (μέσο όρο 12.5%) ενώ αν υπήρχε ασφαλιστικό σύστημα θα περιορίζονταν σε μόλις 211 εκατ. ευρώ και σημαντικό μέρος των ζημιών θα καλυπτόταν από την ασφαλιστική κάλυψη.
Η ασφάλεια κρυφών ελαττωμάτων
Σε αρκετές χώρες πέραν των αυστηρών νομοθεσιών και του θεσμού ανεξάρτητου τεχνικού ελέγχου , εφαρμόζεται η δεκαετής Ασφάλεια Κρυφών Ελαττωμάτων η οποία αποζημιώνει έναντι του κόστους εργασιών ολικής ή μερικής ανοικοδόμησης και επισκευής του ασφαλισμένου κτιρίου.
Η κάλυψη αφορά την καταστροφή ή πραγματική ζημιά οποιουδήποτε τμήματος του ασφαλισμένου κτιρίου που θέτει σε κίνδυνο την μηχανική του αντίσταση. Περιλαμβάνει επίσης και ζημιές από ελαττωματική ή ανεπαρκή στεγανοποίηση. Όλες οι καλυπτόμενες ζημιές δυνατόν να είναι αποτέλεσμα από ελαττώματα στον όλο σχεδιασμό (μελέτες έργου), ή/και από κακοτεχνίες ή/και από υλικά/συστατικά της οικοδομής που δεν απέδωσαν βάση των προδιαγραφών τους, ενώ κατά την διάρκεια των οικοδομικών εργασιών επιτυγχάνεται απόλυτη διαφάνεια μέσω των τεχνικών ελέγχων που πραγματοποιούνται από τον ασφαλιστή μέσω των τεχνικών του ελεγκτών. Η εν λόγω κάλυψη είναι 10-ετούς διάρκειας και έχει ως όριο αποζημίωσης το συνολικό τελικό κατασκευαστικό κόστος της ασφαλισμένης οικοδομής.
Επιπρόσθετα και αναλόγως της απαίτησης, ο ασφαλιστής θα καταβάλει ποσό μέσα στα πλαίσια του ορίου αποζημίωσης για τις αμοιβές των αρχιτεκτόνων, επιθεωρητών, δικηγόρων, συμβούλων μηχανικών κι άλλες λογικές αμοιβές σε σχέση με εργασίες για την ανοικοδόμηση ασφαλισμένου κτιρίου και επαναφορά του στην αρχική του κατάσταση. Επίσης καλύπτει τα έξοδα σε σχέση με την απομάκρυνση άχρηστων υλικών, ή/και την αποσυναρμολόγηση ή κατεδάφιση ή/και την υποστύλωση του ασφαλισμένου κτιρίου.
Αξίζει να σημειωθεί πως σε σύγκριση με τα ασφάλιστρα άλλων καλύψεων, δεν τυγχάνει ετήσιας ανανέωσης αλλά είναι πληρωτέα εφάπαξ όταν ολοκληρωθούν οι οικοδομικές εργασίες του έργου.
Ο τρόπος που λειτουργεί η συγκεκριμένη ασφάλεια, είναι με παρακολούθηση όλης της διαδικασίας των εργασιών που απαιτούνται για την οικοδόμηση. Από το στάδιο του σχεδιασμού μέχρι την ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών. Αξίζει να σημειωθεί πως η ασφάλεια κρυφών ελαττωμάτων εφαρμόζεται υποχρεωτικά σε αρκετές χώρες, τόσο εντός ΕΕ όσο και εκτός, όπως Γαλλία, Ισπανία, Ηνωμένο Βασίλειο, Ιρλανδία, Ολλανδία, Δανία, Καναδάς, Κίνα και Ιαπωνία.
Προστασία ιδιοκτήτη
Προφανώς μία δεκαετής ασφάλιση έναντι κρυφών ελαττωμάτων θεωρείται μία σημαντική εξασφάλιση για τους τελικούς ιδιοκτήτες ότι οι εργασίες στο έργο τους διεξάγονται με τον πλέον ορθό τρόπο και στη βάση των απαιτούμενων προτύπων. Οι τεχνικοί έλεγχοι που διενεργεί η ασφαλιστική εταιρεία, θα θεωρούνται ως μία επιπλέον ανεξάρτητη αρχή ελέγχου. Βέβαια το ότι θα καλύπτεται για μία περίοδο δέκα ετών από ασφάλεια έναντι σημαντικών ζημιών που μπορεί να υπάρξουν λόγω κακοτεχνιών, προβληματικών υλικών ή κακού σχεδιασμού, είναι το πλέον σημαντικό πλεονέκτημα.
Την ίδια ώρα, σημαντικό κρίνεται και το γεγονός πως ο ασφαλιζόμενος αποζημιώνεται χωρίς να χρειάζεται να αποδείξει αμέλεια ή ευθύνη και να καταφύγει σε νομικές διαδικασίες. Αξίζει επίσης να σημειωθεί πως συνήθως υπάρχει πρόνοια για ετήσια αναπροσαρμογή μέχρι και 3.5% στο όριο αποζημίωσης ώστε να καλύπτεται τυχόν αύξηση του πληθωρισμού.
Ένα παράπλευρο όφελος είναι πως οι επαγγελματίες του τομέα ανάπτυξης γης, θα προστατεύονται με αυτόν τον τρόπο από ανταγωνισμό που δεν δίδει έμφαση στην ποιότητα κατασκευής. Από την άλλη βέβαια, δεν είναι πολλοί οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης και περισσότερο οι εργολάβοι που θέλουν κάποιον τρίτο να παρακολουθεί τις εργασίες που διενεργούν. Ενδεχομένως να είναι κι αυτός ένας από τους λόγους που η νομοθετική ρύθμιση της ασφάλισης κτιρίων έναντι κρυφών ελαττωμάτων, αν και συζητείται εδώ και κάποια χρόνια σε διάφορα επίπεδα, δεν έχει προχωρήσει μέχρις στιγμής σε νομοθετικό επίπεδο.
Αποτέλεσμα αυτού είναι η μη προστασία των αγοραστών/επενδυτών/ιδιοκτητών ακινήτων ενώ εξίσου είναι και το γεγονός ότι το σημερινό σύστημα στην ουσία προάγει τον αθέμιτο ανταγωνισμό αφού δίνει προστασία σε χαμηλής ποιότητας μέρη της οικοδομικής βιομηχανίας ενώ την ίδια ώρα θέτει εμπόδια στους επαγγελματίες (εταιρείες ανάπτυξης γης, αρχιτέκτονες, σύμβουλοι μηχανικοί, εργολήπτες οικοδομικών έργων, κ.λπ.) οι οποίοι έχουν ποιοτικούς προσανατολισμούς.
Οι κατολισθήσεις στις Λίμνες
Ενδεχομένως η πλέον τρανταχτή περίπτωση δημιουργίας προβλημάτων σε οικοδομές, να είναι αυτή στην περιοχή «Λίμνες» στο Πισσούρι όπου λόγω μετακίνησης του εδάφους περίπου 60 ακίνητα έχουν υποστεί σοβαρές ζημιές ενώ κάποια έχουν ήδη κατεδαφιστεί. Μελέτη που πραγματοποίησε η ασφαλιστική Premier Guarantee καταδεικνύει τα σημαντικά προβλήματα που υπάρχουν σε σχέση με την οικοδόμηση κτιρίων στην Κύπρο. Όπως ενδεικτικά σημειώνεται, οι χάρτες γεωλογικής καταλληλότητας του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης φαίνεται να καλύπτουν μόλις το 9.65% της συνολικής έκτασης του νησιού. Σημειώνει επίσης πως μόλις πρόσφατα οι χάρτες έχουν τοποθετηθεί στην ιστοσελίδα του εν λόγω τμήματος δίδοντας κάποια χαρακτηριστικά του εδάφους, όχι όμως αρκετά για τους μελετητές.
Είναι ενδεικτικό πως η υπό αναφορά περιοχή δεν είχε κατηγοριοποιηθεί μέχρι τον Μάρτιο του 2018 σε κάποια κατηγορία καταλληλότητας, απλώς μετά από τα προβλήματα που εμφανίστηκαν στα συγκεκριμένα ακίνητα, η αντίδραση διαφόρων φορέων ήταν ότι «όλοι ήξεραν πως δεν ήταν κατάλληλη περιοχή».
Σε περίπτωση που ήταν υποχρεωτική διά νόμου η ασφάλιση έναντι κρυφών ελαττωμάτων, ενδεχομένως τα προβλήματα για τους σημερινούς ιδιοκτήτες να αποφεύγονταν αφού από τον σχεδιαστικό/τεχνικό έλεγχο της ασφαλιστικής εταιρείας κατά πάσα πιθανότητα τα προβλήματα θα γίνονταν αντιληπτά και είτε δεν προχωρούσε η ανάπτυξη είτε θα λαμβάνονταν τέτοια μέτρα που θα διασφάλιζαν πως η ανέγερση των κτιρίων γίνεται με τέτοιο τρόπο που να μην προκύψουν μεγάλα προβλήματα στο μέλλον, ώστε ούτε ο ιδιοκτήτης να βρεθεί εκτεθειμένος, ούτε η ασφαλιστική να κληθεί να καταβάλει αποζημιώσεις έναντι κρυφών ελαττωμάτων.
