Αγορά ή Ενοικίαση – Διαμερίσματα

Στην απόφαση για αγορά ή ενοικίαση διαμερίσματος υπεισέρχονται διάφοροι παράγοντες εκτός από τους οικονομικούς, οικογενειακοί λόγοι και η δυνατότητα τουλάχιστον διατήρησης του υφιστάμενου οικογενειακού εισοδήματος.
Αγορά: Όταν αποφασίσετε να αγοράσετε το διαμέρισμά σας, να γνωρίζετε ότι η τοποθεσία του θα είναι σχεδόν μόνιμη με δυσκολία στη μετακίνηση σε άλλη περιοχή. Η αγορά ενός μικρού διαμερίσματος με σκοπό στο μέλλον τη μετακίνησή σας σε άλλη τοποθεσία/μεγαλύτερο διαμέρισμα, θα πρέπει να λάβετε υπόψη το κόστος της νέας αγοράς, την ύπαρξη πληρωμής φόρων, το κόστος μετακίνησης και επιδιόρθωσης του νέου και το κόστος της πώλησης του παλιού (μεσιτικά κ.λπ.), ως επίσης και το κόστος της αγοράς του νέου (μεταβιβαστικά). 
Σε περίπτωση αγοράς θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι νέες μονάδες έχουν ΦΠΑ 19% (εάν η χρήση τους είναι για επένδυση-ενοικίαση), ενώ σε περίπτωση παλαιότερου διαμερίσματος δεν υπάρχει ΦΠΑ. Σε περίπτωση που θα αγοράσετε νέο διαμέρισμα για ιδιοκατοίκηση, το ΦΠΑ μειώνεται στο 5%. Σε περίπτωση αγοράς θα πρέπει να λάβετε υπόψη το κόστος των κοινοχρήστων και ίσως σχετικά «μεγάλα» ποσά για επιδιορθώσεις στο μέλλον, ενώ χρήζει ιδιαίτερης προσοχής η ύπαρξη ικανοποιητικής διαχείρισης, το κόστος των οφειλόμενων ποσών ως Διαχείριση και η «ποιότητα» των αγοραστών. Ορισμένες περιοχές/πολυκατοικίες είναι προς πώληση σε χαμηλές τιμές όπως π.χ. περιοχές όπου κατοικούν ξένοι εργάτες, τόσο λόγω της ποιότητας της οικοδομής όσο και ως συμπεριφορά των ενοίκων για πληρωμή κοινοχρήστων. Ως παράδειγμα σας αναφέρουμε ορισμένες περιοχές που κατοικούν ξένοι εργάτες (π.χ. στην Πάφο), ενώ ορισμένα διαμερίσματα, έστω και σε αυτή την πολύ δημοφιλή περιοχή της Νεάπολης στη Λεμεσό (με τα καινούργια να πωλούνται προς €3.000/τ.μ.), να πωλούνται προς €500/τ.μ. (π.χ. απλωμένα ρούχα, ακάθαρτη πολυκατοικία, δεν λειτουργεί ο ανελκυστήρας κ.λπ.). Ως εκ τούτου και εκτός εάν προβείτε σε κάποια έρευνα επί του θέματος, ίσως το όνειρό σας για απόκτηση ίδιας κατοικίας να σας βγει σε μια τραγωδία της συμβίωσης.
Η αγορά ενός διαμερίσματος σάς δεσμεύει τόσο ως τοποθεσία όσο και ως μέγεθος και με την οικογένεια να μεγαλώνει/να διαφοροποιείται σε ανάγκες, να είναι και η απόφαση μετακίνησης (π.χ. αλλαγή τοποθεσίας εργασίας, ύπαρξη παιδιών και εγγύτητα σχολείου/πάρκου/συγγενείς κ.λπ.).
Η αγορά χρειάζεται και το ανάλογο χρήμα, όπως η προκαταβολή (τουλάχιστον 20%-30% από ίδια κεφάλαια) και η εξασφάλιση δανείου (όχι τόσο εύκολο σήμερα), η ύπαρξη ή όχι τίτλου και ασφαλώς η πληρωμή των δόσεων (όπου τώρα με τους χαμηλούς τόκους της τάξης του 2.5%) είναι ελκυστικά (ο τόκος όμως έχει διακυμάνσεις).
Η ύπαρξη των δόσεων προϋποθέτει και κάποια σταθερότητα στα εισοδήματά σας για αρκετά μελλοντικά χρόνια και να προγραμματίζετε να μην έχετε εισοδήματα που στο τέλος του μήνα να είστε «πανί με πανί». Ιδιαίτερα οι νέοι με τις απαιτήσεις για αυτοκίνητα, διακοπές, απρόβλεπτα κ.λπ., μην κάνετε οικονομικές εξισώσεις χωρίς και κάποιο περιθώριο για τα πιο πάνω. Η αγορά έρχεται και με χρεώσεις στην ιδιοκτησία και εκτός από τα κοινόχρηστα υπάρχουν οι δημοτικοί φόροι, το αποχετευτικό και άλλες (όχι τόσο σοβαρές) χρονιαίες επιβαρύνσεις.
Ενοικίαση: Η ενοικίαση ενός διαμερίσματος αποφεύγει τα πιο πολλά από τα πιο πάνω «μειονεκτήματα», αλλά ανάλογα του ύψους του ενοικίου υπάρχει το αίσθημα ότι το ενοίκιο είναι «πεταγμένα λεφτά». Η επιλογή αυτή εξαρτάται από τις συνθήκες του αγοραστή και ιδιαίτερα για εκείνους που έχουν καταθέσεις στις τράπεζες με τον ελάχιστο καταθετικό τόκο του 0.5% (μείον συνεισφορά, ΓΕΣΥ κ.λπ.) και στο τέλος η αγορά είναι σίγουρα συμφέρουσα.
Διαμερίσματα & Εισόδημα: Η επικρατούσα απόδοση για διαμερίσματα ρουτίνας είναι της τάξης του 4% (απόδοση βάσει της αγοραίας αξίας). Το ποσό αυτό είναι συγκριτικά «πολύ» ψηλό συγκρινόμενο με τον τόκο κατάθεσης και με την άμυνα/ΓΕΣΥ κ.λπ. μειώνεται ακόμη πιο κάτω από το 0.5% του καταθετικού τόκου.
Στις προηγούμενες «καλές» εποχές είχαμε και τη χρονιαία αύξηση της αξίας του ακινήτου και έτσι έστω το χαμηλό ποσοστό απόδοσης αυτό συμπληρωνόταν με την αύξηση της αξίας της μονάδας. Μέχρι πρόσφατα (έτος 2013-2017) δεν είχαμε αυξήσεις αξίας, αλλά τώρα διαφαίνεται μια τάση αύξησης και αυτό είναι προσεκτό, μια και που αναμένουμε ότι η αύξηση της αξίας των μονάδων θα συνεχίσει για τα επόμενα χρόνια, έστω σε πιο χαμηλούς ρυθμούς. Τονίζουμε εδώ ότι η αγορά για ενοικίαση καινούργιων μονάδων φέρει ΦΠΑ 19% και ίσως εδώ να μελετηθεί το θέμα της αγοράς μεταχειρισμένων μονάδων χωρίς το ΦΠΑ. Στην αγορά για ακίνητα προς ενοικίαση θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι κακοπληρωτές των ενοικίων, μη αγνοώντας και το κόστος έξωσης, τη μη πληρωμή κοινοχρήστων από τους ενοικιαστές για τα οποία στο τέλος βαρύνεται ο ιδιοκτήτης (και ως εκ τούτου πιστεύουμε ότι οι ενοικιάσεις αυτές να περιλαμβάνουν και τα κοινόχρηστα) κ.λπ.
Η αγορά για ενοικίαση είναι ιδιαίτερα συμφέρουσα για μονάδες μικρού μεγέθους 1-2 υπνοδωματίων, πλησίον σε σχολές και χώρους εργασίας και το μοδάτο Airbnb σε κέντρα των πόλεων να έχουν πολύ πιο ψηλό εισόδημα, αλλά και ψηλότερα κόστη διαχείρισης (ιδιαίτερα κατάλληλα για επενδυτές που έχουν χρόνο να «τρέχουν» αυτού του είδους τις ενοικιάσεις που στο τέλος αποδίδουν γύρω στο 10%, μετά τα έξοδα). Είμαστε της άποψης ότι ιδιαίτερα για νέα ζευγάρια με κάποιο περιορισμένο προϋπολογισμό, η αγορά μεταχειρισμένων διαμερισμάτων σε καλή κατάσταση με δυνατότητα αναβάθμισης είναι ό,τι το καλύτερο π.χ. διαμέρισμα επί της Κέννεντυ (Λευκωσία) 2 υπνοδωματίων με τιμή πώλησης €100.000, ενώ η μονάδα χρειάζεται €30.000 αναβάθμιση, το συνολικό ποσό των €130.000 είναι πολύ λιγότερο από τα ισοδύναμα καινούργια στην περιοχή των €200.000. Το ψυχολογικό «μειονέκτημα» του μεταχειρισμένου διαμερίσματος έχει ξεπεραστεί σε μεγάλο βαθμό και η στροφή προς την αγορά τέτοιων μεταχειρισμένων μονάδων είναι αυξητική.
Σε αυτό το θέμα των διαμερισμάτων, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε ως επένδυση/ενοικίαση, βασική παράμετρος είναι η πληρωμή των κοινοχρήστων και η μη λειτουργικότητα των μονάδων. Οι εκάστοτε Υπουργοί Εσωτερικών κωφεύουν, κάτι το οποίο προκαλεί ζημιά στην πολιτεία και ιδιαίτερα στην αγορά των διαμερισμάτων.