Από εβδομάδας αναμένεται το Υπουργείο Οικονομικών να προωθήσει στην Κομισιόν τη νέα πρόταση για τον μειωμένο φορολογικό συντελεστή 5% κατά την αγορά ή την ανέγερση κύριας κατοικίας. Η νέα πρόταση της κυβέρνησης θα κινείται σε τρεις άξονες και θα συνδυάζει το εμβαδό και το κόστος του ακινήτου.

Η Δημοκρατία εκτιμά πως η νέα πρόταση θα αποτελέσει απάντηση στη διαδικασία επί παραβάσει που κίνησαν το περασμένο καλοκαίρι οι ευρωπαϊκές αρχές. Η κυβέρνηση θα προτείνει την επιβολή 5% ΦΠΑ στα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ) της κατοικίας, νοούμενου ότι αυτή έχει συνολικό εμβαδό μέχρι 275 τ.μ. Αυτό το καθεστώς επικρατούσε από το 2011 έως και το 2016, όταν η Βουλή ψήφισε πρόταση νόμου του ΔΗΣΥ για να αφερεθεί η οροφή των 275 τ.μ.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:

Τον Ιανουάριο του 2021 οι κυπριακές αρχές ουσιαστικά παραπλάνησαν την Κομισιόν, ενημερώνοντάς την ότι το συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο (με την οροφή των 275 τ.μ.) εφαρμοζόταν στη χώρα, ενώ η πραγματικότητα ήταν διαφορετική. Το νομικό πλαίσιο, που είναι σε εφαρμογή ακόμα και σήμερα, προβλέπει την επιβολή 5% ΦΠΑ στα πρώτα 200 τ.μ. μιας κατοικίας, ανεξαρτήτως εμβαδού.

Παράλληλα, στη νέα πρόταση που θα αποστείλει στην Κομισιόν η κυβέρνηση θα περιλαμβάνεται και το κριτήριο της αξίας της κατοικίας, έτσι ώστε να αποτελέσει ασφαλιστική δικλίδα για να μην εφαρμόζεται το μέτρο για μεγάλης αξίας ακίνητα. Με αυτό τον τρόπο, παρόλο που ένα ακίνητο θα πληροί το κριτήριο των τ.μ και του εμβαδού, αν ξεπερνά μια συγκεκριμένη αξία που θα καθοριστεί δεν θα υπόκειται σε μειωμένο φορολογικό συντελεστή. Επιπρόσθετα, στη νέα πρόταση θα προτείνεται όπως το μέτρο να μην έχει άμεση ισχύ αλλά να δοθεί πίστωση χρόνου ορισμένων μηνών, περίπου 3-5 μήνες.

Η νέα πρόταση θα συνοδεύεται με συγκεκριμένη επιχειρηματολογία με την οποία θα τεκμηριώνεται η αναγκαιότητα επιστροφής στο καθεστώς του 2011, δηλαδή στην επιστροφή του κριτηρίου των 200 τ.μ., με συνολικό εμβαδό έως 275 τ.μ. Στη νέα πρόταση θα παρατίθεται και επιχειρηματολογία από τις κυπριακές αρχές για τις συνθήκες που επικρατούν στην Κύπρο, για το εμβαδό των κύριων κατοικιών αλλά και για την ανάγκη μεταβατικής διάταξης.

Αρμόδια πηγή ανέφερε πως θα τονισθεί στην ΕΕ πως, σε περίπτωση που εφαρμοστεί άμεσα το νέο μέτρο, θα αδικηθεί αριθμός αγοραστών που έχουν ήδη καταθέσει τις αιτήσεις τους στο Τμήμα Φορολογίας. Στάση αναμονής τηρεί και η Βουλή, η οποία αναμένει το Υπουργείο Οικονομικών να της προωθήσει το αναθεωρημένο νομοσχέδιο, καθώς δεν συμφωνούν με το νομοθέτημα που κατατέθηκε και συζητήθηκε ήδη στην Κοινοβουλευτική Επιτροπή Οικονομικών. Υπενθυμίζεται πως το νομοσχέδιο προβλέπει την επιβολή μειωμένου ΦΠΑ στα 140 τ.μ της κύριας κατοικίας, με συνολικό εμβαδό έως 200 τ.μ. Για αυτό άλλωστε τον λόγο ετοιμάζεται η νέα πρόταση, για να ικανοποίει από τη μια τους επαγγελματικούς φορείς και τα κόμματα και από την άλλη να μειώσει τις επιπτώσεις στους μελλοντικούς αγοραστές ακινήτων.

Πριν 16 χρόνια άρχισε η κοινωνική πολιτική

Η κοινωνική πολιτική του κράτους για την απόκτηση κύριας μόνιμης κατοικίας άρχισε το 2006. Μέσα από το πέρασμα του χρόνου, διαφόρων παραγόντων και δεδομένων, ο νόμος διαφοροποιήθηκε για να συνάδει με τις ανάγκες που ίσχυαν εκείνη την εποχή. Συγκεκριμένα, με τη νομοθεσία του 2006, το κράτος παρείχε χορηγία σε πρόσωπα που προχωρούσαν στην ανέγερση ή στην αγορά ακινήτου που θα χρησιμοποιείτο ως κύριος χώρος διαμονής και το οποίο επιβαρυνόταν με τον κανονικό φορολογικό συντελεστή όταν ήταν καινούργιο. Τότε, ο κανονικός φορολογικός συντελεστής ήταν 15%. Το ποσό της χορηγίας υπολογίζονταν με βάση τα τετραγωνικά μέτρα της κατοικίας (μέγιστο εμβαδόν 130 τ.μ) και πολλαπλασιάζοντας το εμβαδό με προκαθορισμένα ποσά (ανάλογα αν ήταν διαμέρισμα ή κατοικία).

Μάλιστα, στη νομοθεσία υπήρχε και ειδική πρόνοια για τις πολύτεκνες οικογένειες, επιτρέποντάς τους την αγορά ακινήτου με μεγαλύτερο εμβαδό. Η παραχώρηση της χορηγίας στην περίπτωση της κατοικίας δινόταν μόνο όταν συνολικό εμβαδόν της δεν ξεπερνούσε τα 275 τ.μ. και μετά την υποβολή κάποιων στοιχείων τα οποία αποδείκνυαν πως ο αιτητής χρησιμοποιούσε το ακίνητο ως κύριο και μόνιμο χώρο διαμονής του. Ο δικαιούχος, μεταξύ άλλων, θα έπρεπε να προσκομίσει αντίγραφο του λογαριασμού του ηλεκτρισμού, της παροχής νερού, καθώς και βεβαιώσεις για την καταβολή διαφόρων κοινοτικών φόρων. Η συγκεκριμένη πρακτική είχε χαρακτηριστεί από κάποιους ως περίπλοκη και δημιουργούσε μεγάλο διοικητικό κόστος. Επίσης, υπήρχε μεγάλη καθυστέρηση στη διεκπαιρέωση των αιτήσεων και στην καταβολή της χορηγίας. 

Οι αλλαγές που ακολούθησαν

Λόγω των συγκεκριμένων σκοπέλων, πέντε χρόνια αργότερα αποφασίστηκε η αλλαγή του νομικού πλαισίου. Ωστόσο, η κοινωνική πολιτική της κυβέρνησης, σε σχέση με την πρόσβαση όλων σε μόνιμη κατοικία με ευνοϊκές συνθήκες, συνεχίστηκε και ο νόμος του 2006 αντικαταστάθηκε με την υπαγωγή των συγκεκριμένων συναλλαγών στον μειωμένο συντελεστή 5% ΦΠΑ, στη νομοθεσία για το ΦΠΑ.

Το 2011 εφαρμόστηκε το διαφοροποιημένο νομικό πλαίσιο, το οποίο προέβλεπε την επιβολή μειωμένου φορολογικού συντελεστή στα 200 τ.μ του ακίνητου, με συνολικό μέγιστο εμβαδό 275 τ.μ. (αυτό το καθεστώς διεκδικεί η κυβέρνηση). Με τη συγκεκριμένη νομοθεσία, οι δικαιούχοι για να επωφεληθούν του μειωμένου ΦΠΑ θα έπρεπε να υπέβαλλαν αποδεικτικά στοιχεία, όπως λογαριασμούς ηλεκτρισμού, νερού, τηλεφώνου κλπ, εντός έξι μηνών από τον χρόνο που οι δικαιούχοι αποκτούν την κατοχή της κατοικία για να αποδείξει πως χρησιμοποιείται ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής. Μάλιστα, ο νόμος ανέφερε ρητά ότι ο μειωμένος φορολογικός συντελεστής μπορεί να παραχωρηθεί μόνο σε πολίτες της Κυπριακής Δημοκρατίας ή οποιουδήποτε κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης και είναι μόνιμα εγκατεστημένοι στη Δημοκρατία. Σύμφωνα με ενημέρωση των κυπριακών αρχών προς την ΕΕ, το 2012 η νομοθεσία τροποποιήθηκε εκ νέου, με αποτέλεσμα να επεκταθεί η εφαρμογή του μειωμένου ΦΠΑ 5%.

Με την τροποποίηση του νόμου παρέχεται το δικαίωμα σε μειωμένο ΦΠΑ σε πολίτες χωρών που προέρχονται από μη κράτη μέλη, όταν αγοράζουν κτήριο το οποίο θα χρησιμοποιείται ως μόνιμη κατοικία τους στη Δημοκρατία. Η διαδικασία που ακολουθείτο για τη χρήση του μειωμένου ΦΠΑ ήταν η εξής: Το δικαιούχο πρόσωπο υπέβαλλε αίτηση στο Επαρχιακό Γραφείο του Τμήματος Φορολογίας, πριν την πρώτη εγκατάσταση στην κατοικία και αφού προσκόμιζε όλα τα αποδεικτικά στοιχεία εγκρίνονταν η υπεύθυνη δήλωση και επιβαλλόταν 5% για τα πρώτα 200 τ.μ του ακινήτου, νοούμενου ότι αυτό ήταν μέχρι 275 τ.μ.

Το τρύπιο καθεστώς που ψηφίστηκε το 2016

Αξίζει να σημειωθεί πως το 2016 ο νόμος άλλαξε μέσω πρότασης νόμου του ΔΗΣΥ, η οποία εγκρίθηκε κατά πλειοψηφία από την Ολομέλεια της Βουλής, με αποτέλεσμα να επιβάλλεται μειωμένο ΦΠΑ στα πρώτα 200 τ.μ του ακινήτου, ανεξαρτήτως εμβαδού. Κάτι για το οποίο οι κυπριακές αρχές δεν ενημέρωσαν τις Βρυξέλλες, καθώς η νομοθεσία ήταν αντίθετη με την ευρωπαϊκή οδηγία, γιατί δεν εξυπηρετούσε κοινωνικό σκοπό, όπως επιβάλλει η ευρωπαΊκή νομοθεσία. Στην αλληλογραφία που στάλθηκε στις ευρωπαϊκές αρχές, η ΚΔ τις διαβεβαίωνε πως το κράτος εφαρμόζει την κοινωνική πολιτική στα πλαίσια της απόκτησης κατοικίας στη Δημοκρατία, ενισχύοντας τις στεγαστικές ευκαιρίες για τα πρόσωπα που επιθυμούν να αποκτήσουν κύρια κατοικία στη Δημοκρατία. Μάλιστα, διαβεβαίωνε πως η κοινωνική πολιτική δεν είχε καμία σχέση με το επενδυτικό πρόγραμμα που εφαρμοζόταν στη χώρα. Ωστόσο, η Ελεγκτική Υπηρεσία, στο πλαίσιο ελέγχου, διαπίστωσε πως τον μειωμένο ΦΠΑ επωφελήθηκαν και ξένοι επενδυτές, στο πλαίσιο του κυπριακού επενδυτικού προγράμματος.