Του Πανίκου Χαραλάμπους*
Ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας ανέπεμψε πίσω στη Βουλή την πρόταση νόμου που ενέκρινε στις 10 Νοεμβρίου, με την οποία αναστέλλονται έως τις 31 Ιανουαρίου 2023 οι εκποιήσεις πρώτων κατοικιών αξίας μέχρι €350 χιλ., επαγγελματικών στεγών εταιρειών με ετήσιο κύκλο εργασιών μέχρι τις €750 χιλ. και αγροτεμαχίων με αξία που δεν υπερβαίνει τις €100 χιλ.
Η Βουλή είχε εγκρίνει την πρόταση γνωρίζοντας ότι πρόκειται για μια προσπάθεια ημιτελή και προβληματική, ενώ ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας την ανέπεμψε πίσω στη Βουλή, ξέροντας ότι η Κυβέρνησή του δεν κατάφερε να λύσει το σοβαρό αυτό πρόβλημα.
Έτσι, από τη μια έχουμε μία Βουλή που σπασμωδικά επιχειρεί να προστατέψει μια ομάδα δανειοληπτών ευκαιριακά και χωρίς σε βάθος μελέτη των επιπτώσεων και από την άλλη μια Κυβέρνηση που δεν κατάφερε να λύσει ένα σημαντικό οικονομικό και κυρίως κοινωνικό πρόβλημα. Θα πρέπει, όμως, να λεχθεί ότι το πρόβλημα των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων, γνωστών ως ΜΕΔ, είναι σύνθετο, με πολλές πλευρές και προεκτάσεις και με ισορροπίες σε λεπτές γραμμές. Γενικότερα, όμως, είναι ξεκάθαρο ότι πρόκειται για ένα θέμα για το οποίο, δε θα ήταν υπερβολή να λεχθεί ότι, επικρατεί ένα χάος. Κι αυτό, γιατί, εν ολίγοις, ισχύουν τα εξής:
Οικονομικά στοιχεία
● Δέκα χρόνια μετά την οικονομική κρίση του 2012 – 2013, τα ΜΕΔ εντός και εκτός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος παραμένουν σε πολύ υψηλά επίπεδα. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, τα ΜΕΔ εντός των τραπεζών ήταν στο τέλος Αυγούστου 2022 στα €2,82 δισ., εκ των οποίων τα €1,4 δισ. αφορούσαν δάνεια νοικοκυριών και τα €1,09 δισ. δάνεια επιχειρήσεων, η πλειοψηφία των οποίων, ύψους €880 εκατ., δάνεια μικρομεσαίων επιχειρήσεων.
● Τα ΜΕΔ που κατέχουν και διαχειρίζονται οι Εταιρείες Εξαγοράς Πιστώσεων (ΕΕΠ) υπολογίζονται περίπου σε €17 δισ. Σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, πριν αρχίσει η μαζική πώληση δανείων προς τις ΕΕΠ, το Δεκέμβριο του 2017 τα ΜΕΔ εντός του χρηματοπιστωτικού τομέα ανέρχονταν στα €20,5 δισ. Ένα χρόνο αργότερα, το 2018, περιορίστηκαν στα €10,2 δισ., το 2019 στα €8,8 δισ., το 2020 στα €5,11 δισ. και το Δεκέμβριο του 2021 στα €2,97 δισ.
● Σύμφωνα με τον αναλυτή Παύλο Λοΐζου (CEO της WiRE), στις 31 Δεκεμβρίου 2021, οι ΕΕΠ διαχειρίζονταν 80.192 δάνεια μέγιστου συνολικού συμβατικού υπολοίπου (contractual balance) ύψους €19,2 δισ. Το 50% αφορούσε χορηγήσεις προς φυσικά πρόσωπα, το 47% προς μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις και το 3% λοιπές χορηγήσεις.
● Η ΚΕΔΙΠΕΣ, η κρατική εταιρεία που ανέλαβε το κακό χαρτοφυλάκιο του Συνεργατισμού, είχε στις 30 Ιουνίου 2022 υπό τη διαχείρισή της 55.964 δάνεια με υπόλοιπο €6,77 δισ. Σύμφωνα μάλιστα με όσα υπογραμμίζει στην αναπομπή του ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας, η πρόταση νόμου που ψήφισε η Βουλή επηρεάζει 19.361 δάνεια της ΚΕΔΙΠΕΣ, γύρω στο 35% του συνόλου των δανείων της εταιρείας και σχεδόν το 50% του υπολοίπου των δανείων.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Απορρίφθηκε η αναπομπή του Προέδρου για πάγωμα εκποιήσεων
Το χθες βαρίδι στο σήμερα
● Πολλά Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια που αφορούν στην κύρια κατοικία είναι κατάλοιπο της κακής διαχείρισης των εμπορικών τραπεζών και κυρίως του Συνεργατισμού. Πριν από το 2012, η παραχώρηση δανείων με εξασφάλιση ενυπόθηκα ακίνητα θεωρείτο στην Κύπρο μια καλή πρακτική για τη χρηματοδότηση νοικοκυριών και εταιρειών. Έτσι, σε δεκάδες χιλιάδες περιπτώσεις η κατοικία αποτελούσε μέρος των συμβάσεων για την παραχώρηση δανείων όλων των ειδών, οικιστικών, επιχειρηματικών και καταναλωτικών.
● Αρκετοί δανειολήπτες συστηματικά απέφευγαν την αποπληρωμή των δανείων τους, θεωρώντας ότι η ύπαρξη υποθήκης ήταν αρκετή προκειμένου να μην καταβάλουν ποτέ, έστω και μία δόση. Ταυτόχρονα, οι τράπεζες και ο Συνεργατισμός απέφευγαν να ενοχλήσουν τους δανειολήπτες, θεωρώντας ότι οι υποθήκες τούς κάλυπταν, ενώ την ίδια στιγμή υπολόγιζαν ως κέρδη τα πρόσθετα έσοδα από τόκους και χρεώσεις – υπερχρεώσεις, παρόλο που όλα ήταν θεωρητικά.
● Αρκετές φορές γινόταν υπερεκτίμηση της αξίας των ενυπόθηκων ακινήτων, για να καλύπτεται το ύψος τους δανείου, με αποτέλεσμα σήμερα πολλές υποθήκες να είναι σημαντικά χαμηλότερες από τα υπόλοιπα των δανείων.
● Σε χιλιάδες περιπτώσεις παραχωρήθηκαν δάνεια χωρίς τη δέουσα έρευνα για τη δυνατότητα του δανειολήπτη να το αποπληρώσει.
Οι πιο ευάλωτοι…
Σήμερα, χιλιάδες δανειολήπτες με εξασφάλιση την κύρια κατοικία τους δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αποπληρώσουν τα δάνειά τους. Πρόκειται για μια ομάδα δανειοληπτών που αποτελούν τη δυσκολότερη πτυχή του προβλήματος των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων. Ως επί το πλείστον ανήκουν στις πιο ευάλωτες οικονομικά ομάδες του πληθυσμού, που είναι εγκλωβισμένες σε δάνεια που δε θα πληρώσουν ποτέ και οι δανειστές τους είναι εγκλωβισμένοι σε δάνεια που δε θα εισπράξουν ποτέ. Ούτε είναι εύκολο οι δανειστές να προχωρήσουν σε εκποίηση των κατοικιών αυτών των δανειοληπτών, καθότι θα προκληθούν έντονες κοινωνικές αντιδράσεις και θα συγκεντρώσουν την προσοχή των Μέσων Μαζικής Ενημέρωσης για αρνητικούς λόγους. Είναι αυτές τις περιπτώσεις δανειοληπτών που στοχεύει να καλύψει το κυβερνητικό σχέδιο «Ενοίκιο έναντι δόσης», που βρίσκεται στο τελικό στάδιο.
Οικονομία και ΜΕΔ
Το πρόβλημα των ΜΕΔ έχει οδηγήσει την οικονομία και πολλούς από τους συντελεστές της σε ένα φαύλο κύκλο. Καθότι, μπορεί τα πλείστα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια να έχουν φύγει από τις τράπεζες, δεν έχουν εξαλειφθεί όμως και από την οικονομία. Οι τράπεζες σε λιγότερο βαθμό και οι Εταιρείες Εξαγοράς Πιστώσεων σε πολύ μεγαλύτερο, είναι σήμερα φορτωμένες με δάνεια που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκα ακίνητα, που ωστόσο η ποσότητα και η ποιότητα – ελκυστικότητα των περισσοτέρων καθιστούν την πώλησή τους πολύ δύσκολη έως αδύνατη. Ο CEO της WiRE Π. Λοΐζου έχει υπολογίσει ότι αυτήν τη στιγμή τα ακίνητα που είναι διαθέσιμα προς πώληση ξεπερνούν τις 18 χιλ. και η αξία τους (ζητούμενη συνολική τιμή) τα €4 δισ. Υπολογίζει μάλιστα ότι τα μισά από αυτά βρίσκονται στα χέρια των τραπεζών και των ΕΕΠ.
Πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι χωράφια και ακίνητα χαμηλής ελκυστικότητας και επίσης μερίδια ακινήτων για τα οποία δύσκολα θα ενδιαφερθούν αγοραστές. Κι αν ακόμα κάποια από αυτά τα ακίνητα πωληθούν, οι πράξεις γίνονται σε τιμές πολύ χαμηλότερες από τις αξίες στις οποίες εκτιμήθηκαν όταν υποθηκεύτηκαν και στις πλείστες περιπτώσεις δεν καλύπτουν τα υπόλοιπα των δανείων.
Πρόβλημα αποτελεί, επίσης, ο υψηλός δανεισμός. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, σήμερα ο δανεισμός των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών στην Κύπρο αγγίζει το 200%, ως ποσοστό επί του ΑΕΠ της χώρας. Και με δανεισμό σε τέτοια ύψη, το περιθώριο παραχώρησης νέων χορηγήσεων είναι περιορισμένο.
Αυτό που πρέπει να γίνει, υπό τις περιστάσεις
Το πρόβλημα των ΜΕΔ και των εκποιήσεων δεν μπορεί να επιλυθεί με ημίμετρα και ευκαιριακές προτάσεις και σχέδια. Το οικονομικό μέρος του προβλήματος πρέπει να αποσυνδεθεί από το κοινωνικό. Είναι ευθύνη της Πολιτείας να εξασφαλίσει στέγη στις ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού και να προστατέψει τις κύριες κατοικίες τους, αλλά όχι μέσα από ημίμετρα και ημιτελείς προτάσεις νόμου. Και κυρίως όχι σε προεκλογικές περιόδους.
Υπό τις περιστάσεις, αυτό που πρέπει να γίνει είναι η δέσμευση (ή μέσω νομοθετικής ρύθμισης) τραπεζών και ΕΕΠ για αποφυγή εκποιήσεων κύριων κατοικιών, αξίας μέχρι €350 χιλ. (μέχρι €250 χιλ. για διαμερίσματα και μέχρι €350 χιλ. για κατοικίες) για έξι μήνες, διάστημα μέσα στο οποίο τεχνοκράτες θα εξετάσουν το πρόβλημα σε όλες του τις διαστάσεις, προκειμένου, μετεκλογικά, Κυβέρνηση και Βουλή να καταλήξουν σε ένα σχέδιο που θα λύνει οριστικά το πρόβλημα. Σε ό,τι αφορά τα υπόλοιπα ΜΕΔ, θα πρέπει να αφεθεί η αγορά να λειτουργήσει ελεύθερα και από μόνη της να ρυθμίσει και να καθορίσει τις εξελίξεις. Όλα τα υπόλοιπα το μόνο που πετυχαίνουν είναι να αναβάλλουν το αναπόφευκτο, καθιστώντας το πιο δύσκολο και πιο επώδυνο…
* Δημοσιογράφος
