Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος παρέχει προστασία στον θέσμιο ενοικιαστή, η οποία εκφράζεται σε μεγαλύτερο βαθμό στην περίπτωση ιδιοκτήτη που επιδιώκει την έξωση του ενοικιαστή από κατοικία ή κατάστημα για κατεδάφιση. Η σχετική πρόνοια του άρθρου 11(1)(η)(i) του Νόμου 23/83 θέτει πρόσθετη προϋπόθεση, πέραν εκείνων που ισχύουν για την έξωση για (ii) κατεδάφιση και επανοικοδόμηση ή (iii) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές για σκοπούς αξιοποίησης, να μη συνιστά κατάχρηση δικαιώματος. Ο νομοθέτης ξεχώρισε τις τρεις περιπτώσεις σε υποπαραγράφους και εισήγαγε το στοιχείο της «κατάχρησης δικαιώματος» μόνο σε σχέση με την πρώτη που αφορά την κατεδάφιση, ώστε να εμποδίσει την αυτόματη έκδοση διαταγμάτων έξωσης εκεί όπου αποδεικνύεται ότι συντρέχουν οι άλλες προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος. Κατάχρηση δικαιώματος υπάρχει όταν ο σκοπός που επιδιώκεται η κατεδάφιση δεν είναι η καλόπιστη ανάπτυξη της επίδικης περιουσίας ή όταν δεν υπάρχει αναγκαιότητα που να οφείλεται σε επικινδυνότητα λόγω του ότι είναι ετοιμόρροπη. Το Δικαστήριο είναι επιφορτισμένο με το καθήκον εξέτασης τού κατά πόσον η κατεδάφιση, η επανοικοδόμηση ή οι ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που επιδιώκονται είναι τέτοιας φύσης που δεν θα μπορούσαν λογικά να εκτελεστούν από τον ιδιοκτήτη χωρίς την ανάληψη της κατοχής του ακινήτου.
Το θέμα παρουσιάζει ενδιαφέρον ενόψει της απόφασης που εξέδωσε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στις 30.3.2020 σε αίτηση ιδιοκτήτη που απαιτούσε την ανάκτηση της κατοχής ακινήτου που αποτελούσε επαγγελματική στέγη του ενοικιαστή με σκοπό την κατεδάφιση. Ο ιδιοκτήτης ζητούσε διάταγμα για ανάκτηση ελεύθερης και ανεμπόδιστης κατοχής της διώροφης οικοδομής του, χωρίς να εξειδικεύει τον λόγο. Στη σχετική επιστολή που απέστειλε στον ενοικιαστή, ο οποίος ήταν θέσμιος, τον ενημέρωσε για την πρόθεσή του να αναπτύξει το επίδικο ακίνητο, για τη λήψη των πολεοδομικών αδειών και της άδειας κατεδάφισης, για την ανάγκη διεξαγωγής γεωτεχνικής έρευνας για την ετοιμασία των στατικών και άλλων μελετών και του ζητούσε να εκκενώσει το επίδικο και να παραδώσει την ελεύθερη κατοχή του. Κατά την ακρόαση υποστήριξε ότι προτίθετο να ανοικοδομήσει πολυώροφη οικοδομή και ότι για να εξασφαλίσει άδεια οικοδομής απαιτείτο η διεξαγωγή γεωτεχνικής έρευνας στο συγκεκριμένο οικόπεδο, που δεν ήταν δυνατή χωρίς την κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής. Σημειώνεται ότι ο ιδιοκτήτης διαθέτει συγχρόνως και το διπλανό οικόπεδο, το οποίο επίσης ενοικιάζει στον ενοικιαστή και χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης.
Υποστηρίχθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου από τον ιδιοκτήτη ότι η γεωτεχνική έρευνα στηρίζεται σε δύο πυλώνες, ο ένας τεχνικός που αφορά τη διερεύνηση του υπεδάφους στο συγκεκριμένο σημείο που θα ανεγερθεί η πολυώροφη οικοδομή και ο άλλος είναι ο σωστός προγραμματισμός. Το Δικαστήριο δεν άκουσε μαρτυρία από πολιτικό μηχανικό ή γεωλόγο αναφορικά με την αναγκαιότητα διεξαγωγής γεωτεχνικής έρευνας του υπεδάφους του συγκεκριμένου οικοπέδου ούτε άκουσε μαρτυρία κατά πόσο η αρμόδια αρχή θα δεχόταν ή θα απέρριπτε αίτηση για την έκδοση άδειας οικοδομής αν η γεωτεχνική έρευνα γινόταν στο διπλανό κενό οικόπεδο. Παρά ταύτα, το Δικαστήριο αποδέχθηκε την ανωτέρω θέση του ιδιοκτήτη, κρίνοντας ότι ο ιδιοκτήτης έχει την υποκειμενική ανάγκη να κατεδαφίσει την υφιστάμενη οικοδομή, ώστε να προχωρήσει με τις αναγκαίες μελέτες και να υποβάλει αίτηση για την εξασφάλιση άδειας οικοδομής προς ανάπτυξη των ακινήτων του στα πλαίσια τα οποία έχει ήδη εκδοθεί πολεοδομική άδεια. Προς τούτο έκρινε ότι η υποκειμενική αυτή ανάγκη έχει αντικειμενική υπόσταση ως υπαρκτή αλλά και βάσιμη.
Το Δικαστήριο καταλήγοντας έκρινε ότι ο ιδιοκτήτης δεν καταχράται του δικαιώματος ιδιοκτησίας του, ούτε του δικαιώματος αιτήματος για την ανάκτηση της κατοχής αυτής και ότι η απαίτησή του ήταν δικαιολογημένη, γι’ αυτό και εξέδωσε το διάταγμα ανάκτησης κατοχής για ένα μόνο εκ των τριών λόγων έξωσης επί τους οποίους βασίστηκε ο ιδιοκτήτης, αυτόν της κατεδάφισης. Ο ενοικιαστής, ο οποίος χρησιμοποιεί την υφιστάμενη οικοδομή ως την επαγγελματική του στέγη, πρόβαλε τη θέση ότι ο ιδιοκτήτης δεν είχε τα χρήματα για την ισχυριζόμενη ανάπτυξη του ακινήτου, δεν έχει επενδυτές για μια τέτοια ανάπτυξη, δεν αιτήθηκε και δεν εξασφάλισε άδεια οικοδομής, δεν διενήργησε γεωτεχνική έρευνα στο διπλανό οικόπεδο ή μέσω αυτού και δεν υπήρχε λόγος εμμονής για την κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής με σκοπό τη λήψη δειγμάτων για την άδεια οικοδομής. Τίθεται το ερώτημα πώς το Δικαστήριο περιορίστηκε μόνο στον λόγο έξωσης για κατεδάφιση, κρίνοντας ότι δεν αποτελούσε κατάχρηση δικαιώματος, όταν ο ιδιοκτήτης απαιτούσε το ακίνητο για ανοικοδόμηση, για την οποία δεν ικανοποίησε το λογικό της απαίτησης του.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα.
