Η έλλειψη επαρκούς εποπτείας και ελέγχου του τρόπου λειτουργίας των πιστοποιούντων υπαλλήλων παρέχει τη δυνατότητα εξαπάτησης του ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας, ο οποίος δυνατό να δει την περιουσία του να χάνεται με παράνομο τρόπο, συνήθως από συγγενικό πρόσωπο που καταρτίζει πλαστό πληρεξούσιο έγγραφο, πιστοποιεί την πλαστογραφημένη υπογραφή του και με τη χρήση του πληρεξουσίου πωλεί την περιουσία του ιδιοκτήτη σε τρίτο ανυποψίαστο καλόπιστο αγοραστή.
Το φαινόμενο είναι υπαρκτό εφόσον με τη συνδρομή πιστοποιούντος υπαλλήλου, ο οποίος δεν απαιτεί κατά την πιστοποίηση την παρουσία του πληρεξουσιοδοτούντος προσώπου, επιτυγχάνεται η πιστοποίηση πλαστού πληρεξουσίου εγγράφου, το οποίο χρησιμοποιείται στη συνέχεια για την πώληση του ακινήτου. Με αυτό τον τρόπο, επιτυγχάνεται η εξαπάτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου και του καλόπιστου αγοραστή, αλλά ζημιωμένος παραμένει ο ιδιοκτήτης. Η πώληση του ακινήτου, καίτοι παράνομη, επιτρέπει στον καλόπιστο αγοραστή να διατηρήσει το ακίνητο και τον τίτλο και η μόνη θεραπεία που παρέχεται στον ιδιοκτήτη είναι η διεκδίκηση αποζημίωσης από το πρόσωπο που παρανόμησε σε βάρος του και τον πιστοποιούντα υπάλληλο.
Είναι αυτονόητο ότι ο ιδιοκτήτης σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο, παρόλο που δεν θέλησε να πωλήσει το ακίνητο του, αυτό αλλάζει χέρια και ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην μπορέσει να αποζημιωθεί, εφόσον το πρόσωπο που παρανόμησε σε βάρος του φυλακίζεται και ενδέχεται να μην έχει περιουσία. O πιστοποιών υπάλληλος οφείλει να είναι διπλά προσεκτικός και να προστατεύει τον ιδιοκτήτη, διαπιστώνοντας τόσο την ταυτότητα του προσώπου που ζητείται η πιστοποίηση της υπογραφής του, αλλά και να μην αποδέχεται να πιστοποιήσει την υπογραφή προσώπου που δεν παρουσιάζεται ενώπιον του και δεν υπογράφει το βιβλίο πιστοποιήσεων.
Η έλλειψη επαρκούς εποπτείας από την αρμόδια Αρχή του τρόπου λειτουργίας των πιστοποιούντων υπαλλήλων και η χαλάρωση της νομοθεσίας, μαζί με την ελλιπή ρύθμιση του τρόπου πιστοποίησης, παρέχει τη δυνατότητα ύπαρξης του φαινομένου εξαπάτησης ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας και απόσπασης της περιουσίας του. Το γεγονός πλήττει το σύστημα ασφάλειας της ιδιοκτησίας στην Κύπρο και η πολιτεία, Κυβέρνηση και Βουλή, οφείλουν να ρυθμίσουν το ζήτημα και να προνοήσουν αυστηρές ποινές σε βάρος κάθε παρανομούντα. Δεν νοείται πιστοποιών υπάλληλος να πιστοποιεί την υπογραφή προσώπου χωρίς την παρουσία του, να μη διαπιστώνει την ταυτότητα του και να μην απαιτεί από το πρόσωπο να υπογράφει και το βιβλίο πιστοποιήσεων, που πρέπει ο πιστοποιών υπάλληλος να τηρεί κατά χρονολογική σειρά. Kαμιά πιστοποίηση να μην είναι έγκυρη, εκτός εάν τηρούνται απαρέγκλιτα οι αναφερόμενες διασφαλίσεις, ώστε το φαινόμενο της εξαπάτησης να εκλείψει.
Η ανωτέρω ανάγκη αναδύεται από τα γεγονότα που καταγράφονται στην απόφαση που εξέδωσε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε.283/2014, ημερ.17.11.2022, όπου η ιδιοκτήτρια ακινήτου, μέσω της διαχειρίστριας της περιουσίας της, αξίωνε δικαστικά διατάγματα για την ακύρωση ως παράνομης της μεταβίβασης κτήματος της, αφού η πράξη ήταν προϊόν πλαστογραφίας και ζητούσε επανεγγραφή του στο όνομα της, καθώς και άλλες θεραπείες. Ο Δικαστής κ. Ν. Σάντης που εξέδωσε την ομόφωνη απόφαση παραθέτει το αποτέλεσμα της πρωτόδικης κρίσης ότι, ναι μεν υπήρχε και αποδείχθηκε η πλαστότητα του πληρεξουσίου, εντούτοις δεν αποδείχθηκε ανάμιξη των αγοραστών.
Το κύριο παράπονο της ιδιοκτήτριας στην έφεση ήταν το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι αγοραστές δεν ήξεραν για την πλαστότητα του πληρεξουσίου εγγράφου και κατ’ ακολουθία αυτού δεν γνώριζαν περί του παράνομου του αγοραπωλητηρίου εγγράφου και ότι δεν ήταν επιτρεπτό να εκδοθεί οποιαδήποτε απόφαση εναντίον τους, ήταν εσφαλμένο αφού δεν δικαιολογείτο υπό το φως της νομοθεσίας και των γεγονότων της υπόθεσης. Το Ανώτατο Δικαστήριο δεν συμφώνησε, κρίνοντας ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο συνεκτίμησε σωστά το στοιχείο της τιμής πώλησης του ακινήτου. Αναφερόμενο σε νομολογία, τόνισε ότι δεν αποφασίστηκε ότι η όποια απόκλιση στην τιμή πώλησης από την εκτιμημένη αξία ενός ακινήτου πρέπει, δίχως άλλο, να προξενεί αμφιβολία στους καλόπιστους συμβαλλομένους εν σχέση προς την εγκυρότητα και τις προθέσεις του όποιου δήθεν πληρεξούσιου αντιπρόσωπου του ιδιοκτήτη.
Ούτε έγινε αποδεκτή από το Ανώτατο Δικαστήριο η εισήγηση της ιδιοκτήτριας περί παρανομίας του αγοραπωλητηρίου εγγράφου και του πληρεξουσίου και ότι θα έπρεπε να οδηγήσουν απαρεγκλίτως το πρωτόδικο Δικαστήριο σε εύρημα για καθολική ακυρότητα της μεταβιβαστικής πράξης, αλλά και του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Πάλι με αναφορά σε νομολογία, τονίστηκε ότι σε αντίθεση με την ενεστώσα περίπτωση, εκεί υπήρξε συμμετοχή των μερών στη συνομολόγηση της παράνομης συμφωνίας, ενώ στην προκειμένη η ιδιοκτήτρια απέτυχε να τεκμηριώσει την απαίτηση.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα.
