Να μειωθεί και για οικιστικές μονάδες που προορίζονται για ενοικίαση το ΦΠΑ στο 5%, αντί του 19% που είναι σήμερα
Είναι γεγονός ότι τα τελευταία χρόνια υπάρχει μια αισθητή αύξηση στα οικιστικά ενοίκια, ιδιαίτερα εκείνων που βρίσκονται εντός των πόλεων, πλησίον πανεπιστημίων/κολεγίων, κλπ.
Από τη μια η Κυβέρνηση (και η προηγούμενη) προσπαθεί με διάφορα μέσα/κίνητρα να συγκρατήσει τα ενοίκια και από την άλλη χειρίζεται το όλο θέμα με προχειρότητα και με ερασιτεχνικό τρόπο.
Τα ενοίκια καθορίζονται από την προσφορά και ζήτηση, έχοντας υπόψη πάντοτε και τις απαιτήσεις εκ μέρους των ιδιοκτητών/επενδυτών, που ασφαλώς θα λάβουν υπόψη στον υπολογισμό των αιτούμενων ενοικίων και το κόστος της επένδυσης τους. Και ενώ υπάρχει τρόπος για συγκράτηση των ενοικίων και παρόλες τις υποδείξεις μας στο παρελθόν, δεν γίνεται προσπάθεια για μείωση του κόστους της επένδυσης.
Κύριο στοιχείο για τη μείωση του κόστους θα ήταν η χρέωση 5% του Φ.Π.Α. σε επενδύσεις για ενοικίαση. Είμαστε της άποψης ότι το Φ.Π.Α. μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο για μείωση/συγκράτηση των ενοικίων, χωρίς το κράτος να στερείται από το εισόδημα αυτό. Ενώ λοιπόν για την ιδιοκατοίκηση το Φ.Π.Α. είναι μειωμένο στο 5%, σε περίπτωση ενοικίασης το Φ.Π.Α. είναι 19%. Ως εκ τούτου, η αγορά ενός διαμερίσματος (π.χ.) προς €100.000 θα μπορούσε να ήταν (με το 5%) €105.000, αυξάνεται με το Φ.Π.Α. σε €119.000. Εάν υποθέσουμε ότι ο επενδυτής αναζητά (τώρα) μια απόδοση 3% (επί του κόστους) το ελάχιστον, το ενοίκιο με το 5% ΦΠΑ θα ήταν €3.150 (±€263/μήνα) ενώ με το 19% αυξάνεται σε €3.570 (±€298/μήνα).
Καταβολή υπόλοιπου ΦΠΑ
Για να μην ζημιώσει το κράτος, εισηγούμαστε όπως η μείωση του Φ.Π.Α. στο 5% ισχύσει για την περίοδο της ενοικίασης, με μέγιστη περίοδο ±10 ετών και σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης πωλήσει το ακίνητο του θα πρέπει να καλύψει τη διαφορά (του 14%) στην αύξηση (κατ’ αναλογία των 10 ετών). Προς αποφυγή ψευδών δηλώσεων, ο ιδιοκτήτης με ένορκη δήλωση να δηλώνει κατ’ έτος την ενοικίαση του ακινήτου και το ύψος του ενοικίου, το οποίο και θα πρέπει να ελέγχεται με τη δήλωση και στον Φόρο Εισοδήματος. Με τον τρόπο αυτό επιτυγχάνουμε μειωμένο ενοίκιο, χωρίς το κράτος να υποστεί ζημιά, άνκαι θα υπάρξει αναβολή στην είσπραξη όλου του ποσού του Φ.Π.Α.
Ακόμη ένα στοιχείο το οποίο θα βοηθήσει σε μείωση ενοικίου, σε περίπτωση φοιτητικών διαμερισμάτων, είναι η ανάληψη της πληρωμής του ενοικίου από τα πανεπιστήμια/κολέγια που έχουν και τη δυνατότητα επιβολής κυρώσεων (π.χ. μη έκδοση του πτυχίου/μεταπήδηση στο επόμενο έτος κλπ). Με τον τρόπο αυτό και έχοντας ο επενδυτής μια αυξημένη σιγουριά για την τήρηση των υποχρεώσεων του ενοικιαστή, θεωρούμε λογική μια μείωση του ενοικίου της τάξης του 15%. Με αυτήν την προσέγγιση, το ενοίκιο μειώνεται με το 5% Φ.Π.Α. ±€225/μήνα. Η προσέγγιση αυτή δεν είναι ιδιαίτερα αρεστή στα ακαδημαϊκά ιδρύματα, που θα αναλάβουν ένα πρόσθετο βάρος, αλλά από την άλλη θα μπορούν τα ιδρύματα αυτά να έχουν τη δυνατότητα προσφοράς στους φοιτητές τους φθηνότερων ενοικίων (παρόμοιο σύστημα στο Η.Β.).
Οι ενοικιάσεις αυτές πρέπει να εξαιρούνται του ενοικιοστασίου (πρόσθετο συν για τους επενδυτές), ενώ η ύπαρξη τυχόν διαφοράς μεταξύ ιδιοκτήτη/πανεπιστημίου να αποφασίζεται με συνοπτική διαδικασία τελεσίδικα μέσω ενός καθορισμένου διαιτητή, επί του θέματος από το ΕΤΕΚ.
Η κατάσταση που επικρατεί τώρα με το 19% Φ.Π.Α. αποθαρρύνει ιδιαίτερα τους επενδυτές κλίμακας και σε πρόσφατη μας εμπλοκή στην ανέγερση 152 προτεινόμενων φοιτητικών εστιών στη Λευκωσία διαπιστώσαμε πως, αφού εξασφαλίστηκε η πολεοδομική άδεια, το έργο δεν προχώρησε ως μη βιώσιμο, λόγω ψηλού κόστους ενοικίων, κάτι που οφειλόταν κατά κύριο λόγο στο 19% ΦΠΑ (€1½ εκ. που χρειαζόταν ο επενδυτής για το ΦΠΑ αγορά γης + κόστος κατασκευής ανάπτυξης).
Χωρίς την ανάμειξη του ιδιωτικού τομέα σε αυτό το θέμα, ο,τιδήποτε και να προσπαθήσει το κράτος να κάνει είμαστε της άποψης ότι δεν θα πετύχει τη συγκράτηση των ενοικίων. Ο ιδιωτικός τομέας κτίζει εκεί που είναι η ζήτηση και ανταποκρίνεται τόσο στην ποσοτική ζήτηση, όσο και στο επίπεδο ποιότητας, ενώ η χρήση δημόσιας/δημοτικής γης (π.χ. Δήμος Λεμεσού) με συνεταιρισμούς μαζί με τον Ο.Α.Γ. θα αντιμετωπίσει προβλήματα, τόσο σε πιθανή ενίσχυση της δραστηριότητας αυτής από το κράτος όσο και στη διαχείριση.
Το μέτρο μείωσης του Φ.Π.Α. που εισηγούμαστε μπορεί να υιοθετηθεί και για υφιστάμενα κτήρια/μονάδες που αναβαθμίζονται για σκοπούς ενοικίασης (ο στόχος είναι η αύξηση της προσφοράς και ταυτόχρονα η αναβάθμιση μονάδων), με το κόστος της αναβάθμισης να χρεώνεται προς 5% και όχι 19%. Είναι και αυτό ένα βοήθημα προς τον στόχο.
Η άνοδος των ενοικίων σε σχετικά ψηλά επίπεδα αναμένεται ότι θα συνεχιστεί, έχοντας υπόψη και την αύξηση του κόστος κατασκευής (χωρίς τη μείωση του κόστους/αξίας γης) και ως εκ τούτου θεωρούμε ότι η επίλυση του θέματος επείγει.
*Αντώνη Λοίζου F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες ΕΠΕ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης
