Μισιρλής: Το ζητούμενο δεν είναι μόνο πόσα κτίζουμε, αλλά πόσους στεγάζουμε

Η πραγματική πρόκληση για την κυπριακή αγορά ακινήτων δεν είναι απλά η αύξηση του αριθμού των νέων σπιτιών, αλλά το κατά πόσο οι κατοικίες που δημιουργούνται ανταποκρίνονται στις ανάγκες και στις δυνατότητες των νοικοκυριών που τις χρειάζονται, τονίζει σε συνέντευξή του στον «Φ» ο πρόεδρος του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων, Γιάννης Μισιρλής.

Μεταξύ άλλων, σχολιάζει τα νέα στεγαστικά σχέδια που ανακοίνωσε η Κυβέρνηση, τις καθυστερήσεις και το κόστος ανάπτυξης, την πρόταση για θεσμοθέτηση του επαγγέλματος του επιχειρηματία ανάπτυξης γης, αλλά και στις αλλαγές που έρχονται και θα διαμορφώσουν την κυπριακή αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια.

Τις τελευταίες ημέρες η Κυβέρνηση ανακοίνωσε νέα σχέδια για τη στεγαστική πολιτική. Πώς τα αξιολογείτε; Θεωρείτε ότι μπορούν να συμβάλουν ουσιαστικά στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών και στη συγκράτηση των τιμών;

Τα νέα σχέδια αξιοποιούν διαφορετικά εργαλεία για τη δημιουργία στεγαστικών επιλογών και την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος. Η συμβολή τους θα φανεί στην εφαρμογή: πόσες πρόσθετες κατοικίες θα διατεθούν, σε ποιες περιοχές, σε πόσο χρόνο και με ποιο κόστος για τους δικαιούχους. Η αξιολόγηση αφορά τόσο τη διαθεσιμότητα κατοικιών όσο και τη δυνατότητα πρόσβασης σε αυτές.

Ως Σύνδεσμος, συνδέουμε την προσφορά με την πραγματική πρόσβαση στη στέγη, τόσο για αγορά όσο και για μακροχρόνια ενοικίαση. Η επίδραση στις τιμές εξαρτάται από το κατά πόσο το πρόσθετο απόθεμα ανταποκρίνεται στη ζήτηση και δεν προκύπτει αυτόματα από την ανακοίνωση ενός σχεδίου. Στη συζήτηση περιλαμβάνουμε και τη στοχευμένη στήριξη νοικοκυριών που δεν μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες τους μέσω της αγοράς.

Με βάση και την επαγγελματική σας εμπειρία, ποια θεωρείτε ότι ήταν μέχρι σήμερα η σημαντικότερη παρέμβαση για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος και ποια είναι η βασική παρέμβαση που εξακολουθεί να απουσιάζει;

Οι παρεμβάσεις επιδρούν σε διαφορετικά στάδια: η αδειοδότηση στην υλοποίηση ενός έργου, τα πολεοδομικά κίνητρα στη δυνατότητα πρόσθετης δόμησης, τα στεγαστικά σχέδια και ο ΚΟΑΓ στις επιλογές των δικαιούχων. Η σύγκρισή τους προϋποθέτει στοιχεία για τις κατοικίες που πράγματι διατέθηκαν και τα νοικοκυριά που εξυπηρετήθηκαν, όχι μόνο για τις αιτήσεις που εγκρίθηκαν.

Το κενό που επισημαίνουμε αφορά την προβλεψιμότητα σε όλη τη διαδρομή ενός έργου, όχι μόνο στον χρόνο έκδοσης μιας άδειας. Εννοούμε σαφείς αρμοδιότητες, γνωστά χρονοδιαγράμματα και παρακολούθηση των εκκρεμοτήτων μέχρι την ολοκλήρωση του έργου. Αντίστοιχη ευθύνη έχουν οι επιχειρήσεις και οι μελετητές για πλήρεις φακέλους και συμμόρφωση με τους κανόνες. Η διαφορά για τον πολίτη βρίσκεται ανάμεσα σε μια αδειοδοτημένη κατοικία και σε μια κατοικία που μπορεί να παραδοθεί.

Ο Σύνδεσμος έχει προτείνει τη θεσμοθέτηση και κατοχύρωση του επαγγέλματος του επιχειρηματία ανάπτυξης γης. Τι θα αλλάξει πρακτικά με μια τέτοια ρύθμιση; Δεν υπάρχει κίνδυνος να περιοριστεί ο ανταγωνισμός ή οι μικρότεροι developers να βρεθούν ενώπιον μεγάλων δυσκολιών;

Η πρότασή μας αφορά Μητρώο, κριτήρια εγγραφής, εποπτεία και διαδικασία εξέτασης παραπόνων και επιβολής κυρώσεων. Ο αγοραστής θα μπορεί να ελέγχει αν συναλλάσσεται με εγγεγραμμένο επαγγελματία που πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το Μητρώο, πάντως, δεν υποκαθιστά τις συμβατικές υποχρεώσεις κάθε επιχείρησης ούτε αποτελεί από μόνο του οικονομική εγγύηση για κάθε έργο.

Ο κίνδυνος περιορισμού του ανταγωνισμού αφορά τον σχεδιασμό και την εφαρμογή των κριτηρίων. Η πρότασή μας προβλέπει αντικειμενικές, διαφανείς και αναλογικές απαιτήσεις, καθώς και δυνατότητα εισόδου νέων επαγγελματιών, χωρίς αποκλεισμό λόγω μεγέθους. Η ευθύνη μας απέναντι στον αγοραστή παραμένει συγκεκριμένη: διαφανείς όροι, ρεαλιστικά χρονοδιαγράμματα, ποιότητα και έγκαιρη ενημέρωση, ιδιαίτερα όταν προκύπτουν δυσκολίες. Η εμπιστοσύνη χτίζεται με την τήρηση των δεσμεύσεων, όχι μόνο με τις δημόσιες τοποθετήσεις μας.

Ποια θεωρείτε σήμερα ως τη μεγαλύτερη πρόκληση για την κυπριακή αγορά ακινήτων; Είναι το κόστος κατασκευής, η τιμή της γης, οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, η χρηματοδότηση ή κάποιος άλλος παράγοντας, αλλά και πώς μπορούμε να καλύψουμε το κενό που δημιουργήθηκε ένεκα της οικονομικής κρίσης;

Η πρόκληση είναι να ανταποκριθεί το διαθέσιμο απόθεμα στις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες. Το ζητούμενο δεν είναι μόνο πόσα κτίζουμε, αλλά πόσους στεγάζουμε. Για ένα νοικοκυριό μετρά αν υπάρχει κατάλληλη κατοικία εκεί όπου ζει και εργάζεται, με κόστος που μπορεί να αναλάβει.

Το κενό των ετών της οικονομικής κρίσης δεν αναπληρώνεται άμεσα. Η κάλυψή του αφορά τόσο νέα έργα όσο και την αξιοποίηση κατάλληλων υφιστάμενων κατοικιών.

Το κόστος γης και κατασκευής, η χρηματοδότηση και οι χρόνοι υλοποίησης δεν λειτουργούν ανεξάρτητα. Μια καθυστέρηση μπορεί να αυξήσει το χρηματοδοτικό κόστος και να μεταθέσει την παράδοση.

Η μείωση του κόστους μπορεί να συμβάλει σε πιο προσιτές τιμές, η διαμόρφωσή τους όμως εξαρτάται από το σύνολο των συνθηκών της αγοράς. Γι’ αυτό η εικόνα της προσφοράς περιλαμβάνει την περιοχή, τον τύπο κατοικίας και τις δυνατότητες των νοικοκυριών, όχι μόνο έναν συνολικό αριθμό μονάδων.

Προς ποια κατεύθυνση κινείται σήμερα η κυπριακή αγορά ακινήτων; Βλέπουμε μια μετάβαση από μικρότερες οικιστικές αναπτύξεις σε μεγαλύτερα έργα και αγορές μεγάλων τεμαχίων γης; Πρόκειται για μια μόνιμη αλλαγή στο μοντέλο ανάπτυξης;

Δεν θα ταύτιζα την παρουσία μεγαλύτερων έργων με μια συνολική εγκατάλειψη των μικρότερων αναπτύξεων. Οι δύο μορφές εξυπηρετούν διαφορετικές ανάγκες, περιοχές και κατηγορίες αγοραστών. Χωρίς συγκρίσιμα στοιχεία για το μέγεθος και τη σύνθεση των έργων, δεν μπορούμε να μιλήσουμε με βεβαιότητα για μόνιμη αλλαγή του μοντέλου.

Η μεταβολή που διακρίνω αφορά περισσότερο τον τρόπο σχεδιασμού και κατασκευής: την τεχνολογία, την ενεργειακή απόδοση και τη βιωσιμότητα. Για τον αγοραστή, η αξία αυτών των χαρακτηριστικών συνδέεται και με το κόστος χρήσης και συντήρησης, όχι μόνο με την τιμή αγοράς. Η ποιότητα και η λειτουργικότητα δεν είναι αποκλειστικό γνώρισμα ενός μεγάλου έργου. Αφορούν κάθε κατοικία, ανεξάρτητα από το μέγεθος της ανάπτυξης.

Αν κοιτάξουμε την κυπριακή αγορά ακινήτων σε ορίζοντα πέντε ή δέκα ετών, ποια θεωρείτε ότι θα είναι η μεγαλύτερη αλλαγή; Θα συνεχίσει η Κύπρος να βασίζεται στο υφιστάμενο μοντέλο ανάπτυξης ή χρειάζεται ένα διαφορετικό μοντέλο και αστικής ανάπτυξης;

Σε ορίζοντα δεκαετίας, βλέπω μεγαλύτερη έμφαση στον τρόπο με τον οποίο κάθε ανάπτυξη εντάσσεται στην πόλη γύρω της. Η κατοικία συνδέεται με τις μετακινήσεις, τα δίκτυα, τις υπηρεσίες και τους δημόσιους χώρους. Ο αστικός αναδασμός περιλαμβάνεται στα εργαλεία που συζητούμε για την οργάνωση της διαθέσιμης γης, με εξέταση των συνθηκών κάθε περιοχής.

Παράλληλα, το υφιστάμενο απόθεμα παραμένει μέρος της συζήτησης. Η διαχείριση κοινόκτητων οικοδομών, η τακτική επιθεώρηση, η συντήρηση και η αντιμετώπιση επικίνδυνων κτηρίων είναι διαφορετικές αλλά συμπληρωματικές ανάγκες. Η εικόνα μιας πόλης δεν διαμορφώνεται μόνο από τις νέες οικοδομές της. Διαμορφώνεται και από το αν οι κάτοικοί της βρίσκουν στέγη, μετακινούνται και ζουν με ασφάλεια.