ΦΠΑ στα ακίνητα: Η παγίδα των 18 μηνών και το κόστος της άγνοιας

Η φορολογική αντιμετώπιση των ακινήτων άλλαξε ουσιαστικά από την 1η Σεπτεμβρίου 2026. Με τις Κ.Δ.Π. 102/2026 και 103/2026 αναθεωρείται η έννοια της πρώτης εγκατάστασης, ενώ καταργούνται χρονικά κριτήρια που επί χρόνια καθόριζαν την επιβολή ΦΠΑ στα κτήρια.

Η αλλαγή αφορά άμεσα αγοραστές, πωλητές και εταιρείες ανάπτυξης γης. Ένα κτήριο μπορεί να είναι παλαιό στην όψη και στην ημερομηνία κατασκευής, αλλά να αντιμετωπίζεται φορολογικά ως καινούργιο.

Πότε θεωρείται χρησιμοποιημένο;

Μέχρι πρόσφατα, η φορολόγηση συνδεόταν με την πενταετία από την αποπεράτωση και τη χρήση του κτηρίου, για τουλάχιστον 24 μήνες, από μη συνδεδεμένο πρόσωπο. Το νέο καθεστώς μετατοπίζει το βάρος από την ηλικία στην πραγματική χρήση. Η Κ.Δ.Π. 103/2026 προβλέπει ότι η μεταβίβαση κτηρίου πριν από την πρώτη εγκατάσταση αποτελεί φορολογητέα πράξη, εφόσον πραγματοποιείται στο πλαίσιο οικονομικής δραστηριότητας.

Ως «πρώτη εγκατάσταση» νοείται η πρώτη χρησιμοποίηση μετά την παράδοση ή ανέγερση, περιλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, ιδιόχρησης, μίσθωσης ή άλλης συστηματικής χρήσης. Η «πρώτη χρησιμοποίηση» απαιτεί συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση τουλάχιστον 18 μηνών. Επομένως, δεν αρκεί ένα κτήριο να παραμένει κενό επί χρόνια, ούτε αποδεικνύεται η χρήση απλώς με την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας.

Ας υποθέσουμε ότι διαμέρισμα αποπερατώθηκε το 2019 και παρέμεινε αχρησιμοποίητο μέχρι την πώλησή του το 2026. Η επταετία δεν αρκεί πλέον για απαλλαγή. Εφόσον ο πωλητής ενεργεί ως υποκείμενος στον φόρο στο πλαίσιο της οικονομικής του δραστηριότητας, μπορεί να επιβληθεί ΦΠΑ 19%. Ο μειωμένος συντελεστής 5% εφαρμόζεται μόνο εφόσον πληρούνται οι ειδικές προϋποθέσεις για κύρια και μόνιμη κατοικία.

Στην πράξη, καθοριστικά θα είναι τα στοιχεία που τεκμηριώνουν την πραγματική χρήση. Μισθωτήρια, λογαριασμοί υπηρεσιών κοινής ωφελείας και άλλα συναφή έγγραφα. Επειδή αναμένονται ερμηνευτικές οδηγίες, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή στην αξιολόγηση κάθε περίπτωσης.

Τι ισχύει για οικόπεδα και γη;

Η φορολόγηση της μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης αποτελεί διαφορετικό ζήτημα και δεν εξαρτάται από το 18μηνο. Η πώλησή της υπόκειται σε ΦΠΑ 19% όταν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, ιδίως όταν γίνεται στο πλαίσιο οικονομικής δραστηριότητας. Δεν επιβαρύνεται αυτομάτως με ΦΠΑ κάθε πώληση ιδιωτικής γης.

Εξετάζονται η πολεοδομική ζώνη, ο επιτρεπόμενος προορισμός, οι άδειες ανάπτυξης και τα χαρακτηριστικά της συναλλαγής. Η διάκριση μεταξύ οικιστικής, εμπορικής, τουριστικής, γεωργικής και προστατευόμενης γης έχει σημασία, χωρίς ο χαρακτηρισμός της ζώνης να αρκεί πάντοτε για ασφαλές συμπέρασμα. Επίσης, η συστηματική αξιοποίηση και πώληση τεμαχίων από ιδιώτη μπορεί, αναλόγως των περιστάσεων, να συνιστά οικονομική δραστηριότητα.

Πριν από τη σύμβαση, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει αν το συμφωνημένο τίμημα περιλαμβάνει ΦΠΑ, ποιος υποχρεούται να τον αποδώσει και αν συντρέχουν ειδικές διατάξεις αντίστροφης χρέωσης. Οι απαντήσεις επηρεάζουν ουσιαστικά το πραγματικό κόστος της αγοράς.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η σαφής αναφορά στον ΦΠΑ μέσα στο αγοραπωλητήριο έγγραφο. Πρέπει να καθορίζεται εάν το συμφωνημένο τίμημα περιλαμβάνει τον φόρο ή εάν αυτός καταβάλλεται επιπρόσθετα από τον αγοραστή. Διαφορετικά, ενδέχεται να προκύψουν σοβαρές διαφωνίες κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Η προηγούμενη φορολογική διερεύνηση και η κατάλληλη συμβατική πρόνοια προστατεύουν αμφότερα τα μέρη από απρόβλεπτες οικονομικές επιβαρύνσεις και χρονοβόρες διαδικασίες επίλυσης διαφορών.

Πρώτη κατοικία και δυνατότητα επιστροφής

Όταν οικόπεδο αγοράζεται με ΦΠΑ 19% για ανέγερση κύριας και μόνιμης κατοικίας, ενδέχεται να υπάρχει δυνατότητα επιστροφής της διαφοράς από τον μειωμένο συντελεστή 5%, στο επιλέξιμο μέρος και υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις. Η επιστροφή δεν είναι αυτόματη. Απαιτούνται εμπρόθεσμη αίτηση και τεκμηρίωση, όπως αγοραπωλητήριο, τιμολόγια και αποδείξεις ΦΠΑ, σχετικές άδειες και έγκριση μειωμένου συντελεστή. Οι προϋποθέσεις πρέπει να ελέγχονται πριν από την αγορά και όχι όταν έχει ήδη αρχίσει η ανέγερση.

Η άποψη μου

Η νέα ρύθμιση περιορίζει τη δυνατότητα φορολογικής αντιμετώπισης ενός κτιρίου ως παλαιού μόνο λόγω παρέλευσης χρόνου. Παράλληλα, όμως, αυξάνει την ανάγκη σαφούς τεκμηρίωσης και προβλεψιμότητα. Το Τμήμα Φορολογίας οφείλει να εκδώσει κατανοητές οδηγίες για την απόδειξη της συστηματικής χρήσης και την αντιμετώπιση αμφισβητούμενων περιπτώσεων.

Κατά την άποψη μου, η προστασία των συναλλασσόμενων αρχίζει πριν από την υπογραφή.

Ο νομικός και φορολογικός έλεγχος δεν πρέπει να περιορίζεται στον τίτλο και στα βάρη του ακινήτου, αλλά να καλύπτει το ιστορικό χρήσης, τη φορολογική ιδιότητα του πωλητή και τη σαφή κατανομή του ΦΠΑ στη σύμβαση. Η φορολογική βεβαιότητα είναι αναγκαία προϋπόθεση ασφάλειας στις αγοραπωλησίες και όχι πολυτέλεια.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα