Το «πάρτι» του 5% ΦΠΑ στα ακίνητα άφησε τρύπα €1 δισ.

Αγγίζει το €1 δισ. η απώλεια κρατικών εσόδων εξαιτίας της συνέχισης της εφαρμογής του προβληματικού νόμου για τον ΦΠΑ 5% κατά την αγορά ή ανέγερση κύριας κατοικίας/διαμερίσματος. Μάλιστα, τα επόμενα χρόνια η ζημία για το κράτος αναμένεται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο.

Και αυτό γιατί, παρά την αλλαγή του νομικού πλαισίου πριν από τρία χρόνια και την εφαρμογή νέου νόμου με αυστηρότερες πρόνοιες, η παράταση που έδωσε τον περασμένο Απρίλιο η Βουλή στις μεταβατικές διατάξεις μέχρι το τέλος του 2026, δηλαδή στην εφαρμογή της προηγούμενης νομοθεσίας, θα έχει ως αποτέλεσμα λιγότερες εισπράξεις στα κρατικά ταμεία.

Οι μεταβατικές διατάξεις

Συγκεκριμένα, βάσει των μεταβατικών διατάξεων που περιλαμβάνονται στον νόμο, όσοι είχαν υποβάλει αίτηση για πολεοδομική άδεια από τις αρχές Ιουνίου του 2023 μέχρι τις 31 Οκτωβρίου της ίδιας χρονιάς, ανεξαρτήτως του πότε θα ολοκληρωνόταν η ανέγερση της οικοδομής, θα μπορούσαν να αξιοποιήσουν τον μειωμένο ΦΠΑ 5% με βάση το προηγούμενο, προβληματικό πλαίσιο.

Η μεταβατική περίοδος έληγε στα τέλη Ιουνίου 2026 αλλά, με την αλλαγή της νομοθεσίας, παρατάθηκε για άλλους 6,5 μήνες, δηλαδή μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Αυτό στην πράξη σημαίνει πως όσοι είχαν υποβάλει αίτηση μέχρι το τέλος Οκτωβρίου του 2023 για την έκδοση πολεοδομικής άδειας και αυτή δεν έχει εγκριθεί λόγω καθυστερήσεων από τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης, θα συνεχίσουν να καταβάλλουν μειωμένο ΦΠΑ με βάση τον προηγούμενο προβληματικό νόμο, ο οποίος έβαλε την Κύπρο σε περιπέτειες με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

Ο χαλαρός νόμος του 2016

Ως γνωστόν, οι Βρυξέλλες είχαν τραβήξει το αυτί της Δημοκρατίας και βρίσκονταν, μάλιστα, ένα βήμα πριν από την παραπομπή στο Δικαστήριο της ΕΕ για επιβολή προστίμου εκατομμυρίων, καθώς το μέτρο του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ δεν εφαρμοζόταν για κοινωνικούς σκοπούς, αλλά από αυτό επωφελούνταν σχεδόν όλοι οι φορολογούμενοι που αγόραζαν ή προχωρούσαν στην ανέγερση κύριας κατοικίας. Η προηγούμενη νομοθεσία προέβλεπε την επιβολή 5% ΦΠΑ στα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) ακινήτου, ανεξαρτήτως του συνολικού εμβαδού.

Η συγκεκριμένη αμφιλεγόμενη νομοθεσία έτυχε εκμετάλλευσης από εκατομμυριούχους ξένους επενδυτές, οι οποίοι έκτιζαν επαύλεις μεγάλης αξίας, πληρώνοντας από τη μια λιγότερο ΦΠΑ και, από την άλλη, εξασφαλίζοντας κυπριακή υπηκοότητα.

Υπενθυμίζεται πως η αγορά κύριας κατοικίας αποτελούσε μία από τις καθοριστικές πρόνοιες του κυπριακού επενδυτικού προγράμματος, το οποίο τερματίστηκε άδοξα λόγω του «πάρτι» παραβάσεων και καταχρήσεων. Κάτι που είχε υποδείξει και τότε η Ελεγκτική Υπηρεσία.

Επωφελήθηκαν 26 χιλ. φορολογούμενοι

Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία του Υπουργείου Οικονομικών, το 2024, λόγω της συνέχισης της προβληματικής νομοθεσίας, το κράτος είχε απώλειες εσόδων ύψους €306 εκατ. Συνολικά, από το μέτρο επωφελήθηκαν 7.100 φορολογούμενοι. Παράλληλα, το 2023 τον χαλαρό νόμο αξιοποίησαν 4.800 φορολογούμενοι, με το κράτος να χάνει ποσό €195 εκατ.

Η απώλεια φορολογικών εσόδων αφορά τη διαφορά που προκύπτει μεταξύ του φόρου που αναλογεί όταν χρησιμοποιείται ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ 19% επί της φορολογητέας αξίας και του φόρου που προκύπτει όταν χρησιμοποιείται ο μειωμένος φορολογικός συντελεστής 5%.

Αρμόδια πηγή, μιλώντας στον «Φ», εξέφρασε την εκτίμηση πως το 2025 και το 2026 η απώλεια εσόδων θα είναι κάπως πιο περιορισμένη, καθώς εφαρμόζονταν ταυτόχρονα και οι δύο νομοθεσίες, δηλαδή ο προβληματικός νόμος που ίσχυε από το 2016 μέχρι το 2023, καθώς και η νέα νομοθεσία.

Σύμφωνα με στοιχεία που εξασφάλισε ο «Φ», από το 2018 μέχρι το 2024 το κράτος έχασε €999 εκατ., καθώς την προηγούμενη νομοθεσία αξιοποίησαν πέραν των 26 χιλ. φορολογουμένων.

Την περίοδο 2023-2024 από τον μειωμένο ΦΠΑ με το προηγούμενο καθεστώς επωφελήθηκαν 11.900 φορολογούμενοι, ενώ οι απώλειες κρατικών εσόδων ανήλθαν σε €501 εκατ. Οι υπόλοιπες απώλειες εισπράξεων, ύψους €498 εκατ., προέκυψαν την περίοδο 2018-2022, καθώς τον μειωμένο ΦΠΑ αξιοποίησαν γύρω στις 14 χιλ. φορολογουμένων.

Όλοι στο ίδιο καθεστώς

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 θα εφαρμόζεται ο ίδιος νόμος για όλους τους φορολογουμένους, καθώς θα εκπνεύσουν οι μεταβατικές διατάξεις. Συγκεκριμένα, από του χρόνου όλοι οι φορολογούμενοι θα καταβάλλουν 5% ΦΠΑ στη βάση του νέου νομικού πλαισίου που εγκρίθηκε τον Ιούνιο του 2023 και περιλαμβάνει περιορισμούς.

Δηλαδή, 5% ΦΠΑ επιβάλλεται μόνο στα πρώτα 130 τ.μ. κατοικίας/διαμερίσματος, με αξία μέχρι €350 χιλ. Παράλληλα, εφαρμόζεται και κλιμακωτή επιβολή μειωμένου ΦΠΑ. Για κατοικίες και διαμερίσματα με εμβαδόν από 131 τ.μ. μέχρι 190 τ.μ. και με αξία μέχρι €475 χιλ. επιβάλλεται 19% ΦΠΑ.