Ενοίκια απλήρωτα, εγγυητές υπόλογοι: Πότε λήγει η ευθύνη τους;

Η εγγύηση σε μια ενοικίαση δεν αποτελεί τυπική υπογραφή ούτε απλή έκφραση εμπιστοσύνης προς τον ενοικιαστή. Δημιουργεί προσωπική οικονομική υποχρέωση, η οποία μπορεί να ενεργοποιηθεί όταν εκείνος παραλείψει να καταβάλει τα συμφωνημένα ενοίκια.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτά το ζήτημα όταν η συμβατική ενοικίαση τερματίζεται πρόωρα, αλλά ο ενοικιαστής παραμένει στο υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής. Τότε ανακύπτει το ερώτημα εάν η μεταβολή του νομικού καθεστώτος απαλλάσσει τον εγγυητή ή εάν εξακολουθεί να ευθύνεται για τις οφειλές. Η απάντηση εξαρτάται από το περιεχόμενο της εγγύησης, τη διάρκεια της αρχικής συμφωνίας και τις συγκεκριμένες περιστάσεις της ενοικιαστικής σχέσης, όχι από έναν αυτόματο κανόνα απαλλαγής.

Η θέσμια ενοικίαση προσφέρει στον ενοικιαστή νομοθετική προστασία της κατοχής, δεν καταργεί όμως την υποχρέωση πληρωμής του ενοικίου. Ούτε μετατρέπει κάθε συμβατική παράβαση σε ευκαιρία αποφυγής ευθύνης για όσους εγγυήθηκαν την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του. Από την άλλη, η εγγύηση δεν μπορεί χωρίς σαφή βάση να επεκτείνεται απεριόριστα σε μια ενοικίαση που ενδέχεται να διαρκέσει δεκαετίες. Η ουσιαστική διάκριση βρίσκεται ανάμεσα στις οφειλές που εμπίπτουν στην αρχικά συμφωνημένη χρονική περίοδο και σε εκείνες που δημιουργούνται μετά τη λήξη της. Αυτή η διάκριση προστατεύει τόσο τον ιδιοκτήτη από την αθέτηση όσο και τον εγγυητή από απρόβλεπτη επέκταση της δέσμευσης του χωρίς συναίνεση.

Η δικαστική κρίση

Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, με απόφαση ημερ.30.10.2026, εξέτασε απαίτηση για απλήρωτα ενοίκια επαγγελματικού υποστατικού. Η αρχική σύμβαση είχε δεκαετή διάρκεια, από το 2011 μέχρι το 2020, αλλά τερματίστηκε τον Νοέμβριο του 2017. Η κατοχή επιστράφηκε τον Αύγουστο του 2018. Οι ιδιοκτήτες διεκδικούσαν €52.060 από την ενοικιάστρια εταιρεία και δύο εγγυητές.

Σημαντικό αποδείχθηκε ότι η εγγύηση αφορούσε την πιστή τήρηση όλων των όρων της συμφωνίας μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής. Παρότι η διατύπωση δεν προέβλεπε ρητά τη θέσμια ενοικίαση, το Δικαστήριο έκρινε ότι η πρόωρη μετατροπή της δεν αρκούσε για απαλλαγή των εγγυητών.

Οι απαιτήσεις αφορούσαν αποκλειστικά χρόνο εντός της αρχικής δεκαετίας, την οποία είχαν αποδεχθεί. Το Δικαστήριο τόνισε ότι η αθέτηση από τον πρωτοφειλέτη δεν μπορεί από μόνη της να λειτουργεί ως μηχανισμός απαλλαγής εκείνων που ανέλαβαν ακριβώς τον κίνδυνο αυτής της αθέτησης.

Η διάκριση που καθορίζει την εγγύηση

Κατά το άρθρο 84 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, η εγγύηση αφορά την εκπλήρωση υποχρέωσης τρίτου σε περίπτωση αθέτησης. Η ευθύνη του εγγυητή ερμηνεύεται αυστηρά, με βάση όσα ανέλαβε. Η νομολογία απαιτεί σαφή διατύπωση για επέκταση της εγγύησης σε απροσδιόριστη περίοδο θέσμιας ενοικίασης.

Αυτό όμως διαφέρει από την απαλλαγή για οφειλές που δημιουργήθηκαν μέσα στον αρχικό συμβατικό χρονικό ορίζοντα. Η ανάγκη προστασίας από μια απεριόριστη εγγύηση συνδέεται με την απροσδιόριστη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης. Δεν δικαιολογεί, ωστόσο, τη διαγραφή ευθύνης που ήδη καλυπτόταν από την αρχική συμφωνία.

Το Δικαστήριο αξιοποίησε τη νομολογία του Ανώτατου Δικαστηρίου, περιλαμβανομένης της απόφασης στην Π.Ε. 58/2017 ημερ.4.7.2025, η οποία υπογραμμίζει την ανάγκη συνολικής εξέτασης της εγγύησης και των περιστάσεων. Έλαβε επίσης υπόψη ότι η δεκαετής διάρκεια είχε επιλεγεί για την επαγγελματική εξασφάλιση της ενοικιάστριας. Η μετατροπή σε θέσμια ενοικίαση δεν συνιστούσε νέα σύμβαση που εξαφάνιζε τις προηγούμενες δεσμεύσεις. Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδόθηκε επίσης στην ιδιότητα και εμπλοκή ενός εγγυητή στη λειτουργία της ενοικιάστριας εταιρείας, στοιχείο σχετικό με τη γνώση των συμβατικών δεσμεύσεων.

Η απόδειξη των οφειλών

Οι ιδιοκτήτες παρουσίασαν ενοικιαστήριο, τραπεζικές καταστάσεις και συνεπή λογιστική μαρτυρία. Το Δικαστήριο δέχθηκε ότι ο τερματισμός επήλθε στις 14.11.2017 και ότι το μηνιαίο ενοίκιο είχε νομίμως διαμορφωθεί σε €1.482. Επιδίκασε €40.204 για την περίοδο 2013-2017 και €11.856 για το 2018, με αλληλέγγυα ή χωριστή ευθύνη της εταιρείας και των εγγυητών. Ο νόμιμος τόκος επιδικάστηκε από την ημερομηνία καταχώρησης της αίτησης,  όχι παλαιότερα, λόγω της καθυστέρησης στην ορθή προώθηση της υπόθεσης. Για την απόδειξη του υπολοίπου αρκούσε ο συνδυασμός συμφωνημένων ενοικίων, περιόδων καθυστέρησης και πραγματικών καταβολών. Η απουσία αντίθετης μαρτυρίας άφησε ουσιαστικά αναπάντητη την τεκμηριωμένη απαίτηση.

Η άποψη μου

Η απόφαση αναδεικνύει μια αναγκαία ισορροπία, η προστασία του θέσμιου ενοικιαστή δεν πρέπει να επιβραβεύει την αθέτηση υποχρεώσεων, αλλά ούτε η εγγύηση να μετατρέπεται σιωπηρά σε ισόβια δέσμευση.

Ιδιοκτήτες και εγγυητές οφείλουν να καθορίζουν με ακρίβεια τη διάρκεια και την έκταση της ευθύνης, περιλαμβανομένης της ενδεχόμενης θέσμιας κατοχής. Η σαφής διατύπωση προλαμβάνει δαπανηρές αντιδικίες και ενισχύει την ασφάλεια των συναλλαγών.

* Δικηγόρος στη Λάρνακα