Διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή τα κριτήρια ποιότητας στα οποία δίνουν ιδιαίτερη σημασία οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές
Είμαστε πολύ συχνά αντιμέτωποι με το ερώτημα αν, προσθέτοντας ποιότητα σε ένα έργο/ακίνητο, θα το κάνει να αποδώσει ανάλογα (π.χ. αύξηση στην αξία του κλπ). Μπορούμε να σας διαβεβαιώσουμε ότι δεν είναι εύκολο να απαντηθεί αυτό το ερώτημα, καθώς εξαρτάται, μεταξύ άλλων, ποια είναι η ποιότητα και αν το αυξημένο κόστος, το οποίο συνήθως σχετίζεται με την υψηλότερη ποιότητα, είναι προσιτό από την ευρεία αγορά.
(α) Το πρωταρχικό ερώτημα όσον αφορά την ποιότητα είναι η τοποθεσία. Έτσι, όσο καλύτερη είναι η τοποθεσία, η διαθεσιμότητα των δημόσιων υπηρεσιών, η θέα, η εγγύτητα σε αστικές υπηρεσίες κλπ, τόσο καλύτερη είναι η ποιότητα. Όσον αφορά τη βαθμολογία από 1-10 βαθμούς, θα πούμε ότι η τοποθεσία εξασφαλίζει 4 βαθμούς.
(β) Το δεύτερο θέμα είναι αυτό του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού. Παρακολουθούμε με τρόμο μερικές ευρύχωρες βίλες, σχεδιασμένες κυρίως για τη ρωσική αγορά (δωρικές κολώνες, κλπ), αλλά, εκτός από τη συγκεκριμένη πηγή αγοράς, δεν απευθύνονται σε πολλές άλλες, με τους πιο πιθανούς εναλλακτικούς αγοραστές να είναι οι Άραβες. Σε αυτό το πλαίσιο και παρά τον κατά τα άλλα εναλλακτικό σχεδιασμό, ο οποίος αναφέρεται κυρίως στην εξωτερική εμφάνιση, πρέπει να ληφθούν υπόψη και οι παροχές που προσφέρονται – π.χ. ατομικά λουτρά για όλα τα υπνοδωμάτια, αποθηκευτικός χώρος, στεγασμένο διπλό/τριπλό γκαράζ, ύπαρξη ιδιωτικού ανελκυστήρα κλπ. Σε αυτό το πλαίσιο θα δώσουμε 2 βαθμούς.
(γ) Η τρίτη παράμετρος είναι αυτή της δαπάνης των υλικών. Είναι ο κανόνας ότι τα υλικά καλής ποιότητας κοστίζουν περισσότερο. Οι διπλοί και τριπλοί υαλοπίνακες, οι εισαγόμενες έτοιμες κουζίνες, τα καλής ποιότητας μάρμαρα/ κεραμικά, η χρήση κλιματιστικού VRV, σε αντίθεση με τις συνηθισμένες επιμέρους μονάδες, οι πισίνες υπερχείλισης, σε αντίθεση με τον λιγότερο ακριβό τύπο skimmer, η χρήση ή μη ρολών, η έξυπνη ηλεκτρική εγκατάσταση κλπ κλπ, είναι δαπανηρά στοιχεία, τα οποία λαμβάνονται υπόψη από την αγορά. Στο πλαίσιο αυτό, θα δώσουμε σε αυτή την κατηγορία 2 βαθμούς (όσον αφορά τα πολυτελή υλικά).
(δ) Το μέγεθος του κήπου είναι ένα άλλο στοιχείο που πρέπει να θυμόμαστε. Οι περισσότεροι κήποι δεν είναι ανταγωνιστικοί από άποψη μεγέθους και κατά κανόνα θα προτείνουμε για μόνιμες κατοικίες ένα μέσο μέγεθος κήπου, 2-3 φορές το μέγεθος του σπιτιού και όσον αφορά τις εξοχικές κατοικίες 1,5- 2 φορές. Όσον αφορά την αξία, υιοθετούμε 1 βαθμό.
(ε) Η γειτονιά παίζει επίσης τον ρόλο της και αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς η τιμή/κόστος κατοικίας αυξάνεται ή μειώνεται ανάλογα. Έτσι, εάν ένα σπίτι καλής ποιότητας βρίσκεται σε μια υποβαθμισμένη γειτονιά, θα πρέπει να μειωθεί η ελκυστικότητα της σε αυτόν τον λογαριασμό.
Οι γείτονες παίζουν επίσης τον ρόλο τους όσον αφορά την ποιότητα. Οι θορυβώδεις γείτονες που αγοράζουν για ενοικίαση (ιδιαίτερα του τύπου Airbnb), σε αντίθεση με τους ίδιους χρήστες, ακόμη και η ηλικία των γειτόνων παίζει τον ρόλο τους. Όσον αφορά την ποιότητα της γειτονιάς, υιοθετούμε 1 βαθμό.
(ζ) Η διαχείριση έργων σε ολοκληρωμένα αναπτυξιακά έργα είναι επίσης ένα σημείο που πρέπει να εξεταστεί. Η καλή διαχείριση και συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων είναι υψίστης σημασίας. Τι και αν το σπίτι είναι επενδυμένο με γρανίτη και μάρμαρο, «χρυσά» πόμολα πόρτας κλπ, όταν το έργο στο σύνολό του είναι υποβαθμισμένο, οι ιδιωτικοί δρόμοι είναι αφύλακτοι και οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις είναι εκτός χρήσης; Σε τέτοιες περιπτώσεις δεν έχετε καλές πιθανότητες να πουλήσετε το ακίνητο σε λογική τιμή (-3 βαθμοί).
(η) Οι διευκολύνσεις που παρέχονται σε ένα έργο θα πρέπει επίσης να διεκδικούν ένα σημείο, είτε μετά την αρχική περίοδο «μήνα του μέλιτος». Εάν οι κάτοικοι δεν πληρώσουν τα κοινόχρηστά τους, οι πολυάριθμες εγκαταστάσεις γίνονται εφιάλτης. Σημειώνουμε ορισμένα νέα έργα που διαθέτουν σπα και εκτεταμένες άλλες εγκαταστάσεις, όπως εσωτερική πισίνα κ.λπ., τα οποία δεν είναι οικονομικά βιώσιμα όσον αφορά την επιχειρηματική αξία, αλλά ως αρχικό στάδιο είναι ελκυστικά. Αυτού του είδους οι εγκαταστάσεις πωλούν, αλλά αν ακολουθήσουν προβλήματα, τότε αυτές οι εγκαταστάσεις θα γίνουν παθητικό. Γι’ αυτό το στοιχείο υιοθετούμε 1-2 βαθμούς.
(θ) Το «όνομα» του developer παίζει τον ρόλο του σε μικρές χώρες όπως η Κύπρος. Ένα καλό όνομα, που δίνει αξιοπιστία και εμπιστοσύνη, έχει τα πλεονεκτήματά του όσον αφορά την ελκυστικότητα του, ειδικά όταν το έργο δεν έχει τίτλους ή είναι υπό κατασκευή (-1 έως -2 βαθμούς ή περισσότεροι, ανάλογα με το πρόβλημα του θέματος του τίτλου).
(ι) Το κόστος συντήρησης πρέπει να παίζει κάποιο ρόλο, αλλά δεν παίρνει το δίκαιο μερίδιό του. Τα υλικά που χρησιμοποιούνται και είναι περιορισμένης συντήρησης, πρέπει να πιστώνονται με έναν βαθμό. Συνήθως τα υλικά χωρίς συντήρηση είναι πιο δαπανηρά. Έτσι, η χρήση sprits αντί για μπογιά, fair face σκυρόδεμα σε αντίθεση με την επένδυση πέτρας κλπ. δεν λαμβάνονται σοβαρά υπόψη από την αγορά (-1 βαθμός, ταυτόχρονα η κατηγορία κτηρίων ενεργειακής απόδοσης έχει αυξημένο ενδιαφέρον).
Για να μην νομίζετε ότι υπερβάλλουμε, δύο κατασκευαστές από τη Λευκωσία (από τους εκατοντάδες) όχι μόνο πωλούν περίπου 25% ακριβότερα από τον ανταγωνισμό, αλλά έχουν επίσης ξεμείνει από ακίνητα προς πώληση. Αυτοί οι δύο κατασκευαστές δραστηριοποιούνται στην τοπική αγορά, η οποία είναι μακράν πιο δύσκολη από την ξένη. Έτσι, οι δύο κατασκευαστές, που ανταποκρίνονται στα περισσότερα από τα σημεία που αναφέρθηκαν προηγουμένως, πωλούν στα €3.200/τ.μ. (διαμερίσματα), ενώ οι ανταγωνιστές πωλούν προς €2.500/τ.μ. Αυτό το ποσοστό αύξησης ±25% είναι το αποτέλεσμα των περισσότερων σημείων που αναφέραμε προηγουμένως και είναι ένα παράδειγμα ιδιαίτερα για να σημειωθεί.
Δεν μετρούν παντού το ίδιο
Τα σημεία που δίνονται σε αυτό το άρθρο διαφέρουν από πόλη σε πόλη και από χώρα σε χώρα, καθώς και από άτομο σε άτομο. Μεγάλες πόλεις όπως το Λονδίνο, το Παρίσι, η Αθήνα κλπ έχουν ως κύριο σημείο πώλησης την τοποθεσία (διεύθυνση και ακόμη και το συγκεκριμένο όνομα της οδού), ενώ άλλες δίνουν μικρότερη σημασία ως ποσοστό στο σύνολο των βαθμών. Στο κεντρικό Λονδίνο, για παράδειγμα, το όνομα του δρόμου είναι το κύριο προσόν, ενώ στην Αθήνα η γειτονιά είναι «πιο» σημαντική και πολύ λιγότερο το όνομα/τοποθεσία του δρόμου. Ομοίως στην Αθήνα έχει σημασία ποιος είναι ο γείτονας, π.χ. μια γνωστή διασημότητα κλπ, ενώ στο Ηνωμένο Βασίλειο αυτό δεν είναι τόσο σημαντικό.
Επομένως, η ποιότητα έχει πολλές ερμηνείες και διαστάσεις και στο τέλος της ημέρας θα εξαρτηθεί από τον ίδιο τον ενδιαφερόμενο να κάνει τη δική του αξιολόγηση.
*Αντώνη Λοίζου F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοίζου & Συνεργάτες ΕΠΕ – Εκτιμητές Ακινήτων & Διαχειριστές ΄Εργων Ανάπτυξης
