Το αυξανόμενο κόστος κατασκευής οικοδομών, ο περιορισμός στην προσφορά κατάλληλων μονάδων σε οικιστικές περιοχές, το ΦΠΑ, η καθυστέρηση στην έκδοση τίτλων κλπ, έχουν στρέψει το ενδιαφέρον μέρους της αγοράς στην απόκτηση μονάδων κάποιας ηλικίας.
Στις περισσότερες των περιπτώσεων, οι μονάδες αυτές χρήζουν αναβάθμισης/ επιδιόρθωσης, ενώ κατοικίες που στην προ της κρίσης εποχή θα λογαριάζονταν ως αποσβεσθείσες, τυγχάνουν και αυτές αναβάθμισης και επιδιόρθωσης, αναδεικνύοντας την προοπτική τους.
Σε όλο αυτό τον υπολογισμό του συγκριτικού κόστους καινούργιας ή μεταχειρισμένης μονάδας, το ΦΠΑ (5% ή 19%) έχει τον δικό του ρόλο, όπως και η ύπαρξη ξέχωρων τίτλων ιδιοκτησίας (για τις παλαιότερες μονάδες), που προσφέρουν ευκολότερη χρηματοδότηση.
Ως εκ τούτου, δεν είναι παράλογο να υιοθετήσουμε τη θέση ότι για ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα των 100 τ.μ. η μέση τιμή πώλησης είναι ±€1.000/τ.μ. και για το ισοδύναμο καινούργιο ±€2.200-€2.500/τ.μ. εκτός Λεμεσού και παραλιακών τοποθεσιών (στο κόστος της διαφοράς να προστεθούν τα μεταβιβαστικά και ΦΠΑ επιπλέον για τις καινούργιες μονάδες).
Η στροφή αυτή προς τις παλαιότερες μονάδες αύξησε τη ζήτηση για παροχή υπηρεσιών από μικρο-εργολάβους, οι οποίοι μπορούν να προσφέρουν ολόκληρο το φάσμα αναπαλαίωσης για οικοδομικές εργασίες, ξυλουργικές, μπογιατίσματα, ηλεκτρολογικά και μηχανολογικά, κλπ.
Η διαφορά κόστους στο πιο πάνω παράδειγμα ξεπερνά τις €120.000-€140.000, ποσό το οποίο συγκρινόμενο με το κόστος αναβάθμισης είναι πολύ πιο ψηλό. Στην αγορά των παλαιότερων μονάδων θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η επιβάρυνση των κοινοχρήστων, η ύπαρξη τυχόν κρυφών ελαττωμάτων, η ποιότητα των γειτονικών μονάδων, κλπ.
Ως εκ τούτου, η απευθείας σύγκριση του κόστους της παλαιότερης μονάδας και του κόστους αναβάθμισης με το κόστος μιας καινούργιας μονάδας δεν είναι απόλυτη. Βάσει των εμπειριών μας, όμως, η αγορά παλαιότερης μονάδας και η αναβάθμιση της είναι οικονομικά πολύ πιο συμφέρουσα από την αγορά μιας καινούργιας.
Παρόμοια αύξηση της ζήτησης για τις παλαιότερες μονάδες παρουσιάζεται και στην Ελλάδα. Βάσει πρόσφατης έκθεσης μεσιτικών γραφείων, το 70% των αγοραστών προτίμησε την αγορά παλαιότερων μονάδων (κατασκευής πριν από το 1988). Ενδεικτικά αναφέρεται επίσης ότι η τάση της αγοράς είναι τώρα προς μικρές μονάδες γύρω στα 70 τ.μ.
Λόγω αυτών των δεδομένων στην κυπριακή αγορά, έχουν αρχίσει να κάνουν την εμφάνιση τους στην Κύπρο και μικρο-εργολάβοι από την Ελλάδα και αναμένουμε ότι αυτή η τάση θα συνεχισθεί. Χρειάζεται ασφαλώς προσοχή, αλλά παρατηρώντας κάποιους από τους Ελλαδίτες εργολάβους διαπιστώνουμε ότι παρέχουν καλύτερης ποιότητας υπηρεσίες από πολλούς ντόπιους, ενώ η απόδοση τους είναι περισσότερη – βεβαιωθείτε ασφαλώς ότι οι εργολάβοι αυτοί είναι εγγεγραμμένοι στο Συμβούλιο Εργολάβων Κύπρου, για να αποφευχθούν τυχόν νομικά προβλήματα σε περίπτωση διαφωνιών (υπάρχει και σοβαρή διαφορά στη νοοτροπία).
Επανερχόμενοι στις παλαιότερες οικοδομικές μονάδες, είναι γεγονός ότι εάν τις συγκρίνουμε είναι μεγαλύτερου μεγέθους από τις νέες και με χώρους που σήμερα δεν είναι ιδιαίτερα αρεστοί, όπως ξέχωρη κουζίνα και τραπεζαρία. Ασφαλώς υπάρχουν θέματα που άπτονται των νέων απαιτήσεων κατοικιών, όπως ιδιωτικά μπάνια/w.c., μεγάλες βεράντες, αποθήκες/χώροι στάθμευσης κλπ και ως εκ τούτου ο κάθε ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ζυγίσει τα υπέρ και τα κατά, ως επίσης και το οικονομικό κόστος.
Υπάρχει μια αξιοπρόσεκτη αύξηση ζήτησης για τις παλαιότερες μονάδες εντός του κέντρου των πόλεων, που προέρχεται μερικώς και από την αύξηση ζήτησης για ενοικιάσεις, είτε σε φοιτητές/τρίτους/Airbnb κλπ και η αγορά, αναβάθμιση, τροποποίηση τέτοιων μονάδων για ενοικίαση είναι ιδιαίτερα συμφέρουσα.
Σε όλη αυτή τη συγκριτική μελέτη που θα πρέπει να διεξάγετε, μεγάλο ρόλο έχει και ο παράγοντας κοινόχρηστα. Νέες μονάδες έχουν λιγότερα προβλήματα από τις παλαιότερες στο θέμα αυτό και είναι καλό να εξετάσετε το κόστος των κοινοχρήστων και τυχόν εκκρεμούσες εργασίες, ενώ καινούργιες μονάδες που προσφέρουν ψηλής ποιότητας υπηρεσίες θα αντιμετωπίσουν σοβαρότατο πρόβλημα στο μέλλον, λόγω μη πληρωμής του ψηλού κόστους κοινοχρήστων.
Από τη μια η Κυβέρνηση προσπαθεί να μειώσει το κόστος αγοράς/ενοικίασης στέγης και από την άλλη αδυνατεί να εισηγηθεί τροποποίηση της νομοθεσίας για τα κοινόχρηστα, την έξωση των κακοπληρωτών, ιδιαίτερα για τις παλαιότερες μονάδες, παρόλο που οικονομικά είναι προς το συμφέρον των πολιτών της.
F.R.I.C.S. – Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες ΕΠΕ – Εκτιμητές Ακινήτων, Πωλητές Ακινήτων & Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
