Στεγαστικό: Μια κρίση οικονομικού μοντέλου

Του Δρος Στέλιου Πλατή*

Οι πρόσφατες εξαγγελίες της Κυβέρνησης για το στεγαστικό είναι καλοδεχούμενες. Τόσο ως μέτρα, όσο και ως ένδειξη ότι η Πολιτεία αναγνωρίζει πως η πρόσβαση σε προσιτή κατοικία αποτελεί σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα.

Και, ναι, τα μέτρα στο τραπέζι μπορούν πράγματι να ανακουφίσουν κάποιες οικογένειες. Αλλά δεν πρέπει να δημιουργηθεί η ψευδαίσθηση ότι με λίγες εκατοντάδες οικόπεδα, πρόσθετους συντελεστές δόμησης ή επιδοτήσεις διορθώνεται μια στρέβλωση που δημιουργήθηκε τα τελευταία 15 χρόνια.

Το πραγματικό πρόβλημα είναι ότι οι τιμές της γης και της κατοικίας απομακρύνονται ολοένα και περισσότερο από τις οικονομικές δυνατότητες του Κύπριου πολίτη. Η Κεντρική Τράπεζα καταγράφει ότι οι τιμές κατοικιών συνέχισαν την ανοδική τους πορεία το πρώτο τρίμηνο του 2026, αποδίδοντας την εξέλιξη κυρίως στην ισχυρή ζήτηση από ξένους αγοραστές, στο αυξανόμενο κόστος κατασκευής και, σε μικρότερο βαθμό, στην εγχώρια ζήτηση.

Εδώ βρίσκεται η ουσία.

Για χρόνια οικοδομήσαμε σημαντικό μέρος του οικονομικού μας μοντέλου πάνω στην ακίνητη περιουσία, στην προσέλκυση εξωτερικού κεφαλαίου, μέσω φορολογικών και άλλων κινήτρων και στη δημιουργία υπεραξιών πάνω στη γη.

Τα «χρυσά διαβατήρια» υπήρξαν η ακραία έκφραση ενός μοντέλου στο οποίο η ακίνητη περιουσία μετατράπηκε σε βασικό μοχλό ανάπτυξης, επειδή μπορούσε να δημιουργεί γρήγορες υπεραξίες και να προσελκύει εύκολο χρήμα.

Η Κύπρος ασφαλώς χρειάζεται ξένες επενδύσεις. Αλλά δεν είναι όλες οι επενδύσεις οικονομικά ισοδύναμες. Άλλο η επένδυση που φέρνει τεχνογνωσία, εξαγωγές, παραγωγικότητα και καλά αμειβόμενες θέσεις εργασίας, και άλλο η εισροή κεφαλαίου που κατευθύνεται κυρίως σε γη και ακίνητα, αυξάνοντας τον πλούτο μιας μικρής και προνομιούχας μερίδας της Κοινωνίας. Αυτή η διάκριση βρίσκεται στον πυρήνα μιας διαφορετικής αναπτυξιακής πολιτικής.

Τι να κάνουμε

Γι’ αυτό, το στεγαστικό δεν λύνεται πια με περισσότερα σχέδια. Απαιτείται αλλαγή οικονομικού μοντέλου.

– Πρώτα, πρέπει να επαναπροσδιοριστούν τα κίνητρα προσέλκυσης επενδύσεων. Η φορολογική πολιτική και τα κίνητρα του κράτους πρέπει να ανταμείβουν την παραγωγική επένδυση: τεχνολογία, έρευνα, μεταποίηση, εξαγωγές, πράσινη οικονομία, ποιοτικές θέσεις εργασίας και συνεργασία με ντόπιες επιχειρήσεις. Η Κύπρος δεν μπορεί να ανταγωνίζεται διεθνώς, κυρίως πουλώντας πλεονεκτήματα και πρόσβαση σε έναν περιορισμένο αριθμό ακινήτων.

– Δεύτερο, πρέπει να γίνεται σαφής διάκριση ανάμεσα στην κατοικία ως σπίτι και στην κατοικία ως επενδυτικό προϊόν. Άδειες ανέγερσης, κρατικές επιδοτήσεις, εγγυήσεις, φορολογικά κίνητρα και προνομιακή χρηματοδότηση πρέπει να συνδέονται με πραγματική κύρια κατοικία. Χρειάζεται μητρώο κύριας κατοικίας και αποτελεσματικός έλεγχος πραγματικής χρήσης.

Ταυτόχρονα, χρειάζεται σοβαρή μελέτη στοχευμένης φορολόγησης της κερδοσκοπικής κατοχής ακινήτων και των μη κύριων κατοικιών, πάντοτε μέσα στο ευρωπαϊκό νομικό πλαίσιο. Στόχος δεν θα είναι να κλείσουμε την αγορά. Αλλά την ίδια στιγμή, πρέπει η φορολογία να μην καθιστά πιο ελκυστική την κερδοσκοπία πάνω στη γη από την παραγωγική επένδυση.

– Τρίτο, απαιτείται πλήρης επανασχεδιασμός της στεγαστικής χρηματοδότησης. Με την κατάρρευση του Συνεργατισμού χάθηκε ένας μηχανισμός που, εάν είχε εξυγιανθεί και εκσυγχρονιστεί σωστά, μπορούσε να λειτουργεί ως δίαυλος μακροπρόθεσμης χρηματοδότησης της κυπριακής οικογένειας. Το αποτέλεσμα ήταν μεγαλύτερη συγκέντρωση του τραπεζικού συστήματος και λιγότερες επιλογές για τον δανειολήπτη.

Μια διαρθρωτική λύση θα μπορούσε να περιλαμβάνει λύσεις χρηματοδότησης στέγης για ιδιοκατοίκηση, με δυνατότητα άντλησης μακροπρόθεσμης χρηματοδότησης μέσω καλυμμένων ομολογιών και διοχέτευσής της στο τραπεζικό σύστημα αποκλειστικά για κύρια κατοικία. Παράλληλα, μπορούν να λειτουργήσουν κρατικές εγγυήσεις για το πιο επισφαλές τμήμα του πρώτου στεγαστικού δανείου, συμμετοχική ιδιοκτησία και προγράμματα ενοικίου-προς-ιδιοκτησία.

– Τέταρτο, το κράτος χρειάζεται ενεργητική πολιτική γης: τράπεζα οικοδομήσιμης γης, αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας, γρήγορες πολεοδομικές διαδικασίες και υποχρεωτικό ποσοστό προσιτής κατοικίας σε μεγάλες αναπτύξεις.

– Και πέμπτο, τίποτε από αυτά δεν λειτουργεί χωρίς Θεσμούς. Η Κοινωνία έγινε μάρτυρας οικονομικών αποφάσεων που έκδηλα επηρεάστηκαν από προνομιακή πρόσβαση, ενδεχόμενη διαπλοκή και αδιαφανείς σχέσεις – ιδιαίτερα στον τομέα ανάπτυξης γης και στον κατασκευαστικό τομέα. Με το κόστος να μεταφέρεται τελικά στην Κοινωνία. Το είπαμε και το γράψαμε πολλές φορές. Η διαφθορά δεν αποτελεί μόνο ηθικό πρόβλημα. Στρεβλώνει τον ανταγωνισμό, αυξάνει το οικονομικό κόστος και επιβραβεύει τη διασύνδεση αντί της παραγωγικότητας.

ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΑΛΛΑΞΕΙ

Το στεγαστικό, λοιπόν, είναι κάτι πολύ μεγαλύτερο από ένα στεγαστικό σχέδιο.

Είναι επιλογή οικονομικού μοντέλου.

Η πραγματική πρόκληση είναι να δημιουργήσουμε μια οικονομία όπου η ανάπτυξη δεν μετριέται μόνο από το ΑΕΠ, τις πωλήσεις ακινήτων και τις εισροές κεφαλαίου, αλλά από το αν ένας νέος εργαζόμενος, ένα νέο ζευγάρι και μια οικογένεια της μεσαίας τάξης μπορούν να δημιουργήσουν ζωή στον τόπο τους.

Διότι, όταν η ανάπτυξη μιας χώρας αυξάνει την αξία της γης της ταχύτερα από τις δυνατότητες των ανθρώπων της να την αποκτήσουν, τότε κάτι στο οικονομικό μοντέλο δεν λειτουργεί.

Και αν αυτό δεν αλλάξει δομικά, ο κίνδυνος δεν είναι απλώς να έχουμε ακριβότερα σπίτια. Είναι να δημιουργήσουμε μια Κύπρο στην οποία εκείνοι που γεννήθηκαν, εργάζονται και μεγαλώνουν τα παιδιά τους εδώ, θα αισθάνονται σταδιακά πολίτες δεύτερης κατηγορίας στον ίδιο τους τον τόπο.

* Διδάκτορας Χρηματοοικονομικών και Μακροοικονομίας του Πανεπιστημίου του Cambridge