Αξιοπιστία δημόσιων πλειστηριασμών

Οι δημόσιοι πλειστηριασμοί ακινήτων διεξάγονται κατόπιν δημόσιων ανακοινώσεων σε καθορισμένο χώρο και με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης και αποσκοπούν στην εξασφάλιση της υψηλότερης προσφοράς που αποβαίνει προς όφελος τόσο του ενυπόθηκου δανειστή όσο και του οφειλέτη. Μάλιστα, όταν το υπό πώληση ενυπόθηκο ακίνητο συνιστά κατοικία, παρέχεται προνομιακό καθεστώς στον ενυπόθηκο οφειλέτη να την αγοράσει ο ίδιος αντί του τελευταίου προσφοροδότη. Ο δημοπράτης, αφού λάβει την τελευταία προσφορά από μέρους προσφοροδότη, προτού προβεί σε κατακύρωση της προσφοράς, απευθύνεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη ή το νόμιμο αντιπρόσωπό του και υποβάλλει το ερώτημα κατά πόσον επιθυμεί και είναι σε θέση να καταβάλει το τίμημα της τελευταίας υποβληθείσας προσφοράς εφάπαξ ή και τοις μετρητοίς, ώστε ο ενυπόθηκος οφειλέτης να υποκαταστήσει τον τελευταίο προσφοροδότη. Σε περίπτωση που δηλώσει στον δημοπράτη ότι είναι σε θέση να καταβάλει το τίμημα, η δημοπρασία ολοκληρώνεται προς όφελος του ενυπόθηκου οφειλέτη και ο τελευταίος προσφοροδότης αποδεσμεύεται. Εάν όμως δηλώσει στον δημοπράτη ότι δεν είναι σε θέση να καταβάλει το τίμημα της τελευταίας υποβληθείσας προσφοράς, ο δημοπράτης προχωρεί στην κήρυξη του τελευταίου προσφοροδότη και κατακυρώνει την προσφορά του.

Ερώτημα δημιουργείται κατά πόσο η προβλεπόμενη διαδικασία διεξάγεται πάντοτε ελεύθερα και νόμιμα ή μεσολαβούν περιστάσεις που πλήττουν το κύρος της και την καθιστούν αναξιόπιστη, μη εξυπηρετούσα τον σκοπό του δημόσιου πλειστηριασμού. Συγκεκριμένα, σε ορισμένες περιπτώσεις, παρίστανται πρόσωπα στον δημόσιο πλειστηριασμό και παροτρύνουν τους ενδιαφερόμενους προσφοροδότες να μην προσφοροδοτήσουν, ώστε το υπό πώληση ακίνητο να το αγοράσει ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή πρόσωπο της επιλογής του, υποβάλλοντας μόνο μία προσφορά ελάχιστα υψηλότερη από την επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης. Από την άλλη, ενδέχεται να μην υπάρξει προσφορά και έτσι επιτυγχάνεται η μη πραγματοποίηση της πώλησης και παρέχεται χρόνος και τρόπος στον ενυπόθηκο οφειλέτη να αγοράσει το ακίνητο σε χαμηλότερη τιμή. Στις περιπτώσεις αυτές, οι ενδιαφερόμενοι προσφοροδότες υποβάλλονται σε αθέμιτη επιρροή, με αποτέλεσμα να μην προσφοροδοτήσουν και επιτυγχάνεται η πώληση του ακινήτου στο πρόσωπο που επιλέγει ο ενυπόθηκος οφειλέτης. Το κύρος της διαδικασίας θα μπορούσε να διασφαλιστεί με την υποβολή προσφορών ηλεκτρονικά ή τηλεφωνικά στο δημοπράτη κατά το χρόνο του πλειστηριασμού από πρόσωπα που δεν είναι παρόντα και υπογράφουν σχετικά έγγραφα πριν τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού τα οποία τους δεσμεύουν, ούτως ώστε να μην είναι γνωστή η ταυτότητά τους και να μην μπορούν να επηρεαστούν από πρόσωπα που ενεργούν εκ μέρους του οφειλέτη. 

Σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο, όπως τελευταία τροποποιήθηκε, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιλέξει κατά πόσο ο πλειστηριασμός θα διενεργηθεί με φυσικό τρόπο ή με ηλεκτρονικά μέσα. Όταν επιλέξει τον φυσικό τρόπο, αυτός διενεργείται από δημοπράτη σε καθορισμένο χώρο, ενώ όταν επιλέξει τα ηλεκτρονικά μέσα, αυτός διενεργείται μέσω ηλεκτρονικών συστημάτων πλειστηριασμών και μέσω διαδικτυακού τόπου. Η αρχική προσπάθεια για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου διενεργείται από τον ενυπόθηκο δανειστή μόνο με πλειστηριασμό και εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης όχι μικρότερη του 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Το ενυπόθηκο ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε χαμηλότερη τιμή της επιφυλασσόμενης. Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησής του και για περίοδο 3 μηνών από την ολοκλήρωση του πρώτου πλειστηριασμού καθορίζεται επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του 80% της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου, ανεξάρτητα από τη μέθοδο πώλησης του και για την επόμενη περίοδο 3 μηνών, εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του 50% της αγοραίας αξίας του. 
Στην περίπτωση που δεν πραγματοποιηθεί πώληση του ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να προβεί στην πώλησή του είτε με πλειστηριασμό, είτε με απευθείας πώληση και προς το σκοπό αυτό επιδίδει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη εντός περιόδου όχι μικρότερης των 20 ημερών από την ημερομηνία πώλησης, περιλαμβανομένης της προτιθέμενης μεθόδου πώλησης. Όταν ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει να πωλήσει απευθείας το ενυπόθηκο ακίνητο χωρίς πλειστηριασμό, οφείλει να προωθεί την πώληση του ακινήτου μέσω διαφήμισης, περιλαμβανομένης ανοικτής ηλεκτρονικής πρόσβασης στο διαδίκτυο, σε μία τουλάχιστο ιστοσελίδα και μέσω δημοσίευσης σε 2 τουλάχιστον καθημερινές εφημερίδες ευρείας κυκλοφορίας. Όλες οι προσφορές υποβάλλονται γραπτώς ή ηλεκτρονικά στον ενυπόθηκο δανειστή πριν από την ημερομηνία της πώλησης του ακινήτου που αναφέρεται στη δημοσίευση και η πώληση γίνεται στον προσφοροδότη με την υψηλότερη προσφορά.